Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30G

Minute n° 24/852


N° RG 24/02013 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTOD

2 copies















GROSSE délivrée
le 14/10/2024
à l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND



Rendue le QUATORZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 30 Septembre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSE

Société SITHODI, société à responsabilité limitée au capital de 5000 euros, représentée par M. [W] [Z] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que gérant, dont le siège est situé
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Luc LHUISSIER de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSE

Société RENOVALYS 2, société civile de placement collectif immobilier, représentée par ADVENIS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que gérant,
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparante





FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 24 septembre 2024, la SARL SITHODI, après y avoir été autorisée par ordonnance rendue le 20 septembre 2024, a assigné la SCPI RENOVALYS 2, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de :
- à titre principal,
- la voir condamner, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la date de signification de l’ordonnance, à réaliser ou faire réaliser les travaux réparatoires nécessaires au sens de l’article 1720 du code civil permettant d’assurer le clos et le couvert du local commercial ; 
- ordonner la suspension, à défaut la consignation, du règlement du loyer commercial jusqu’à la réalisation de travaux réparatoires au sens de l’article 1720 du code civil permettant d’assurer le clos et le couvert du local commercial ;
- à titre subsidiaire,
- ordonner une expertise des lieux donnés à bail ;
- réserver les dépens ;
- en tout état de cause, 
- condamner la défenderesse à indemniser à titre provisionnel son préjudice de jouissance à hauteur de 200 euros par jour à compter du 09 septembre 2024 jusqu’à la réfection complète des réseaux d’évacuation des eaux usées et reprise des dégradations intérieures occasionnées par le désordre d’infiltration ;
- la condamner à lui verser une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, hormis ceux afférents à la demande d’expertise judiciaire.

La demanderesse expose que par acte notarié en date du 04 février 2002, les époux [B], aux droits desquels vient la SCPI RENOVALYS 2, ont donné à bail à la SARL LE [Adresse 6] [Localité 3], aux droits de laquelle elle vient pour avoir acquis le fonds de commerce le 13 mai 2006, des locaux à usage commercial situés à l’angle du [Adresse 1] et du [Adresse 2] à [Localité 3] ; que la bailleresse n’a entrepris aucuns travaux depuis son entrée dans les lieux ; qu’elle subit de graves infiltrations, notamment en provenance de la colonne d’évacuation des eaux usées qui est très vétuste ; qu’elle a vainement sollicité l’intervention de son bailleur ; que ses mises en demeure sont restées sans effet ; qu’elle est fondée à se prévaloir, au regard des désordres qui affectent le clos et le couvert des locaux, de l’existence d’un trouble manifestement illicite ; que ces désordres lui causent un préjudice de jouissance important ; qu’il y a lieu à défaut d’ordonner une expertise.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 septembre 2024. 

La demanderesse a conclu pour la dernière fois dans son acte introductif d’instance, auquel la présente décision se réfère pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions.



Bien que régulièrement assigné à personne habilitée, la SCPI RENOVALYS 2 n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière et elle a bénéficié d’un délai suffisant pour faire valoir ses observations. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

sur la demande de travaux sous astreinte :

L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile permet au juge de référés de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet quant à lui au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. 

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de répérations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces (notamment PV de constat du 10 avril 2024, courriers des 09 septembre 2024 et 16 septembre 2024) que les locaux donnés à bail à la société SITHODI présentent depuis des mois des désordres liés à des infiltrations d’eau, ainsi qu’en atteste le PV de constat du 10 avril 2024 dont il ressort que les murs comme les plafonds des toilettes, d’une réserve et du sous-sol sont imprégnés d’humidité, y compris à proximité des installations électriques.

La demanderesse ne justifie pas cependant avoir alerté la défenderesse avant le 09 septembre 2024, date à laquelle elle a signalé par message à la société ADVENIS, mandataire de sa bailleresse, avoir été victime la veille, 08 septembre 2024, d’un grave dégât des eaux provenant de la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble. Il ressort des échanges que la société ADVENIS a répondu le 10 septembre 2024 avoir émis une demande d’intervention, demande qui d’après la demanderesse était toujours sans suite à la date de l’assignation.

Ce manque de réactivité peut caractériser de la part de la bailleresse et de son mandataire un manquement à ses obligations légales qui justifie qu’il soit fait droit à la demande tendant à la réalisation de travaux, l’inertie du défendeur rendant nécessaire le prononcé d’une astreinte selon les modalités précisées au dispositif.

sur la suspension, ou la consignation, du règlement du loyer commercial jusqu’à la réalisation de travaux réparatoires :

La demanderesse invoque, au soutien de cette demande, les dispositions de l’article 1220 du code civil qui dispose qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne n’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle.

Les circonstances décrites, et les documents produits, ne permettent pas de considérer que la bailleresse n’a pas l’intention de s’exécuter, ni que les désordres allégués, dont aucun ne semble concerner la salle de restaurant, privent la demanderesse de la jouissance de son commerce et l’empêchent d’exercer son activité. 

Sa demande sera donc rejetée.

sur la provision :

La demanderesse invoque un préjudice de jouissance dont elle ne démontre cependant ni la réalité ni l’importance, aucun constat ni photo n’étant produit s’agissant du dégât des eaux du 08 septembre 2024 dont l’origine reste incertaine, le réseau d’évacuation des eaux usées impliqué étant susceptible d’appartenir aux parties communes de l’immeuble.

L’obligation de la défenderesse de prendre en charge l’indemnisation de ce préjudice se heurte donc en l’état à une contestation sérieuse qui commande son rejet.

sur les autres demandes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de l’instance. La SCPI RENOVALYS 2 sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

La SCPI RENOVALYS 2 sera condamnée aux entiers dépens.


III - DECISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et à charge d’appel, 

Vu l’article 835 du code de procédure civile

Condamne la SCPI RENOVALYS 2 à réaliser ou faire réaliser les travaux réparatoires nécessaires au sens de l’article 1720 du code civil permettant d’assurer le clos et le couvert du local commercial exploité par la SARL SITHODI, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la date de signification de l’ordonnance et pour une durée de trois mois ;

Déboute la SARL SITHODI de ses autres demandes ;

Condamne la SCPI RENOVALYS 2 à verser à la SCPI RENOVALYS 2 une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;




Condamne la SCPI RENOVALYS 2 aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier, Le Président,