Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 14 octobre 2024

Du 14 octobre 2024


5AA


SCI/JJG



PPP Référés

N° RG 24/01158 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZI6C







[P] [S]

C/

[O] [D], [N] [I], [H] [I]




 

- Expéditions délivrées aux demandeurs et aux défendeurs


- FE délivrée à Monsieur [P] [S]


Le 14/10/2024


Avocats : 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 octobre 2024


PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,


DEMANDEUR :

Monsieur [P] [S]
né le 05 Décembre 1972 à [Localité 10]
[Adresse 7]
[Localité 2]
Présent


DEFENDEURS :

Monsieur [O] [D]
né le 15 Avril 1987 à [Localité 11]
[Adresse 1] -
[Localité 5]
Présent

Madame [N] [I]
née le 30 Mai 1993 à [Localité 9]
[Adresse 1] -
[Localité 5]
Présente

Monsieur [H] [I]
né le 10 Décembre 1964 à [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Août 2024









PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Deux des défendeurs comparaissent, le troisième ne comparaît pas ; la décision étant en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire à l’égard de tous,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2015, à effet du 1er novembre 2015, Monsieur [P] [S] a donné à bail à Monsieur [O] [D] et Madame [N] [I] une maison individuelle située [Adresse 1], à [Localité 5].


Suivant acte sous seing privé en date du 31 octobre 2015, Monsieur [H] [I] s'est porté caution solidaire des engagements des locataires.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, Monsieur [P] [S] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 11544, 00 euros au titre de l’arriéré locatif, et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [H] [I] le 6 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice des 29 mai et 4 juin 2024, Monsieur [S] a assigné Monsieur [O] [D] et Madame [N] [I], ainsi que Monsieur [H] [I] en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 23 août 2024 aux fins de voir :


- CONSTATER la résiliation du bail consenti à Monsieur [D] et Madame [I] pour le logement [Adresse 1], à [Localité 5],

- ORDONNER leur expulsion immédiate des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique,

- CONDAMNER solidairement les défendeurs, à lui régler à titre de provision la somme de 13 329 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges et indemnités d'occupation, outre les intérêts à compter du 28 février 2024 pour les sommes qui sont visées au commandement, et à compter de l’assignation pour le surplus,

- CONDAMNER solidairement les défendeurs à lui régler une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux loués, soit 595 euros mensuels,

- CONDAMNER solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 700,00 sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNER solidairement les mêmes aux entiers dépens de l'instance,

Lors de l'audience du 23 août 2024, Monsieur [S] comparait en personne. Il expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 13 329 euros à mai 2024 et confirme les termes de sa demande initiale, sans toutefois réitérer sa demande sur l’absence de justificatif d’une assurance locative.

En défense, Monsieur [D] et Madame [I] comparaissent en personne. Ils contestent partiellement le montant de la dette en évoquant, sans le justifier, un virement de la CAF de 500,00 euros qu’aurait directement reçu le bailleur pendant l’année 2022. Ils expliquent qu’ils vont quitter le logement à la fin du mois d’août 2024, sans toutefois justifier d’un congé. Ils ne proposent aucun échéancier.

Monsieur [H] [I], régulièrement assigné à domicile, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 14 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution d’un défendeur

En application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 30 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 4 mars 2024.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables, aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [S] a fait signifier aux consorts [D]-[I] un commandement d’avoir à payer la somme de 11544 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 28 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le 6 mars 2024, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Monsieur [H] [I].

Les locataires n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 28 février 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 29 avril 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 29 avril 2024.

Dès lors, Monsieur [D] at Madame [I] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 29 avril 2024, ce qui constitue pour Monsieur [S] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion des défendeurs à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [S] produit un décompte actualisé au 31 mai 2024, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 13 329 euros.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [D] et Madame [I] sera donc condamné au paiement de la somme de 13 329 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 31 mai 2024 – échéance du mois de mai 2024 incluse. Ils seront, en outre, condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (595 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité entre preneurs.

Monsieur [D] et Madame [I] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.


Sur l'engagement de la caution

Il résulte de l'article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

Monsieur [H] [I] s’est porté caution solidaire des engagements des locataires afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé. Il résulte dudit contrat qu’il a eu connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur [H] [I] est donc tenu au paiement des sommes dues par Monsieur [D] et Madame [I] au titre des loyers, des charges et indemnités d'occupation. Il sera par conséquent condamné solidairement avec ceux-ci au paiement de ces sommes.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [D] et Madame [I].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Aucun frais n’étant justifié, cette demande sera rejetée.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de Monsieur [P] [S] à la date du 29 avril 2024,

CONDAMNONS Monsieur [O] [D] et Madame [N] [I] à quitter les lieux loués, maison individuelle située [Adresse 1] à [Localité 5],
 

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [O] [D] et Madame [N] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (595,00 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [D], Madame [N] [I] et Monsieur [H] [I] à payer à Monsieur [P] [S] la somme de 13 329 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 31 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi qu'au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [D], Madame [N] [I] et Monsieur [H] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la caution, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION