Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 11 octobre 2024

Du 11 octobre 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 24/01233 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKPZ







S.A. D’HLM DOMOFRANCE

C/

[T] [C] [O] [B]










 

- Expéditions délivrées à
M. [T] [C] [O] [B]

- FE délivrée à 
Me Mathieu RAFFY

Le 








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 octobre 2024


PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,


DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM DOMOFRANCE
RCS BORDEAUX N° B 458 204 963
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [C] [O] [B]
né le 10 Juillet 2000 à [Localité 6]
[Adresse 5] -
[Adresse 5] -
[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Juillet 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de résidence en date du 7 mai 2021, la SA d'HLM DOMOFRANCE a consenti à Monsieur [T] [C] [O] [B] une convention d’occupation portant sur un logement meublé dans une résidence sociale, située [Adresse 5] moyennant une redevance actuelle de 446, 92 euros qui ne relève pas des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, la SA d'HLM DOMOFRANCE, et après lui avoir fait délivrer un commandement de payer le 1er mars 2024 lui notifiant la résiliation du contrat à défaut de régularisation de la dette dans un délai d'un mois, a assigné Monsieur [T] [C] [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 26 juillet 2024 aux fins de :
- constater que la résiliation du contrat de résidence est acquise,
- dire que, dans le délais de deux mois à compter de la signification du commandement de vider les lieux, Monsieur [T] [C] [O] [B] devra libérer, tant de sa personne et de ses biens, que de tous occupants de son chef, le logement sis [Adresse 5] à [Localité 4], 
- ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [T] [C] [O] [B], ainsi que de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 5] ,
- condamner Monsieur [T] [C] [O] [B] au paiement par provision de la somme de 4.248 euros correspondant au solde débiteur du compte arrêté au 1er mars 2024,
- condamner Monsieur [T] [C] [O] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges antérieurement payés, indemnité d'occupation due mensuellement par le défendeur à comtper de la date de résiliation jusqu'à vidange effective des lieux,
- le condamner sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à payer à la SA d'HLM DOMOFRANCE la somme de 200 euros ainsi qu'aux entiers dépens dont le coût du commandement.

A l'audience du 26 juillet 2024, la SA d'HLM DOMOFRANCE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 5.514, 52 euros au 16 juillet 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.


En défense, Monsieur [T] [C] [O] [B] comparaît et expose qu'il ne conteste pas la dette locative tout en soutenant sans former de demandes reconventionnelles à cet égard, que son logement présente une installation électrique défectueuse. Il demande des délais de paiement ainsi que pour quitter les lieux. 

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 11octobre 2024 .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi relatif au rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l'État portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution. Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

En l’espèce la location porte sur un logement - meublé - faisant l’objet d’une convention avec l'État portant sur ses conditions d’occupation, ou ses modalités d’attribution qui entre dans le champ des résidences exclues de l’application du titre 1er bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement de la redevance due en contrepartie de l’attribution du logement meublé, n’est pas soumis aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De plus l’article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les dispositions de l’article L. 632-1 du même code ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'État portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution. La demande aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale n’est donc pas non plus soumise à l’obligation de la notifier, à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience.







Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation , le gestionnaire ou le propriétaire d’un logement-foyer, destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et accueillant notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées, peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 (inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur, cessation totale d'activité de l'établissement, cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré) sous réserve d'un délai de préavis :
a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire
b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.



Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

Selon l’article X du contrat de résidence sociale conclu le 7 mai 2021, le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution de l’une des obligations incombant au résidant, notamment tenu au paiement de la redevance, la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est constant que la SA d'HLM DOMOFRANCE a notifié à Monsieur [T] [C] [O] [B] une mise en demeure suivant commandement notifiée le 1er mars 2024 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de résidence.

L’arriéré à cette date s’élevait à 2.836 euros, et il ressort du décompte que celui-ci n’était pas régularisé à la date du 2 avril 2024. 
Monsieur [T] [C] [O] [B] n’ayant pas, dans le délai d'un mois à compter de la notification du commandement, réglé les causes de celle-ci, la clause s’est appliquée de plein droit à la date du 2 avril 2024 en vertu des dispositions du contrat.

En conséquence, Monsieur [T] [C] [O] [B] est occupant sans droit ni titre du logement depuis la date du 2 avril 2024, ce qui constitue pour la SA d'HLM DOMOFRANCE un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant de la redevance sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Monsieur [T] [C] [O] [B] n'ayant pas repris le paiement de la redevance et étant du fait de son statut d'étudiant dans l'impossibilité de régler la dette locative qui n'a fait qu'augmenter depuis la date du commandement, il y a lieu de le débouter de ses demandes de délais de paiement ainsi que de celles visant à lui octroyer un délai pour quitter les lieux 






Sur la créance de la bailleresse

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au soutien de sa demande la SA d'HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé à la date du 16 juillet 2024, selon lequel sa créance s'établirait à 5.514, 52 euros.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (160,64 euros), des frais de relance et impayés (7,62 euros) sans que le bailleur justifie de la régularité de la procédure relative à leur application. En conséquence il convient de déduire ces sommes du décompte.

L’obligation au paiement de cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Monsieur [T] [C] [O] [B] sera condamné au paiement de la somme de 5.346, 26 € euros, à valoir sur le montant des redevances et indemnités d’occupation dus à la date du 16 juillet 2024 – échéance du mois de juillet incluse – et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance (446, 92 euros au jour de l'audience) à compter du 3 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, sous réserve de l’octroi des délais de paiement dont le principe est ci-dessus retenu.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [T] [C] [O] [B].

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [T] [C] [O] [B] à verser à la SA d'HLM DOMOFRANCE la somme de 200 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.






PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de la bailleresse du logement sis [Adresse 5] , à la date du 2 avril 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [T] [C] [O] [B] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours et l'assistance de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation équivalente au montant de la redevance à compter de la date d'effet de la résiliation de la convention ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [C] [O] [B] à payer à la SA d'HLM DOMOFRANCE la somme de 5.346,26 € euros à valoir sur le montant des redevances et indemnités d’occupation à la date du 16 juillet 2024 (échéance du mois de juillet incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [C] [O] [B] à payer à la SA d'HLM DOMOFRANCE à compter du 3 avril 2024 une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance mensuelle révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges (446, 92 euros à la date de l'audience), révisables selon les dispositions contractuelles, et à régler à leur échéance normale jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS pour le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [C] [O] [B] à payer à la SA d'HLM DOMOFRANCE une indemnité de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [C] [O] [B] aux dépens;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.


AINSI FAIT ET JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION