Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 11 octobre 2024

Du 11 octobre 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 24/00979 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF4J







S.C.I. CENTURY

C/

[O] [P] [Z] [W], 
[J] [G], 
[I] [H] [U]










 

- Expéditions délivrées à


- FE délivrée à 
Me Luc LHUISSIER

Le 11/10/2024








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 octobre 2024


PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. CENTURY - RCS Bordeaux n° 380 759 456 -
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentée par Maître Luc LHUISSIER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [P] [Z] [W]
né le 16 Mars 1992 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Absent

Monsieur [J] [G]
né le 17 Août 1985 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Absent

Madame [I] [H] [U]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Absente

DÉBATS :
Audience publique en date du 26 Juillet 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 1er avril 2022, la SCI CENTURY a donné à bail à Monsieur [O] [W] et Monsieur [J] [G] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] ainsi qu'un garage situé à la même adresse.

Suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 2022, Madame [I] [U] s'est portée caution solidaire des engagements des locataires. 

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2023, la SCI CENTURY a fait délivrer à Monsieur [O] [W] et Monsieur [J] [G] un commandement de payer la somme de 1.380,49 euros au titre de l’arriéré locatif, et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été dénoncé à Madame [I] [U] le 9 octobre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 13 mai 2024, la SCI CENTURY a assigné Monsieur [O] [W], Monsieur [J] [G] et Madame [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 26 juillet 2024 aux fins de voir :
- Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89- 462, du 6 juillet 1989,
- Ordonner l'expulsion des lieux loués, sans délai, de Monsieur [O] [W] et Monsieur [J] [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
- Condamner solidairement Monsieur [O] [W] et Monsieur [J] [G] au paiement de la somme de 1.380,49 euros, à titre provisionnel, ainsi qu'à une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer depuis la date de résiliation jusqu'à la date de départ effectif des lieux,

- Condamner Madame [I] [U] es qualité de caution au paiement de la somme de 1.380,49 euros, à titre provisionnel, ainsi qu'à une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer depuis la date de résiliation jusqu'à la date de départ effectif des lieux de Monsieur [O] [W] et Monsieur [J] [G],
- En tout état de cause, condamner solidairement Monsieur [O] [W], Monsieur [J] [G] et Madame [I] [U] à la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens compris le coût des commandements de payer les loyers.

Lors de l'audience du 26 juillet 2024, la SCI CENTURY, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 3061,33 euros au jour de l'audience du 26 juillet 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique fonder sa demande sur le défaut de paiement des loyers et sur le défaut d'assurance.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, Monsieur [O] [W], Monsieur [J] [G] et Madame [I] [U] n'ont comparu et ne se sont pas fait représenter.

Monsieur [O] [W] et Monsieur [J] [G] n’ont pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 11 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution des défendeurs

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.






Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 14 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 4 octobre 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.





Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. 

Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

Enfin, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique au garage loué par la SCI CENTURY à Monsieur [O] [W] et Monsieur [J] [G].

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs et pour défaut de paiement des loyers en prévoyant pour ce dernier cas un délai de deux mois pour régulariser la dette.

La SCI CENTURY a fait signifier à Monsieur [O] [W] et Monsieur [J] [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 1380,49 euros au titre des loyers échus et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 3 octobre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Le 9 octobre 2023, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Madame [I] [U].






Monsieur [O] [W] et Monsieur [J] [G] n’ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs, à compter de la délivrance du commandement du 3 octobre 2023, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 4 novembre 2023, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 4 novembre 2023.

Dès lors, Monsieur [O] [W] et Monsieur [J] [G] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 4 novembre 2023, ce qui constitue pour la SCI CENTURY un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion des défendeurs à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI CENTURY produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3061,33 euros au jour de l'audience du 26 juillet 2024.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [O] [W] et Monsieur [J] [G] seront donc condamnés au paiement de la somme de 3061,33 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus au jour de l'audience du 26 juillet 2024 – échéance du mois de juillet 2024 incluse. Monsieur [O] [W] et Monsieur [J] [G] seront, en outre, condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (854,80 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « Il est expressément stipulé que les co-preneurs et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l'exécution des obligations du présent contrat ».

Monsieur [O] [W] et Monsieur [J] [G] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur l'engagement de la caution

Il résulte de l'article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

Madame [I] [U] s’est portée caution solidaire des engagements des locataires afin de garantir le paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé. Il résulte dudit contrat qu’elle a eu connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Madame [I] [U] est donc tenue au paiement des sommes dues par Monsieur [O] [W] et Monsieur [J] [G] au titre des loyers, des charges et indemnités d'occupation. Elle sera donc condamnée solidairement avec Monsieur [O] [W] et Monsieur [J] [G] au paiement de ces sommes.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [O] [W], Monsieur [J] [G] et Madame [I] [U].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [O] [W], Monsieur [J] [G] et Madame [I] [U] à verser à la SCI CENTURY la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 4 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [W] et Monsieur [J] [G] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 4] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [O] [W] et Monsieur [J] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (854,80 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [W], Monsieur [J] [G] et Madame [I] [U] à payer à la SCI CENTURY la somme de 3061,33 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du jour de l'audience du 26 juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi qu'au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er août 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [W] et Monsieur [J] [G] et Madame [I] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la caution, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [W] et Monsieur [J] [G] et Madame [I] [U] à payer à la SCI CENTURY la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION