Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 14 octobre 2024

Du 14 octobre 2024


5AA


SCI/JJG



PPP Référés

N° RG 24/00932 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFYA







S.C.I. CYANCA

C/

[M] [O]




 

- Expéditions délivrées à S.C.I. CYANCA

au défendeur, 



- FE délivrée à S.C.I. CYANCA



Le 14/10/2024


Avocats : 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 octobre 2024



PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,



DEMANDERESSE :

S.C.I. CYANCA
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Madame [R] [T], Gérante, 



DEFENDERESSE :

Madame [M] [O]
née le 05 Février 1999 à MADAGASCAR
[Adresse 5]
[Localité 4]

Présente,


DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Août 2024


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile





QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2022, à effet du 17 juin 2022, la SCI CYANCA a donné à bail à Madame [M] [O] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023, la SCI CYANCA a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1375,32 euros au titre de l’arriéré locatif, et d’avoir à justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, la SCI CYANCA a assigné Madame [O] devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 juillet 2024 aux fins de voir :

- Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit depuis le 12 décembre 2023,

En conséquence, prononcer la condamnation de Madame [O] à devoir, ainsi que tout occupant de son chef, libérer les lieux, ainsi qu'à le vider de tout bien lui appartenant au plus tard dès le commandement d'avoir à le faire,
- A défaut de libération volontaire, prononcer son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,
- La condamner au paiement de la somme provisionnelle de 3012,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024, 
- La condamner au paiement provisionnel mensuel d'une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel augmenté des charges jusqu'à son départ effectif des lieux,
- La condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.




Lors de l’audience du 12 juillet 2024, l’affaire a été renvoyée au 23 août 2024 afin de faire les comptes entre parties, compte tenu du départ récent de la locataire des lieux.

A l’audience du 23 août 2024, la SCI CYANCA, représentée par son gérant, confirme que la défenderesse a quitté les lieux le 11 juillet 2024, de sorte qu’il n’y a plus lieu à expulsion, que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2567,23 euros au jour de l’audience et confirme pour le surplus sa demande initiale.

En défense, Madame [O] comparait en personne, elle ne conteste pas l’existence d’un solde et demande des délais de paiement, compte tenu de sa recherche d’emploi.


A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 27 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 12 décembre 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.





En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit – également – l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Il est constant que la SCI CYANCA a fait délivrer à Madame [O] un commandement d’avoir à payer la somme de 1375,32 euros au titre des loyers échus, et d’avoir à justifier d’une assurance locative suivant exploit du 12 décembre 2023 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [O] n’ayant pas, dans les délais légaux, purgé les causes du commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 13 janvier 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bail est résilié à effet du 13 janvier 2024. Cependant dans la mesure où le logement a été libéré, il n’y a plus lieu d’ordonner l’expulsion.


Sur la créance de la bailleresse

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI CYANCA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2567,23 euros au 29 juillet 2024.

Cette somme tient compte du remboursement du dépôt de garantie, d’un montant de 776 euros.
Il est facturé la somme de 1171,32 euros au titre des réparations locatives, qui seront rejetés, en l’absence de justification, la bailleresse présentant en outre des devis au titre de désordres déjà existant sur l’état des lieux d’entrée (joints inexistants, traces de calcaire, applique non fonctionnelle, pages 3 et 7 de l’EDL).

Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [O] sera condamnée au paiement de la somme de 1395,91 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 29 juillet 2024.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A l’audience, la défenderesse expose avoir terminé ses études et être à la recherche d’un emploi.

La bonne foi de Madame [O] n’étant pas remise en cause et la bailleresse ne s’y opposant pas sur le principe, il lui sera par conséquent accordé des délais pour l’apurement de cette dette, suivant les modalités qui seront exposées au dispositif. En cas de non-respect de ce moratoire, la demanderesse sera autorisée à poursuivre le recouvrement immédiat des sommes dues.




Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [O].

La demande fondée sur l’article 700 du même code sera rejetée en l’absence de frais irrépétibles justifiés.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DONNONS acte à la SCI CYANCA de ce qu’elle ne maintient pas ses demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion par suite du départ de Madame [M] [O],

CONSTATONS la restitution du logement le 11 juillet 2024, avant les débats ;

CONDAMNONS Madame [M] [O] à payer à la SCI CYANCA la somme de 1395,91 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au 29 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [M] [O] à se libérer de la dette en 12 mensualités principales à raison de 11 mensualités de 100,00 euros chacune et une 12ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais de procédure, 

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette principale puis sur les intérêts, dépens et autres frais,

DISONS que, sauf meilleur accord des parties, ces sommes seront exigibles le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

DISONS qu’en cas de non versement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité des sommes restant dues deviendrait exigible huit jours après une mise en demeure,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation et du commandement de payer au représentant de l’État,

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION