Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



JUGEMENT
procédure accélérée au fond


64B

Minute n° 24/845


N° RG 24/00689 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y4II

4 copies















GROSSE délivrée
le 14/10/2024
à Me Isabelle AIZPITARTE
Me Sarah BOUET


Rendue le QUATORZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSE

COMMUNE DE [Localité 4], agissant poursuites et diligences de son Maire, domicilié en cette qualité en cette Mairie
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Me Isabelle AIZPITARTE, avocat au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSE

S.C.I. LE HUBLOT BORDELAIS, société civile immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de MEAUX sous le numéro 828 511 352, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Sarah BOUET, avocat au barreau de BORDEAUX





I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES


Par acte du 22 mars 2024, la Commune de Bordeaux a fait assigner la SCI LE HUBLOT BORDELAIS devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond afin, au visa des articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L.324-1-1 du code du tourisme, de voir :
- condamner la défenderesse à une amende d’un montant maximum de 50 000 euros pour changement irrégulier de destination d’un immeuble à usage d’habitation, dont le produit lui sera intégralement versé ;
- ordonner le retour à l’usage d’habitation des deux locaux transformés sans autorisation, sous astreinte d’un montant maximum de 52 000 euros par jour dont le produit lui sera intégralement versé ;
- rappeler qu’en cas de carence du propriétaire, elle pourra procéder, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ;
- condamner la défenderesse à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La demanderesse expose que la SCI LE HUBLOT BORDELAIS est propriétaire de deux appartements d’une superficie de 70 m2 situés [Adresse 1] [Localité 4], enregistrés en résidence secondaire ; qu’il résulte d’un procès-verbal d’infraction dressé le 07 février 2022 qu’il a modifié la destination de cet immeuble, initialement affecté à l’usage d’habitation, en le louant depuis avril mars 2021, par l’intermédiaire de la plateforme AIR BNB, en meublé touristique à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage ; que cette activité a généré un gain estimé à 20 160 euros ; qu’interrogée par LRAR du 14 décembre 2021, la défenderesse a refusé de donner une suite favorable à sa demande de justificatifs et s’est opposée à toute visite.

L’affaire, fixée à l’audience du 10 juin 2024, a fait l’objet de renvois pour échange des conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 16 septembre 2024.

Par ses dernières conclusions du 05 juillet 2024, la Commune de [Localité 4] maintient toutes ses demandes. 

Par ses dernières conclusions du 24 juillet 2024, la SCI LE HUBLOT BORDELAIS conclut 
- à titre principal, au débouté de la Commune de [Localité 4] de toutes ses demandes ;
- à titre subsidiaire, à la réduction de l’amende à de plus justes proportions ;
- en toute hypothèse, que chaque partie conserve la charge de ses frais engagés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de ses dépens. 

Elle fait valoir que la commune ne démontre pas la réalité des objectifs poursuivis par la réglementation en vigueur sur laquelle elle fonde ses prétentions, liés à une supposée pénurie de logements sur le territoire de la commune ; qu’elle échoue à démontrer que l’immeuble était à usage d’habitation au 1er janvier 1970 ; que la demande de retour à l’usage est devenue sans objet, le bien étant désormais proposé à la location de type bail mobilité ; que sa santé financière fragile ne lui permet pas de s’acquitter de la somme réclamée.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

II - MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales :

La Commune fonde ses demandes sur deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 4] Métropole du 07 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 4] du 10 juillet 2017 qui ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 4]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.

L’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’article L.631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50.000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article. Par ailleurs, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans le délai qu’il fixe ; il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, dont le produit est intégralement versé à la commune.

Pour l'application des dispositions énoncées supra, il appartient à la Commune de [Localité 4] d’établir un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

L’article L.631-7 précise qu’un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, cette affectation pouvant être établie par tout mode de preuve.

La défenderesse soutient d’abord que la Commune ne démontre pas la réalité des objectifs poursuivis par la réglementation en vigueur sur laquelle elle fonde ses prétentions, liés à une supposée pénurie de logements sur le territoire de la commune.

Cette contestation, qui relève de la seule compétence du juge administrative, ne peut être retenue.

Elle allègue ensuite que la Commune ne rapporte pas la preuve que le logement en cause était à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

La demanderesse se prévaut cependant à juste titre des dispositions de l’alinéa 4 de l’article L.631-7 qui prévoit que “cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.”

Elle produit aux débats :
- la déclaration préalable du 12 mars 2018 mentionnant une surface existant avant travaux de 170,60 m2 en habitation ;
- l’arrêté de non opposition du 09 mai 2018.

Il en ressort que l’objet de la déclaration est la réorganisation et la rénovation de deux logements du bâtiment, qui est décrit comme une maison en pierres de taille datant de la deuxième moitié du 19ème siècle. 
La première condition est donc remplie.

La location du logement en meublé de tourisme, caractérisant le changement de destination, est quant à elle établie notamment par le procès-verbal daté du 07 février 2022 qui fait ressortir pour la période incriminée, à compter de juillet 2021, 208 nuits pour un gain estimé à calculé sur la base des éléments chiffrés fournis par la plateforme.

La seconde condition, d’ailleurs non contestée par le défendeur, est donc elle aussi remplie.

Compte tenu des circonstances ainsi décrites, qui établissent la matérialité de l'infraction entre mars 2021 et février 2022, il y a lieu, en considération du gain estimé à 20 160 euros, de condamner la SCI LE HUBLOT BORDELAIS à une amende civile de 10 000 euros tenant compte de la régularisation intervenue, le bien étant désormais proposé à la location de type bail mobilité, et de la santé financière fragile de la défenderesse.

Il n’y a pas lieu d’ordonner le retour à l’usage d’habitation des deux locaux transformés sans autorisation, demande devenue sans objet.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 4] ses frais non compris dans les dépens ; il lui sera alloué la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

La défenderesse sera condamnée aux dépens.


III - DÉCISION 

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Vu les articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L.324-1-1 du code du tourisme,

Déclare la commune de [Localité 4] recevable en ses demandes ;

Condamne la SCI LE HUBLOT BORDELAIS à payer à la commune de Bordeaux une amende civile d’un montant de 10 000 euros sur le fondement de l'article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;
 
Dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Commune de [Localité 4] ; 

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Condamne la SCI LE HUBLOT BORDELAIS à payer à la Commune de Bordeaux la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI LE HUBLOT BORDELAIS aux dépens. 

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier, Le Président,