Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 14 octobre 2024

Du 14 octobre 2024


5AA


SCI/JJG



PPP Référés

N° RG 24/00918 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFIZ







[C] [P]

C/

[J] [X] [I]


 

- Expéditions délivrées à [C] [P]


- FE délivrée à [C] [P]



Le 14/10/2024


Avocats : 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 octobre 2024


PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,


DEMANDEUR :

Monsieur [C] [P]
[Adresse 6]
[Localité 4]
 
Présent



DEFENDERESSE :

Madame [J] [X] [I]
née le 19 Avril 1979 à [Localité 8]
[Adresse 5] -
[Localité 7]
 
Absente


DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Août 2024


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile







QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

le défendeur ne comparait pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2022, à effet du 1er juin 2022, Monsieur [C] [P] a donné à bail, par l'intermédiaire de son mandataire la société CETRIF SARL, à Madame [J] [X] [I], un logement situé [Adresse 5], à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2023, Monsieur [C] [P] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.448,92 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, Monsieur [P] a assigné Madame [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 mai 2024 aux fins de voir :

Constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail portant sur le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 7],
Déclarer, Madame [X] [I] occupante sans droit ni titre et prononcer sa condamnation à devoir, ainsi que tout occupant de son chef, libérer le logement ainsi qu'à le vider de tout bien lui appartenant au plus tard dès le commandement d'avoir à le faire. A défaut de libération volontaire, prononcer son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la Force Publique et l'assistance d'un serrurier,
Condamner Madame [X] [I] au paiement de la somme provisionnelle de MILLE SIX CENT CINQUANTE EUROS ET QUARANTE SEPT CENTIMES (1.650,47 €) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et à compter de la présente assignation pour le surplus,
Condamner Madame [X] [I] au paiement provisionnel mensuel d'une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel augmenté des charges soit SEPT CENT VING QUATRE EUROS ET QUARANTE SIX CENTIMES (724,46 €) depuis la date de l'assignation jusqu'à son départ effectif des lieux,
La condamner au paiement de la somme de TROIS CENT EUROS (300,00€) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
La condamner aux entiers dépens qui comprendront le commandement de payer et la présente assignation.

À l’audience du 17 mai 2024, le demandeur n'a pas comparu et n'a présenté aucun motif légitime expliquant son absence, la caducité de l'assignation a été prononcée par ordonnance du 17 mai 2024. Cependant, après l'audience, celui-ci a transmis des justificatifs expliquant son absence et a sollicité un relevé de caducité qui lui a été accordé. L'affaire a été réinscrite au rôle de l'audience du 23 août 2024.
Lors de l’audience du 23 août 2024, Monsieur [P], comparant en personne, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.848,54 euros au 19 août 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignée à personne, Madame [J] [X] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.










Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 12 mars 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 7 novembre 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.



Monsieur [C] [P] a fait signifier à Madame [X] [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.448,92 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 6 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Toutefois, si le commandement vise effectivement le défaut d'assurance couvrant les risques locatifs, cette demande n'est pas réitérée dans l'assignation ou à l'audience, la locataire ayant justifiée de son assurance habitation.

Elle est donc réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [C] [P] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 7 janvier 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Madame [X] [I] a repris le paiement intégral du loyer courant et qu'elle est en situation de régler le loyer courant et sa dette, compte tenu d’un revenu mensuel de 2700 euros.




Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [P] sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Madame [X] [I].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [X] [I] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (749,81 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [P] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1.848,54 euros à la date du 19 août 2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [X] [I] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.848,54 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 19 août 2024 – échéance du mois d'août 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [X] [I] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er septembre 2024.





Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [X] [I].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Le demandeur ne justifiant pas avoir exposé des frais de cette nature, sa demande à ce titre sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 7 janvier 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 24 mai 2022 entre Madame [J] [X] [I] et Monsieur [C] [P], relatif au logement situé [Adresse 5], à [Localité 7] ;

CONDAMNONS Madame [J] [X] [I] à payer à Monsieur [C] [P] la somme de 1.848,54 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 19 août 2024 (échéance du mois d'août 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;








ACCORDONS à Madame [J] [X] [I] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 8 mois à raison de 7 mensualités successives de 230 euros chacune, suivies d’une 8ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
qu’en ce cas, à défaut pour Madame [J] [X] [I] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (749,81 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [J] [X] [I] à son paiement à compter du 1er septembre 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;



CONDAMNONS Madame [J] [X] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION