Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 11 octobre 2024

Du 11 octobre 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 24/00976 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF4D







[F] [M], 
[J] [M]

C/

[I] [U]










 

- Expéditions délivrées à


- FE délivrée à 
Maître Christine DUSAN


Le 11/10/2024



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 octobre 2024


PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [M]
né le 24 Mai 1976 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Madame [J] [M]
née le 25 Janvier 1976 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Tous deux représentés par Maître Christine DUSAN, Avocat au barreau de TOULOUSE, membre de la SELARL DBA, substituée à l’audience par Maître Cyril DUBREUIL, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [U]
né le 20 Février 1981 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Juillet 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 07 Mai 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 avril 2019, à effet du 17 avril 2019, Monsieur [F] [M] et Madame [J] [M] ont donné à bail à Monsieur [I] [U] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] ainsi que deux emplacements de stationnement n°44 et 61 situés à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2021, Monsieur [F] [M] et Madame [J] [M] ont fait délivrer au locataire un premier commandement de payer la somme de 2163,50 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, Monsieur [F] [M] et Madame [J] [M] ont fait délivrer au locataire un deuxième commandement de payer la somme de 1491,96 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, Monsieur [F] [M] et Madame [J] [M] ont fait délivrer au locataire un troisième commandement de payer la somme de 2246,38 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, Monsieur [F] [M] et Madame [J] [M] ont assigné Monsieur [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 juillet 2024 aux fins de voir :
- Entendre constater par application de la clause résolutoire qu'il contient, la résiliation du bail et de ses accessoires qui lui a été consenti le 17 mai 2019 par Monsieur [F] [M] et Madame [J] [M], pour le local d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3], et ce en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,
- entendre en conséquence ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,


- s'entendre condamner à payer, à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective du logement, une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d'occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 740,98 euros par mois,
- dire et juger que l'indemnité d'occupation sera indexée dans les conditions du contrat,
-dire et juger qu'en ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles- L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
- entendre condamner à payer par provision à Monsieur [F] [M] et Madame [J] [M], la somme de 3334,78 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 29 avril 2024, mensualité du mois d'avril incluse, somme à parfaire au jour de l'audience, ainsi que la somme de 765 euros à titre d'indemnité en application des dispositions de l'article 700 du Code procédure civile,
- entendre dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de la présente assignation,
- s'entendre condamner aux dépens en application de l'article 696 du Code procédure civile.

Lors de l’audience du 26 juillet 2024, Monsieur [F] [M] et Madame [J] [M], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 764,32 euros au 10 juillet 2024 et confirme les termes de leur demande initiale. Ils précisent qu'ils fondent leur demande sur le défaut de paiement des loyers et sur le défaut de justificatif d'une assurance couvrant les risques locatifs.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [I] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [I] [U] n'a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11 octobre 2024.







MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 15 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 26 juillet 2024.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 29 février 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique aux emplacements de stationnement n°44 et n°61 loués par Monsieur [F] [M] et Madame [J] [M] à Monsieur [I] [U].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [F] [M] et Madame [J] [M] ont fait signifier à Monsieur [I] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 2246,38 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 27 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Monsieur [I] [U] n’ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, à compter de la délivrance du commandement du 27 février 2024, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 28 mars 2024, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 28 mars 2024.




Dès lors, Monsieur [I] [U] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 28 mars 2024, ce qui constitue pour Monsieur [F] [M] et Madame [J] [M] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [F] [M] et Madame [J] [M] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 764,32 euros à la date du 10 juillet 2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [I] [U] sera donc condamné au paiement de la somme de 764,32 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 10 juillet 2024 – échéance du mois de juillet 2024 incluse. Monsieur [I] [U] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (765,16 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.




Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [I] [U].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [I] [U] à verser à Monsieur [F] [M] et Madame [J] [M] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 28 mars 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [U] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 3] ainsi que les deux emplacements de stationnement n°44 et 61 situés à la même adresse ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [I] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (765,16 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [U] à payer à Monsieur [F] [M] et Madame [J] [M] la somme de 764,32 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10 juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [U] à payer à Monsieur [F] [M] et Madame [J] [M], à compter du 1er août 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [U] à payer à Monsieur [F] [M] et Madame [J] [M] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION