Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 11 octobre 2024

Du 11 octobre 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 24/01085 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZHFP







[D] [S], [Z] [S]

C/

[F] [L]










 

- Expéditions délivrées à
Me Merlène LABADIE

- FE délivrée à 
Me Maxime GRAVELLIER

Le 





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 octobre 2024

PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,


DEMANDEURS :

Madame [D] [S]
née le 10 Août 1953 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Monsieur [Z] [S]
né le 14 Mars 1946 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Tous deux représentés par Maître Maxime GRAVELLIER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES

DEFENDERESSE :

Madame [F] [L]
née le 07 Décembre 1962 à [Localité 8]
[Adresse 1] - Apt. N°302
[Localité 5]

Représentée par Me Merlène LABADIE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Juillet 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2020, à effet du 13 octobre 2020, Madame [D] [S] et Monsieur [Z] [S] ont donné à bail à Madame [F] [L] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi qu'une place de stationnement n°459 située à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, Madame [D] [S] et Monsieur [Z] [S] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1325,88 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, Madame [D] [S] et Monsieur [Z] [S] ont assigné Madame [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 juillet 2024 aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail,
- ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la Force Publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8 et R 411-3 et R 412-1 à R 412-4 du Code des procédures d'exécution,
- condamner Madame [F] [L], au paiement à titre provisionnel de la somme de 6.988,45€ arrêtée au jour de la présente assignation à valoir sur les loyers et charges jusqu'à résiliation du bail,
- condamner Madame [F] [L], au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à vidange effective des lieux,
- dire que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l'article 1153 alinéa 1er du Code Civil à compter de la délivrance du commandement du 18 octobre 2023,

- condamner Madame [F] [L], au paiement de la somme de 800€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens par application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d'exécution à venir.

Lors de l’audience du 26 juillet 2024, Madame [D] [S] et Monsieur [Z] [S], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 8653,83 euros au 19 juillet 2024 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent être opposés à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Madame [F] [L] représentée par son conseil expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation du bail.

Madame [F] [L] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 23 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 26 juillet 2024.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 19 octobre 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.






Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de stationnement louées accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la place de stationnement louée par Madame [D] [S] et Monsieur [Z] [S] à Madame [F] [L].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [D] [S] et Monsieur [Z] [S] ont fait signifier à Madame [F] [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 1325,88 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 18 octobre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.





Toutefois, si la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 fixe désormais à six semaines le délai à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 29 septembre 2020 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’occurrence, le contrat de bail stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 18 octobre 2023 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois.

Madame [F] [L] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 18 octobre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 19 décembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 19 décembre 2023.

Dans la mesure où il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant, aucun délai de paiement ne saurait être accordé à Madame [F] [L].
Dès lors, Madame [F] [L] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 19 décembre 2023, ce qui constitue pour Madame [D] [S] et Monsieur [Z] [S] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.


En l’espèce, au soutien de leur demande, Madame [D] [S] et Monsieur [Z] [S] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 8653,83 euros à la date du 19 juillet 2024.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens qu’il convient de déduire de cette créance (291,50 euros).

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [F] [L] sera donc condamnée au paiement de la somme de 8362,33 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 19 juillet 2024 – échéance du mois de juillet 2024 incluse. Madame [F] [L] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (610,52 + 61 = 671,52 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Les demandeurs sollicitent également la condamnation de la défenderesse aux dépens en ce compris les frais d'exécution à venir. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.
Ceux-ci seront donc mis à la charge Madame [F] [L].

Il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des frais d'exécution à venir, qui sont régis par les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [F] [L] à verser à Madame [D] [S] et Monsieur [Z] [S] la somme de 400 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 19 décembre 2023 ;

REJETONS la demande de délais formée par Madame [F] [L] ;

CONDAMNONS Madame [F] [L] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que la place de stationnement accessoire;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [F] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (610,52 + 61 = 671,52 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [F] [L] à payer à Madame [D] [S] et Monsieur [Z] [S] la somme de 8362,33 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 19 juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;




CONDAMNONS Madame [F] [L] à payer à Madame [D] [S] et Monsieur [Z] [S], à compter du 1er août 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [F] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [F] [L] à payer à Madame [D] [S] et Monsieur [Z] [S] une indemnité de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION