Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 11 octobre 2024

Du 11 octobre 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 24/00967 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF3S







[I] [O]

C/

[Z] [N]










 

- Expéditions délivrées à
Mme [Z] [N]

- FE délivrée à 
Me Thierry FIRINO MARTELL

Le 11/10/2024




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 octobre 2024


PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,


DEMANDERESSE :

Madame [I] [O]
née le 11 Janvier 1938 à [Localité 6] (SUISSE)
[Adresse 2]
[Localité 5]

Représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [N]
née le 20 Août 1986 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Présente


DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Juillet 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 mai 2022, Madame [I] [O] a donné à bail à Madame [Z] [N] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] moyennant 558, 85 € outre une provision sur charges de 51 euros. 

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [I] [O] a fait signifier, le 10 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire et enjoignant également à Madame [Z] [N] de justifier de l'assurance du logement.

Par acte du 3 mai 2024, Madame [I] [O] a ensuite fait assigner Madame [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

A l’audience, Madame [I] [O] demande :

- de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et défaut d'assurance, 
- d'ordonner l’expulsion de Madame [Z] [N] ainsi que celles de toutes personne vivant sous son toit avec, au besoin le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la Force Publique, 
- de la condamner au paiement d'une somme provisionnelle actualisée de 9.461, 71 euros arrêtée au 1er juillet 2024 à valoir sur les loyers et charges jusqu'à résiliation du bail avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer, 
- une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par Madame [I] [O] à l'audience, pour l'exposé de ses moyens.

A l'audience, Madame [Z] [N] expose avoir récemment déposé un dossier de surendettement. Elle indique percevoir 934 euros d'allocations familiales et avoir une enfant à charge pour laquelle elle ne perçoit aucune pension alimentaire. 

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024 .


MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'action étant fondée notamment sur le défaut d'assurance du logement et tendant à permettre au bailleur de récupérer en conséquence le bien loué, l'urgence se trouve caractérisée.

Le juge des référés dispose en outre du pouvoir de constater l'acquisition d'une clause résolutoire opérant de plein droit, sauf contestation sérieuse.

Sur la demande de résiliation du bail 

Il résulte de l'article 7, g, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

Le bail conclu contient une clause résolutoire (VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 novembre 2023. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 11 décembre 2023 .

Le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire, de sorte qu'il convient de constater que le bail a pris fin.

L’expulsion de Madame [Z] [N] sera donc ordonnée en tant que de besoin.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Madame [I] [O] verse aux débats le bail selon lequel il incombait à Madame [Z] [N] de s’acquitter à leur date d’échéance du montant du loyer er des charges.

Selon le décompte établi par la bailleresse, la créance au titre des loyers et charges (déduction faite des frais que la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne permet pas d’imputer au locataire et des frais de procédure soit 67, 20 € de frais impayés) s’établit à 9.394, 51 euros, selon décompte arrêté à la date du 1er juillet 2024.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle. 

Madame [Z] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Elle sera enfin condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme provisionnelle de 649, 62 euros.

Sur les mesures accessoires :

Madame [Z] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité et la situation économique de Madame [Z] [N] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 500 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 11 décembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mai 2022 et liant Madame [I] [O] à Madame [Z] [N], concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 4];

ORDONNONS en conséquence à Madame [Z] [N] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [I] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

CONDAMNONS Madame [Z] [N] à payer à Madame [I] [O] à titre provisionnel en deniers et quittance la somme de 9.394, 51 € euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 1er juillet- échéance de juillet 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; 

CONDAMNONS Madame [Z] [N] à payer à Madame [I] [O] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 2 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux 

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 649, 62 euros ;

CONDAMNONS Madame [Z] [N] à payer à Madame [I] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;


CONDAMNONS Madame [Z] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE 
 LA PROTECTION