Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 14 octobre 2024

Du 14 octobre 2024


5AA


SCI/JJG



PPP Référés

N° RG 24/01148 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIJY







[V] [F] [M] [W]

C/

[S] [I], [C] [R]



- Expéditions délivrées à Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

aux défendeurs


- FE délivrée à Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU


Le 14/10/2024


Avocats : Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 octobre 2024



PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,



DEMANDEUR :

Monsieur [V] [F] [M] [W]
né le 19 Novembre 1962 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 1]


Représenté par Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU


DEFENDEURS :

Madame [S] [I]
née le 13 Juillet 1990 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]

 
Présente

Monsieur [C] [R]
né le 24 Avril 1991 à [Localité 8]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
 
Présent


DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Août 2024


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 31 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

les défendeurs ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date des 20 et 23 avril 2021, à effet du 23 avril 2021, Monsieur [V] [F] [M] [W] a donné à bail, par l'intermédiaire de son mandataire la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, à Madame [S] [I] et Monsieur [C] [R] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 9] ainsi que deux places de stationnement lot n°36, parking double n°13-14, situées à la même adresse.

Le bailleur a fait délivrer aux locataires deux commandements de payer antérieurs, dont les causes ont été réglées dans les délais.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, Monsieur [V] [W] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.017,94 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, Monsieur [V] [W] a assigné Madame [S] [I] et Monsieur [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 23 août 2024 aux fins de voir :

- Constater la résiliation du bail à effet du 21 mai 2024, par le jeu de la clause résolutoire,
- Ordonner l'expulsion de Madame [S] [I] et Monsieur [C] [R] et de toute personne présente de leur chef, avec au besoin le concours de la Force Publique et d'un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par le bailleur ou à défaut par le Tribunal,
- Condamner solidairement à titre provisionnel Madame [S] [I] et Monsieur [C] [R] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [V] [W] une somme de 2.079,22 € correspondant au montant des loyers impayés demeurant dus au 21 mai 2024,
- Condamner solidairement à titre provisionnel Madame [S] [I] et Monsieur [C] [R], au paiement, à compter du 1 juin 2024, d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
- Les condamner solidairement à payer à Monsieur [V] [W], une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Les condamner solidairement aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront notamment les frais des commandements, de notification à Préfecture, d'assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d'exécution.

Lors de l’audience du 23 août 2024, Monsieur [V] [W], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.819,35 euros au 20 août 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, Madame [S] [I] et Monsieur [C] [R] comparaissent et exposent qu’ils ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 300 à 400 euros en sus du loyer courant.

Madame [I] et Monsieur [R] n’ont pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 octobre 2024.









MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 4 juin 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 23 août 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 22 mars 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.


En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de stationnement louées accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique aux places de stationnement louées par Monsieur [W] à Madame [I] et Monsieur [R].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [V] [W] a fait signifier à Madame [S] [I] et Monsieur [C] [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.017,94 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 20 mars 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.
Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [V] [F] [M] [W] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 21 mai 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

Il ressort des débats, que Madame [S] [I] et Monsieur [C] [R] ont repris le paiement intégral du loyer courant et qu'ils sont en situation de régler le loyer courant et le montant de leur dette, compte tenu d’un revenu mensuel de 1.900,00 euros chacun.



Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [W] sera autorisé à poursuivre l’expulsion des consorts [I]-[R].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [I] et Monsieur [R] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (759,13 + 67 + 14 = 840,13 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [W] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.819,35 euros à la date du 20 août 2024.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :
les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (161,28 euros),
des frais d'impayés (80 euros) sans qu’il soit justifié du bienfondé de leur réclamation,

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [S] [I] et Monsieur [C] [R] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2.819,35 - 161,28 - 80 = 2.578,07 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 20 août 2024 – échéance du mois d'août 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.



Dans l’hypothèse où Madame [I] et Monsieur [R] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er septembre 2024.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité.

Madame [S] [I] et Monsieur [C] [R] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Le demandeur sollicite également la condamnation des défendeurs aux dépens en ce compris les frais d'exécution à venir. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.
Les dépens, non inclus les frais d’exécution, seront donc mis solidairement à la charge de Madame [S] [I] et Monsieur [C] [R].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame [S] [I] et Monsieur [C] [R] à verser à Monsieur [V] [W] la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.




PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 21 mai 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail des 20 et 23 avril 2021 entre Madame [S] [I] et Monsieur [C] [R] et Monsieur [V] [W], relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 9], ainsi qu'aux places de stationnement lot n°36 situées à la même adresse ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [I] et Monsieur [C] [R] à payer à Monsieur [V] [W] la somme de 2.578,07 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 20 août 2024 (échéance du mois d'août 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [S] [I] et Monsieur [C] [R] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 10 mois à raison de 9 mensualités successives de 260 euros chacune, suivies d’une 10ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;





DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
qu’en ce cas, à défaut pour Madame [S] [I] et Monsieur [C] [R] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (759,13 + 67 + 14 = 840,13 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Madame [S] [I] et Monsieur [C] [R] à son paiement à compter du 1er septembre 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [I] et Monsieur [C] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 mars 2024, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [I] et Monsieur [C] [R] à payer à Monsieur [V] [W] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION