Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 11 octobre 2024

Du 11 octobre 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 24/01275 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLGN







S.A. DOMOFRANCE

C/

[R] [U] [D]










 

- Expéditions délivrées à


- FE délivrée à 
Me Mathieu RAFFY

Le



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 octobre 2024


PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,


DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE
RCS BORDEAUX N° B 458 204 963
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD

DEFENDERESSE :

Madame [R] [U] [D]
[Adresse 5] -
[Adresse 5]
[Localité 4]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Juillet 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de résidence en date des 5 et 9 août 2022, à effet au 9 août 2022, la SA D'HLM DOMOFRANCE a consenti à Madame [R] [U] [D] une convention d’occupation portant sur un logement meublé dans une résidence sociale, située [Adresse 5] à [Localité 4] qui ne relève pas des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, la SA D'HLM DOMOFRANCE, après avoir notifié à Madame [R] [U] [D] par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024 la résiliation du contrat à défaut de régularisation de la dette, a assigné Madame [R] [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 26 juillet 2024 aux fins de :

- par application de la clause résolutoire, dire que la location qui a été consentie à Madame [U] [D] [R] se trouve résiliée,
- En conséquence, dire que, dans les deux mois à compter de la signification du commandement de vider les lieux, Madame [U] [D] [R] devra libérer, tant de sa personne et de ses biens, que de tous occupants de son chef, le logement situé : [Adresse 5] à [Localité 4],
- Voir dire que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion, avec, au besoin le concours de la force publique,
- L'entendre condamner provisionnellement au paiement de la somme de 1670,86 euros pour des loyers exigibles, la créance du demandeur n'étant en aucune manière contestable,
- Voir condamner la défenderesse au paiement des loyers échus à compter de cette date jusqu'à celle de la résiliation,
- Voir condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges antérieurement payés, indemnité d'occupation due mensuellement par défenderesse à compter de la date de résiliation jusqu'à la vidange effective des lieux,
- L'entendre condamner au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont le coût du commandement au titre de l'article 696 du Code de procédure civile.

A l'audience du 26 juillet 2024, la SA D'HLM DOMOFRANCE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2201,50 euros au 16 juillet 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.


Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, Madame [R] [U] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 11 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi relatif aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution. Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

En l’espèce la location porte sur un logement foyer qui entre dans le champ des résidences exclues de l’application du titre 1er bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement de la redevance due en contrepartie de l’attribution du logement meublé, n’est pas soumise aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De plus l’article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les dispositions de l’article L. 632-1 du même code ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution. 




La demande aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale n’est donc pas non plus soumise à l’obligation de la notifier, à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l'Etat dans le département, au moins six semaines avant l'audience.

Si la demande tendant au constat de la résiliation ou au prononcé de la résiliation du contrat n’est donc pas soumise à l’obligation de la notifier, à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l'Etat dans le département, l’assignation a néanmoins été notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 21 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 26 juillet 2024. En outre, la bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 5 mars 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation , le gestionnaire ou le propriétaire d’un logement-foyer, destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et accueillant notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées, peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 (inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur, cessation totale d'activité de l'établissement, cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré) sous réserve d'un délai de préavis :
a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire
b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
La résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

Selon le chapitre 10 du contrat de résidence sociale conclu les 5 et 9 août 2022, le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution de l’une des obligations incombant au résidant, notamment tenu au paiement de la redevance, la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est constant que la SA D'HLM DOMOFRANCE a fait délivrer à Madame [R] [U] [D] un commandement de payer le 1er mars 2024 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de résidence.

L’arriéré à cette date s’élevait à 1039,76 euros, et il ressort du décompte que l’arriéré n’était pas régularisé à la date du 2 avril 2024.

Madame [R] [U] [D] n’ayant pas, dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement, réglé les causes de celle-ci, la clause s’est appliquée de plein droit à la date du 2 avril 2024 en vertu des stipulations du contrat.






En conséquence, Madame [R] [U] [D] est occupante sans droit ni titre du logement depuis la date du 2 avril 2024, ce qui constitue pour la SA D'HLM DOMOFRANCE un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant de la redevance sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la créance de la bailleresse

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au soutien de sa demande la SA D'HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé à la date du 16 juillet 2024, selon lequel sa créance s'établirait à 2201,50 euros.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (196 euros) et des pénalités pour non réponse à l’enquête de ressources (45,72 euros) sans qu’il soit justifié de la régularité de leur application. En conséquence il convient de déduire ces sommes du décompte.

L’obligation au paiement de cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Madame [R] [U] [D] sera condamnée au paiement de la somme de 1959,78 euros, à valoir sur le montant des redevances et indemnités d’occupation dus à la date du 16 juillet 2024 – échéance du mois de juin 2024 incluse – et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance (446,94 euros au jour de l'audience) à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [R] [U] [D].






Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [R] [U] [D] à verser à la SA D'HLM DOMOFRANCE la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de la bailleresse du logement sis [Adresse 5] à [Localité 4], à la date du 2 avril 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [R] [U] [D] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation équivalente au montant de la redevance à compter de la date d'effet de la résiliation de la convention ;

CONDAMNONS Madame [R] [U] [D] à payer à la SA D'HLM DOMOFRANCE la somme de 1959,78 euros à valoir sur le montant des redevances et indemnités d’occupation à la date du 16 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;







CONDAMNONS Madame [R] [U] [D] à payer à la SA D'HLM DOMOFRANCE à compter du 1er juillet 2024 une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance mensuelle révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges (446,94 euros à la date de l'audience), révisables selon les dispositions contractuelles, et à régler à leur échéance normale jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS pour le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [R] [U] [D] à payer à la SA D'HLM DOMOFRANCE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [R] [U] [D] aux dépens;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

AINSI FAIT ET JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION