Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 11 octobre 2024

Du 11 octobre 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 24/00972 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF32







S.C.I. ARMORE

C/

[R] [E] [J]










 

- Expéditions délivrées à


- FE délivrée à 
Me Virginie DUPONT DE FREYNE

Le 11/10/2024




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 octobre 2024


PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,


DEMANDERESSE :

S.C.I. ARMORE - RCS Bordeaux n° 378 198 543 -
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Me Virginie DUPONT DE FREYNE, Avocat au barreau de BORDEAUX


DEFENDEUR :

Monsieur [R] [E] [J]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Absent


DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Juillet 2024


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 12 juillet 2023, la SCI ARMORE - RCS Bordeaux n°378 198 543 a donné à bail à Monsieur [R] [E] [J] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, la SCI ARMORE - RCS Bordeaux n°378 198 543 a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.770,00 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, la SCI ARMORE - RCS Bordeaux n°378 198 543 a assigné Monsieur [R] [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 juillet 2024 aux fins de voir :

- constater la résiliation de plein-droit du bail conclu entre les parties le 12 juillet 2023 par jeu de la clause résolutoire en raison du non-paiement des loyers et en vertu de la loi du 06 juillet 1989,

- condamner en conséquence Monsieur [R] [E] [J] à quitter, vider, et rendre libre les lieux loués sis [Adresse 4] tant de sa personne que de ses biens et de toute personne y habitant de son chef en se conformant aux obligations prescrites par la loi en pareille matière et, juger que faute par lui de se faire, il y sera contraint par son expulsion et celle de toute personne se trouvant dans les lieux de son chef et par l'éjection de ses meubles, et ce, avec l'aide de la force publique s'il y a lieu,

- condamner Monsieur [R] [E] [J] à payer à la SCI ARMORE prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel :

* la somme de 2.360,00 € au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois d'avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10/05/21 pour la somme de 1.770,00 €, et à compter de la décision à intervenir pour le surplus,
* une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel soit 590,00€ (575€ + 15€ ) de provision sur charges par mois outre les charges jusqu'à son départ effectif des lieux loués,
* la somme de 1000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens présents et à venir dans lesquels seront compris notamment le coût du commandement de payer en date du 23/01/2024 en vertu de l'article de 696 du code de procédure civile ainsi que les différents frais de dénonciation.

Lors de l’audience du 26 juillet 2024, la SCI ARMORE - RCS Bordeaux n°378 198 543, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.360,00 euros à la date de l'audience et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement. La demande tenant à justifier d'une assurance locative n'étant pas réitérée dans l'assignation et au jour de l'audience, elle est réputée abandonnée.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [R] [E] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [R] [E] [J] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 16 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 26 juillet 2024.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 24 janvier 2024.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SCI ARMORE - RCS Bordeaux n°378 198 543 a fait signifier à Monsieur [R] [E] [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.770,00 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 23 janvier 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, si la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 fixe désormais à six semaines le délai à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 12 juillet 2023 est demeuré régi par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’occurrence, la loi prévoyait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. 
Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 23 janvier 2024 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois.

Monsieur [R] [E] [J] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 23 janvier 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 24 mars 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 24 mars 2024.

Dès lors, Monsieur [R] [E] [J] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 24 mars 2024, ce qui constitue pour la SCI ARMORE - RCS Bordeaux n°378 198 543 un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI ARMORE - RCS Bordeaux n°378 198 543 produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.360,00 euros à la date de l'audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [R] [E] [J] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.360,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du date de l'audience – échéance du mois de juillet 2024 incluse. 


Monsieur [R] [E] [J] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (590,00 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. La demanderesse sollicite également la condamnation du défendeur aux dépens à venir. Si les dépens sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent comprendre les dépens postérieurs à la procédure.

Ceux-ci seront donc mis à la charge Monsieur [R] [E] [J].
 
Il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des dépens à venir, qui sont régis par les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution.
Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [R] [E] [J].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [R] [E] [J] à verser à la SCI ARMORE - RCS Bordeaux n°378 198 543 la somme de 400 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 24 mars 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [E] [J] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 5] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [R] [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (590,00 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [E] [J] à payer à la SCI ARMORE - RCS Bordeaux n°378 198 543 la somme de 2.360,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date de l'audience (échéance du mois de juillet 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [E] [J] à payer à la SCI ARMORE - RCS Bordeaux n°378 198 543, à compter du 1er août 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [E] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [E] [J] à payer à la SCI ARMORE - RCS Bordeaux n°378 198 543 une indemnité de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;


RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION