Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 14 octobre 2024

Du 14 octobre 2024


5AA


SCI/JJG



PPP Référés

N° RG 24/01483 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNX6







S.C. FONCIERE DI 01/008

C/

[W] [K]

 

- Expéditions délivrées à la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS


- FE délivrée à la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS


Le 14/10/2024


Avocats : la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 octobre 2024



PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,


DEMANDERESSE :

S.C. FONCIERE DI 01/008
[Adresse 2]
[Localité 4]
 
Représentée par Maître BERTIN substituant Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [K]
né le 08 Juillet 1985 à [Localité 6]
[Adresse 5] -
[Adresse 5] -
[Localité 3]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Août 2024


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile






QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

le défendeur ne comparait pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2018, à effet du 9 novembre 2018, la SCI FONCIERE DI 01/008 a donné à bail à Monsieur [W] [K] un logement situé [Adresse 5], à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, la SCI FONCIERE DI 01/008 a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2134,92 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2024, la SCI FONCIERE DI 01/008 a assigné Monsieur [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 23 août 2024 aux fins de voir :
- Constater le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail survenue le 12 mai 2024, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 25 octobre 2018,
- Prononcer l'expulsion et ordonner la libération des lieux par le défendeur et de tous occupants de leur chef, ainsi que la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie avec, au besoin, le concours et l'assistance de la force publique,
- Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et ce jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés,
- Ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,
- Fixer l'indemnité d'occupation due par [W] Monsieur [K] à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 713.84 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois,
- Condamner à titre provisionnel le défendeur au paiement de la somme de 1280.42 euros à parfaire au titre de la dette locative,
- Condamner à titre provisionnel et en tant que de besoin le défendeur à payer le 1er de chaque mois l'indemnité d'occupation fixée par le Juge à hauteur de 713.84 euros par mois, devenue exigible le 1er du mois suivant,
- Condamner le défendeur au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement délivré le 11 mars 2024 d'un montant de 164.06 euros.

Lors de l’audience du 23 août 2024, la SCI FONCIERE DI 01/008, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1066,68 euros au 19 août 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [W] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 19 juin 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 23 août 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 12 mars 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique au garage et au jardin loués par la SCI FONCIERE DI 01/008 à Monsieur [W] [K].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SCI FONCIERE DI 01/008 a fait signifier à Monsieur [W] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 2134,92 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 11 mars 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SCI FONCIERE DI 01/008 à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 12 mai 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

Il ressort des débats, que Monsieur [K] a repris le paiement intégral du loyer courant et qu’il a versé en outre des acomptes supplémentaires, de sorte que la dette a sensiblement baissé depuis la délivrance de l'assignation et a fortiori depuis la signification du commandement de payer. Ceci corrobore la capacité du défendeur à résorber la dette.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SCI FONCIERE DI 01/008 sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [W] [K].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [K] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (713,84 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.





Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI FONCIERE DI 01/008 produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1066,68 euros à la date du 19 août 2024.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :
les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (307,73 euros),
des frais de rejet (4 fois 16,80 euros = 67,20 euros) sans qu’il soit justifié du bienfondé de leur réclamation.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [W] [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 691,75 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 19 août 2024 – échéance du mois de juillet 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [W] [K] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er août 2024.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [W] [K].


Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [W] [K] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/008 la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 12 mai 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 25 octobre 2018 entre Monsieur [W] [K] et la SCI FONCIERE DI 01/008, relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/008 la somme de 691,75 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 19 août 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [W] [K] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 6 mois à raison de 5 mensualités successives de 110 euros chacune, suivies d’une 6ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [W] [K] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (713,84 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [W] [K] à son paiement à compter du 1er août 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/008 une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION