Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 11 octobre 2024

Du 11 octobre 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 24/00966 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF3L







[F] [K] [U], [N] [R] [Y] épouse [U]

C/

[J] [V]










 

- Expéditions délivrées à
M. [J] [V]

- FE délivrée à 
Me Patrick DUPERIE

Le 11/10/2024








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 octobre 2024

PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,


DEMANDEURS :

Monsieur [F] [K] [U]
né le 22 Avril 1964 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Madame [N] [R] [Y] épouse [U]
née le 06 Mars 1966 à [Localité 5] (ROUMANIE)
[Adresse 1]
[Localité 4]

Tous deux représentés par Me Patrick DUPERIE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [V]
né le 29 Septembre 1996 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Présent

DÉBATS :
Audience publique en date du 26 Juillet 2024

PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Avril 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 mars 2020, à effet du 10 mars 2020, Monsieur [F] [K] [U] et Madame [N] [Y] épouse [U], représentés par leur mandataire la SARL CENTURY 21 Cabinet Rollin, ont donné à bail à Monsieur [J] [V] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi qu'un garage situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, Monsieur [F] [K] [U] et Madame [N] [Y] épouse [U] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.411,43 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, Monsieur [F] [K] [U] et Madame [N] [Y] épouse [U] ont assigné Monsieur [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 juillet 2024 aux fins de voir :

- constater la réunion à la date du 2 avril 2024 des conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location du 5 mars 2020 et visée dans le commandement de payer délivré le 19 février 2024,

- ordonner en conséquence à Monsieur [J] [V] de libérer le logement situé [Adresse 3],

- ordonner à défaut l'expulsion immédiate de Monsieur [J] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force Publique et l'assistance d'un serrurier,

- condamner Monsieur [J] [V] à payer à Monsieur [F] [U] et à Madame [N] [Y] épouse [U] la somme provisionnelle de 2.485,92 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées dans ledit commandement, et avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance échue postérieurement au commandement de payer,

- condamner Monsieur [J] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer au jour de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux loués,


- condamner Monsieur [J] [V] à payer à Monsieur [F] [U] et à Madame [N] [Y] épouse [U] une somme de 1.200,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner Monsieur [J] [V] aux entiers dépens qui comprendront, outre le coût de la présente assignation, le coût du commandement de payer du 19 février 2024.

Lors de l’audience du 26 juillet 2024, Monsieur [F] [K] [U] et Madame [N] [Y] épouse [U], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3.585,96 euros au 23 juillet 2024 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent que les paiements ont repris en juillet 2024 et qu'ils sont opposés à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Monsieur [J] [V] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 150 euros en sus du loyer courant sur 24 mois. Il déclare avoir repris un emploi dans son ancienne société en juillet 2024 et percevoir un salaire de 2200 euros brut par mois.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 26 avril 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 26 juillet 2024.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 20 février 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.


Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique au garage loué par Monsieur [F] [K] [U] et Madame [N] [Y] épouse [U] à Monsieur [J] [V].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [F] [K] [U] et Madame [N] [Y] épouse [U] ont fait signifier à Monsieur [J] [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.411,43 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 19 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.





Toutefois, si le commandement de payer du 19 février 2024 vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 5 mars 2020 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’occurrence, le contrat de bail stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 19 février 2024 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [F] [K] [U] et Madame [N] [Y] épouse [U] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 20 avril 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

Il ressort des débats, que Monsieur [J] [V] a repris le paiement intégral du loyer courant au mois de juillet 2024 et qu'il est en situation de reprendre le paiement du loyer courant, compte tenu d’un revenu mensuel de 2200 euros brut.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [F] [K] [U] et Madame [N] [Y] épouse [U] seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Monsieur [J] [V].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [J] [V] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (554,02 + 47 = 601,02 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [F] [K] [U] et Madame [N] [Y] épouse [U] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 3.585,96 euros à la date du 23 juillet 2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [J] [V] sera donc condamné au paiement de la somme de 3.585,96 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 23 juillet 2024 – échéance du mois de juillet 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [J] [V] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er août 2024.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.



Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [J] [V].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [J] [V] à verser à Monsieur [F] [K] [U] et Madame [N] [Y] épouse [U] la somme de 400 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 20 avril 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 5 mars 2020 entre Monsieur [J] [V] et Monsieur [F] [K] [U] et Madame [N] [Y] épouse [U], relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi qu'au garage situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [V] à payer à Monsieur [F] [K] [U] et Madame [N] [Y] épouse [U] la somme de 3.585,96 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 23 juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [J] [V] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités successives de 150 euros chacune, suivies d’une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
- si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
- qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [J] [V] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (554,02 + 47 = 601,02 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [J] [V] à son paiement à compter du 1er août 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [V] à payer à Monsieur [F] [K] [U] et Madame [N] [Y] épouse [U] une indemnité de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION