Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 14 octobre 2024

Du 14 octobre 2024


5AA


SCI/JJG



PPP Référés

N° RG 24/01107 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZH24







[W] [T], [Y] [T] épouse [U], [L] [T], [E] [T], [D] [T]

C/

[O] [A], [R] [A]



 

- Expéditions délivrées à Me Chloé DAGUERRE-GUILLEN


- FE délivrée à Me Chloé DAGUERRE-GUILLEN


Le 14/10/2024


Avocats : Me Chloé DAGUERRE-GUILLEN



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 13]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 octobre 2024


PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,


DEMANDEURS :

Monsieur [W] [T]
né le 10 Janvier 1970 à [Localité 14]
[Adresse 11]
[Localité 6]

Représenté par Me Chloé DAGUERRE-GUILLEN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [Y] [T] épouse [U]
[Adresse 4]
[Localité 8]

Représentée par Me Chloé DAGUERRE-GUILLEN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [L] [T]
né le 28 Mai 1965 à [Localité 14]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par Me Chloé DAGUERRE-GUILLEN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [E] [T]
né le 22 Juillet 1973 à [Localité 13]
[Adresse 5]
[Localité 10]

Représenté par Me Chloé DAGUERRE-GUILLEN (Avocat au barreau de BORDEAUX)









Monsieur [D] [T]
né le 02 Mars 1963 à [Localité 13]
[Adresse 12]
[Localité 7]

Représenté par Me Chloé DAGUERRE-GUILLEN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

 
Représenté par Me Chloé DAGUERRE-GUILLEN (Avocat au barreau de BORDEAUX)



DEFENDEURS :

Monsieur [O] [A]
[Adresse 9]
[Localité 8]
 
Présent

Madame [R] [A]
née le 21 Août 1992 à [Localité 14]
[Adresse 9]
[Localité 8]
 
Absente



DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Août 2024


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile




QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Un seul des défendeurs comparait ; la décision étant en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire à l’égard de tous,


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 6 décembre 2021, Madame [I] [T] a donné à bail à effet du même jour à Monsieur [O] [A] et Madame [R] [A] une maison située [Adresse 9] à [Localité 15] moyennant un loyer révisable mensuel de 1.050€ et une provision mensuelle sur charges de 35€.

Le 4 juillet 2022, Madame [I] [T] est décédée.

Monsieur [D] [T], Monsieur [L] [T], Madame [Y] [T] épouse [U], Monsieur [W] [T] et Monsieur [E] [T] sont venus aux droits de Madame [I] [T].
 
Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, Monsieur [D] [T], Monsieur [L] [T], Madame [Y] [T] épouse [U], Monsieur [W] [T] et Monsieur [E] [T] ont fait délivrer à Monsieur [O] [A] et Madame [R] [A] un commandement de payer la somme de 3.150€ au titre de l'arriéré locatif incluant l'échéance du mois de février 2024 en vue de la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers prévue par le bail.

Par actes introductifs d'instance en date du 27 mai 2024, Monsieur [D] [T], Monsieur [L] [T], Madame [Y] [T] épouse [U], Monsieur [W] [T] et Monsieur [E] [T] ont fait assigner Monsieur [O] [A] et Madame [R] [A] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 23 août 2024 aux fins de :
-juger Monsieur [D] [T], Monsieur [L] [T], Madame [Y] [T] épouse [U], Monsieur [W] [T] et Monsieur [E] [T] recevables et bien fondés
- prononcer la résiliation du bail d'habitation conclu entre Monsieur [D] [T], Monsieur [L] [T], Madame [Y] [T] épouse [U], Monsieur [W] [T] et Monsieur [E] [T] et Monsieur [O] [A] et Madame [R] [A] du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 6 décembre 2021
-ordonner la libération des lieux par Monsieur [O] [A] et Madame [R] [A] et de tout occupant de leur chef et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés
-ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [A] et Madame [R] [A] et de tout occupant de leur chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique 
-juger, par décision spéciale et motivée, que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, ce en application de l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution
-ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls des défendeurs
-juger que Monsieur [O] [A] et Madame [R] [A] sont occupants sans droit ni titre depuis le 11 mai 2024
- condamner Monsieur [O] [A] et Madame [R] [A] à verser à Monsieur [D] [T], Monsieur [L] [T], Madame [Y] [T] épouse [U], Monsieur [W] [T] et Monsieur [E] [T]:
la somme de 5.250€ au titre des loyers impayés
une indemnité d'occupation s'élevant à 1.050€ par mois, de la résiliation jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés
la somme de 3.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance
A l'audience de l'audience du 23 août 2024, Monsieur [D] [T], Monsieur [L] [T], Madame [Y] [T] épouse [U], Monsieur [W] [T] et Monsieur [E] [T], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur demande initiale et exposent que la dette s'élève désormais à 9.450€. Ils expliquent être confrontés à des retards dans le paiement des loyers de manière régulière et que les locataires ont cessé le paiement des loyers dus depuis le mois de décembre 2023. Ils soutiennent que les consorts [A] n'ont pas respecté les obligations résultant du contrat de bail et de la loi et que les causes du commandement de payer qui leur a été délivré n'ont pas été réglées dans le délai des deux mois de sorte qu'il y a lieu de constater la résiliation du bail. Ils ajoutent qu'il convient de faire application de l'article L412-1 du Code de procédure civile et de juger que l'expulsion pourra intervenir sans délai au regard de la mauvaise foi des défendeurs. Ils indiquent que Madame [R] [A] est partie du logement.



En défense, Monsieur [O] [A] comparaît et expose avoir réglé les loyers pendant trois ans sans problème et qu'il montre des photos du logement dans lequel il y a des moisissures partout. Il indique que certaines personnes voulaient faire les travaux et d'autres pas. Il précise que dans le logement, vivent son fils de six ans et sa compagne.

En défense, régulièrement assignée à personne, Madame [R] [A] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des bailleurs.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution de Madame [R] [A]

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Madame [R] [A] non comparante ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort. 

Sur la régularité de la procédure
 
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 28 mai 2024, au moins six semaines avant l’audience du 23 août 2024.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 12 mars 2024.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.






Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Il convient de relever à titre liminaire que les bailleurs sollicitent notamment du juge des référés qu'il prononce la résiliation du bail. Or, il est de jurisprudence constante que le juge des référés ne peut prononcer la résiliation d’un bail fondé sur le manquement du locataire à l’une de ses obligations, seul le juge du fond pouvant se prononcer sur l’existence et le degré de gravité des manquements susceptibles de justifier cette résiliation. En conséquence, la demande tendant à faire prononcer par le juge des référés la résiliation du bail n’entre pas dans ses pouvoirs et doit être rejetée.

S’agissant de la demande en constat de la résiliation du bail telle que formulée aux termes de leurs développements, les demandeurs ont fait signifier à Monsieur [O] [A] et Madame [R] [A] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.150€ au titre des loyers échus suivant exploit du 11 mars 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [O] [A] et Madame [R] [A] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 11 mars 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 12 mai 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 12 mai 2024.

En application de l'article 24 VII de la loi précitée, à défaut d’avoir été sollicité et à défaut pour les locataires d'avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent pas être suspendus par la juridiction de céans.

S'il est indiqué lors des débats que Madame [R] [A] a quitté le logement, aucune pièce ne vient le confirmer.

Dès lors, Monsieur [O] [A] et Madame [R] [A] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 12 mai 2024, ce qui constitue pour les consorts [T] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion des défendeurs à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Il ne sera pas fait droit à la demande de Monsieur [D] [T], Monsieur [L] [T], Madame [Y] [T] épouse [U], Monsieur [W] [T] et Monsieur [E] [T] de juger que l'expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux en application de l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution dans la mesure où rien ne justifie de supprimer ou réduire le délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux, les demandeurs ne démontrant pas de mauvaise foi de la part de Monsieur [A] au moyen des éléments produits à savoir une plainte émanant de Monsieur [W] [T], représentant l'indivision [T]. De même, s'il est allégué que les contrats de travail et bulletins de paie fournis au moment de la conclusion du contrat de bail sont des faux, aucun élément ne permet de le confirmer.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la demande d'astreinte

L'expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes de l'article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [D] [T], Monsieur [L] [T], Madame [Y] [T] épouse [U], Monsieur [W] [T] et Monsieur [E] [T] soutiennent que la créance s’établirait désormais à la somme de 9.450€ à la date de l'audience soit au 23 août 2024.

Madame [R] [A], non comparante, n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Monsieur [O] [A] ne fournit pas non plus d'explication quant à cette dette et présente lors des débats des photos arguant qu'il y a de la moisissure dans le logement. Or, il a pu être constaté que les clichés photographiques ne sont pas authentifiables quant à la date et au lieu où ils ont été pris.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée et contestable, Monsieur [O] [A] et Madame [R] [A] sera donc condamnés au paiement de la somme de 9.450€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 23 août 2024– échéance du mois d'août 2024 incluse. Monsieur [O] [A] et Madame [R] [A], seront, en outre, condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1.050€ par mois à la date de l'audience) à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.


Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [O] [A] et Madame [R] [A].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [O] [A] et Madame [R] [A] à verser à Monsieur [D] [T], Monsieur [L] [T], Madame [Y] [T] épouse [U], Monsieur [W] [T] et Monsieur [E] [T] la somme de 400€.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que Monsieur [D] [T], Monsieur [L] [T], Madame [Y] [T] épouse [U], Monsieur [W] [T] et Monsieur [E] [T] ont régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges par commandement de payer en date du 11 mars 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [A] et Madame [R] [A] à quitter les lieux loués [Adresse 9] à [Localité 15] ;







AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [O] [A] et Madame [R] [A] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (1.050€ par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [A] et Madame [R] [A] à payer à Monsieur [D] [T], Monsieur [L] [T], Madame [Y] [T] épouse [U], Monsieur [W] [T] et Monsieur [E] [T] la somme de 9.450€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 23 août 2024 – échéance du mois d'août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation à compter du 1er septembre 2024 jusqu'à libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [A] et Madame [R] [A] au paiement des dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [A] et Madame [R] [A] à payer à Monsieur [D] [T], Monsieur [L] [T], Madame [Y] [T] épouse [U], Monsieur [W] [T] et Monsieur [E] [T] une indemnité de 400€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION