Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 14 octobre 2024

Du 14 octobre 2024


5AA


SCI/JJG



PPP Référés

N° RG 24/00306 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YZQG







S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[M] [O], [D] [Y] [W]

 

- Expéditions délivrées à Me Camille BAILLOT
Me Ghalima BLAL-ZENASNI



- FE délivrée à Me Camille BAILLOT


Le 14/10/2024


Avocats : Me Camille BAILLOT
Me Ghalima BLAL-ZENASNI



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 octobre 2024



PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 2]
[Localité 4]
 
Représentée par Me ALVES substituant Me Camille BAILLOT (Avocat au barreau de BORDEAUX)




DEFENDEURS :

Madame [M] [O]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]

 
Représentée par Me Ghalima BLAL-ZENASNI (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [D] [Y] [W]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
 
Présent


DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Août 2024







PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Février 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

les défendeurs ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 19 mai 2020, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [M] [O] un logement conventionné à l’APL situé [Adresse 5] à [Localité 3].

Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2020, CDC HABITAT SOCIAL donnait également à bail à Madame [C] deux emplacements de parking n°57 et 77, au sein de la même résidence.

La société bailleresse actait par courrier du 12 octobre 2023 que Monsieur [D] [Y] [W] était cotitulaire des baux depuis le 31 décembre 2021, en sa qualité d’époux de Madame [O].

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1620,11 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné Madame [O] et Monsieur [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 5 avril 2024 aux fins de :



Voir constater le jeu des clauses résolutoires stipulées dans le contrat de bail du logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] et dans les baux des emplacements de parking n°57 et 77, 

Voir ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [W] et de Madame [O] ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique,
Voir condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme provisionnelle de 1648,04 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dû, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
Voir condamner les défendeurs solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges (474,71 euros), révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux,
Voir condamner Monsieur [W] et Madame [O] solidairement au paiement d'une somme de 1000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’audience a été renvoyée plusieurs fois, notamment pour permettre à Madame [O] d’obtenir l’aide juridictionnelle, et pour permettre aux parties de se mettre en état, pour être finalement utilement plaidée à l’audience du 23 août 2024.

Lors de l’audience du 23 août 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 10 923,39 euros au 20 août 2024, terme de juillet 2024 inclus, et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [O], représentée par son conseil, indique avoir quitté le logement fin décembre 2022 à la suite de violences conjugales. Elle demande au Tribunal de débouter CDC HABITAT SOCIAL de toutes ses prétentions. A titre subsidiaire, de dire et juger que Monsieur [W] est seul débiteur de la dette locative. A titre encore plus subsidiaire, de lui donner acte de ce qu’elle a donné régulièrement congé par lettre RAR reçue par la bailleresse le 4 juin 2024, de lui accorder un délai de 36 mois pour apurer la dette.
Monsieur [W] comparait en personne. Il ne conteste pas être désormais le seul occupant du logement. Il expose avoir voulu donner congé des deux emplacements afin de diminuer la dette, ce qui lui aurait été refusé par la bailleresse. Il sollicite des délais de paiement, et la suspension des effets de la clause résolutoire, au moyen de versements de 100,00 euros mensuels


La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 12 février 2024, six semaines avant la date de l’audience.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 13 novembre 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, réformée, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique aux emplacements loués par la CDC HABITAT SOCIAL aux défendeurs.

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier aux consorts [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 1620,11 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 10 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ayant pas, dans le délai de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 10 novembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 23 décembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation des baux, acquise depuis le 23 décembre 2023.

Compte tenu de l’importance et de l’ancienneté de la dette, qui ne fait que progresser, le dernier règlement remontant à décembre 2023, il convient de rejeter la demande de délai formulée par les défendeurs.

Dès lors, Monsieur [W] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 23 décembre 2023, le départ du logement de Madame [O] n’étant pas débattu, ce qui constitue pour CDC HABITAT SOCIAL un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [W] à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.



Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 10 923,39 euros à la date du 20 août 2024.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance, à savoir les frais de procédure qui relèvent des dépens (294,89 euros), les pénalités pour défaut de réponse à l’enquête annuelle 2023, qui ne sont pas dument justifiés (47,86 euros), le supplément de loyer de solidarité forfaitaire, qui ne relève pas de l’urgence, compte tenu de son caractère remboursable (4781,98 euros).

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [W] sera donc condamné au paiement de la somme de 4781,98 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 20 août 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse. Monsieur [W] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (511,46 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité. En outre les défendeurs sont toujours mariés, malgré leur séparation de fait, ainsi qu’il résulte des débats et de la copie du livret de famille.

Les pièces et explications versées aux débats attestent de violences conjugales, lesquelles ont donné lieu à un dépôt de plainte et à une mesure d’éloignement à l’encontre de Monsieur [W], notifiée à Madame [O] le 2 novembre 2023, en sa qualité de victime.

Il n’en reste pas moins que Madame [O] a attendu le 31 mai 2024 pour notifier son congé à la société bailleresse, ce qui n’est pas sérieusement contesté par les parties. Il en résulte qu’en vertu des dispositions de l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité légale de Madame [O] avec Monsieur [W], resté dans les lieux, a cessé le 4 juin 2024, date de réception de sa lettre RAR, nonobstant les dispositions de l’article 220 du code civil.

En conséquence, Madame [O] sera tenue solidairement avec Monsieur [W] à régler la somme de 3812,20 euros (4781,98 – 971,78 euros correspondant aux termes de juillet 2024 et juin 2024 proratisé).


Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Selon une jurisprudence bien établie, les dépens et frais irrépétibles, dus postérieurement à la résiliation judiciaire d’un bail, ne sont exigibles qu’à l’égard du locataire resté dans les lieux, à l’exclusion du colocataire qui a donné congé.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge exclusive de Monsieur [W].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [W] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.










PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit des baux des 19 et 25 mai 2020 au bénéfice de la SA CDC HABITAT SOCIAL, 

CONDAMNONS Monsieur [D] [Y] [W] à quitter les lieux loués, logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], et emplacements de parking n°57 et 77, au sein de la même résidence,

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [D] [Y] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (511,46 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [Y] [W] et Madame [M] [O] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3812,20 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 4 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

CONDAMNONS Monsieur [D] [Y] [W] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 971,78 euros correspondant aux termes de juillet 2024 et juin 2024 proratisé, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 




CONDAMNONS Monsieur [D] [Y] [W] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL l’indemnité d’occupation fixée à compter du 1er août 2024,

CONDAMNONS Monsieur [D] [Y] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [Y] [W] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,


REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION