Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 14 octobre 2024

Du 14 octobre 2024


5AA


SCI/JJG



PPP Référés

N° RG 24/01532 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZPDK




S.A.S. NOVE

C/

[V] [Y] épouse [L], [X] [J], [O] [J], [T] [G], [Z] [P], [R] [P], [S] [W], [D] [W], [H] [K], [E] [A], [C] [N], [F] [I]
 

- Expéditions délivrées à :
Me Romain FOUCARD

la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES


- FE délivrée à 

Le 14/10/2024


Avocats : Me Romain FOUCARD
la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 octobre 2024



PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,


DEMANDERESSE :

S.A.S. NOVE inscrite au RCS de Versailles sous le n° 907 451 918
[Adresse 2]
[Localité 4]
 
Représentée par Maître Ariane PASQUET substituant Maître Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES


DEFENDEURS :

Madame [V] [Y] épouse [L]
née le 10 Mai 1984 à 
[Adresse 5]
[Localité 7]
 
Représentée par Me Romain FOUCARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [X] [J]
né le 01 Septembre 1991 à [Localité 9] (ALBANIE)
[Adresse 5]
[Localité 7]

Représenté par Me Romain FOUCARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)









Monsieur [O] [J]
né le 01 Septembre 1989 à 
[Adresse 5]
[Localité 7]


Représenté par Me Romain FOUCARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [T] [G]
né le 29 Juin 1965 à 
[Adresse 5]
[Localité 7]
 
Représenté par Me Romain FOUCARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [Z] [P]
née le 24 Avril 1986 à 
[Adresse 5]
[Localité 7]
 
Représentée par Me Romain FOUCARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [R] [P]
né le 27 Juillet 2005 à [Localité 11] (ALBANIE)
[Adresse 5]
[Localité 7]
 
Représenté par Me Romain FOUCARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [S] [W]
[Adresse 5]
[Localité 7]
, 
Représenté par Me Romain FOUCARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [D] [W]
né le 05 Septembre 1952 à [Localité 8] (ALBANIE)
[Adresse 5]
[Localité 7]
 
Représenté par Me Romain FOUCARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)


Madame [H] [K]
[Adresse 5]
[Localité 7]

Représentée par Me Romain FOUCARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [E] [A]
née le 20 Septembre 1980 à [Localité 10] (ALBANIE)
[Adresse 5]
[Localité 7]
, 
Représentée par Me Romain FOUCARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [C] [N]
née le 18 Octobre 1967 à [Localité 6] (ALGERIE)
[Adresse 5]
[Localité 7]
 
Représentée par Me Romain FOUCARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [F] [I]
né le 21 Février 1986 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 7]
, 
Représenté par Me Romain FOUCARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Août 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Août 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile





QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

le défendeur ne comparait pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire, 

les défendeurs ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SAS NOVE est titulaire d’une concession d’une partie du parc, propriété de l’Etat, notamment d’un ensemble immobilier comportant 6 logements à [Localité 7], [Adresse 5], mis à disposition par le Ministère des Armées. Ledit ensemble immobilier cadastré section AZ n°[Cadastre 3], s’inscrit dans le périmètre d’un projet de réhabilitation lourde.

A cet effet, les logements ont fait l’objet d’une déclaration préalable de travaux approuvée par la Commune de [Localité 7] le 9 juillet 2024.

L’immeuble, objet du présent litige, a précédemment fait l’objet d’occupations illicites, lesquelles ont donné lieu à une ordonnance d’expulsion du 12 août 2022, exécutée en 2023, après confirmation en appel.

Des personnes se sont à nouveau introduites dans l’enceinte de ce bâtiment et se sont installées, malgré la mise en place par la SAS NOVE de portes anti-effractions, de l’obturation des fenêtres dudit édifice et de la sécurisation du portail. Une plainte a été déposée le 4 juillet 2024.

Ces intrusions étaient signalées le 29 juin 2024 par la société SEMAINTEX, missionnée par la demanderesse pour la surveillance du site.

Par procès-verbal de Commissaire de justice régularisé le 4 juillet 2024, par Maître [B], à la requête du propriétaire, il a pu être établi l'identité de certaines personnes occupant cet immeuble : Madame [Z] [P], Monsieur [R] [P], Madame [E] [A], Madame [C] [N], Monsieur [D] [W], Monsieur [F] [I], Monsieur [X] [J].



Par ordonnance du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX du 13 août 2024, à la requête de la SAS NOVE, cette dernière a été autorisée à assigner les occupants en référé d’heure à heure pour l’audience du 13 août 2024.

Par acte du 16 août 2024, la SAS NOVE a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 12 juillet 2024 : Madame [V] [L], Madame [Z] [P], Monsieur [R] [P], Madame [E] [A], Madame [C] [N], Monsieur [D] [W], Monsieur [F] [I], Monsieur [X] [J], Monsieur [O] [J], Monsieur [T] [G], Monsieur [S] [W], Madame [H] [K], aux fins :

De constater que les défendeurs occupent de manière illicite, sans droit ni titre, la propriété sise [Adresse 5] à [Localité 7], cadastré section AZ n°[Cadastre 3], et qu’ils ont pénétré dans ladite propriété par voie de fait,
Ordonner leur expulsion sans délais et celle de tous occupants de leur chef, de ladite propriété avec au besoin le concours de la force publique,
Ordonner l’absence de délai à exécution de l’expulsion, en raison de la voie de fait commise, en particulier, dire que l'expulsion pourra être réalisée avant l'expiration du délai de deux mois, prévu par le premier alinéa de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et dire que les occupants ne pourront pas bénéficier du sursis prévu au premier alinéa de l'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution,
Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 400 euros par logement, soit la somme totale de 2400 euros par mois pour l’ensemble des logements, à compter du 29 juin 2024 jusqu’à la libération des lieux,

Condamner in solidum les défendeurs à payer à l’Etat français, représenté par la société NOVE, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation d’un montant de 2400 euros par mois compter du 29 juin 2024 jusqu’à la libération des lieux,

Dire qu’en cas de refus de recevoir la signification de l’ordonnance à venir, le Commissaire de justice sera autorisé à afficher celle-ci sur les lieux de l’occupation illicite et l’affichage vaudra signification,

Condamner in solidum les défendeurs à payer à l’Etat français, représenté par la société NOVE, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais de constat.



 Lors de l'audience du 23 août 2024, la SAS NOVE, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes en expliquant que les défendeurs sont entrés dans les lieux par voie de fait et qu’il s’agit d’un trouble manifestement illicite qui la fonde à saisir le juge du contentieux de la proximité. Elle s’oppose à toute demande de renvoi compte tenu de l’urgence de la situation.

En défense, Monsieur [S] [W] et Madame [H] [K], comparaissent en personne. Ces derniers et l’ensemble des défendeurs sont représentés par leur conseil. Madame [V] [L], Madame [Z] [P], Monsieur [R] [P], Madame [E] [A], Madame [C] [N], Monsieur [D] [W], Monsieur [F] [I], Monsieur [X] [J], Monsieur [O] [J], Monsieur [T] [G], ne sont pas présents à l’audience.

Ils ne contestent pas occuper les lieux litigieux de manière illicite. Ils exposent que les lieux ne sont pas dangereux et sollicitent des délais pour quitter les lieux.



A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 14 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


Le bâtiment occupé est un immeuble qui relève du droit privé, il n’est en outre pas ouvert au public ou affecté à l’exercice d’un service public. Le juge judiciaire est donc compétent pour statuer sur tout litige relatif à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre, conformément à l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire. 

Sur son intérêt et sa qualité à agir, la SAS NOVE produit aux débats la matrice cadastrale, une habilitation du Ministère des Armées du 8 juillet 2024, attestant de la concession, la décision de déclassement du Domaine public.

Sur le projet de réhabilitation lourde, la demanderesse produit l’arrêté du 9 juillet 2024, de non opposition aux travaux déclarés. Les pièces et explications versées aux débats attestent de la vocation des lieux à loger le personnel des Armées.



Il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier la célérité avec laquelle est organisé un projet de réhabilitation ou de construction, les lieux étant vacants depuis 2019. Il est incontestable que tout projet urbain comporte une phase de relogements, d’autorisations administratives, de préparations de plans, et de soumissions à des marchés, qui induisent nécessairement de longs délais, lesquels ne peuvent être reprochés au propriétaire du bien.

En l’espèce, il est produit l’arrêté de déclaration préalable de travaux. Il est également produit un diagnostic amiante du 7 mars 2024, lequel décrit une présence d’amiante, notamment dans les pièces d’eau, cloisons, revêtements, poteaux, gaines et coffrages.

La demanderesse expose que les travaux doivent débuter en janvier 2025.

Sur l’expulsion

Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire lorsqu'il statue en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article R.L213-4-3 du code l’organisation judiciaire prévoit quant à lui que le contentieux de la protection près le tribunal judiciaire connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

La demanderesse produit aux débats un procès-verbal de constat, réalisé par Maître [B], Commissaire de justice, qui constate que l’immeuble est notamment occupé par Madame [Z] [P], Monsieur [R] [P], Madame [E] [A], Madame [C] [N], Monsieur [D] [W], Monsieur [F] [I], et Monsieur [X] [J], ces derniers ne justifiant d'aucun titre les autorisant à occuper ledit immeuble.

Or, l’article 544 du code civil prévoit que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il s’ensuit que l’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété qui autorise le propriétaire à demander au juge des référés l’expulsion des occupants.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les défendeurs occupent les lieux sans droit ni titre alors que l’occupation d’un immeuble sans droit ni titre constitue en soi un trouble manifestement illicite au sens de l’article 809, alinéa 1 du code de procédure civile. Par conséquent, la mesure d’expulsion apparaît proportionnée par rapport à l’atteinte portée au droit de propriété. 

Le procès-verbal de constat décrit que le cadenas du portail a été changé et que les volets de l’étage sont ouverts alors qu’ils avaient été fermés lors de la précédente expulsion. Il est également constaté que les barres métalliques servant à sécuriser le bâtiment se trouvent à l’extérieur du bâtiment. Le rapport de surveillance SEMAINTEX du 29 juin 2024 décrit qu’un individu s’est introduit dans la propriété et a désactivé la caméra de surveillance.

L’effraction pour l’entrée dans les lieux, et partant, la commission d’une voie de fait, étant démontrée, l’application du délai de 2 mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera écartée, le deuxième alinéa dudit article disposant que le délai prévu au premier alinéa ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il n’y a pas lieu non plus d’appliquer le sursis à expulsion dit de « la trêve hivernale » prévue par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de ladite voie de fait, laquelle est un motif de non application du sursis, tel que prévu au 2ème alinéa de cet article.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution.

Par suite, la SAS NOVE est fondée à demander la libération des lieux et à faire ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, sans délais.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge du contentieux de la protection, à défaut de contestation sérieuse, peut allouer une provision.





Si l’occupation d’un logement par des tiers dépourvus de titre d’occupation expose le propriétaire à des charges liées à cette occupation, le prive de la jouissance des lieux, et de la possibilité d’en tirer un revenu, il n’en reste pas moins qu’il existe une contradiction à requérir une indemnité d’occupation tout en démontrant que les lieux ne sont pas habitables.

Force est de constater que les pièces produites par la demanderesse elle-même (sanitaires détruits, parquets arrachés, présence d’amiante), apparaissent incompatibles avec la fixation d’une indemnité provisionnelle.

Cette demande sera par conséquent rejetée.


Les défendeurs, parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

L’équité et la situation économique respective des parties commandent de ne pas appliquer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, précision faite que les frais de constat de Commissaire de justice sont inclus dans les frais irrépétibles et non dans les dépens.
 

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que Madame [V] [L], Madame [Z] [P], Monsieur [R] [P], Madame [E] [A], Madame [C] [N], Monsieur [D] [W], Monsieur [F] [I], Monsieur [X] [J], Monsieur [O] [J], Monsieur [T] [G], Monsieur [S] [W], et Madame [H] [K] et tous les occupants de leur chef de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7], cadastré section AZ n°[Cadastre 3], sont occupants sans droit ni titre de cet immeuble,


ORDONNONS à Madame [V] [L], Madame [Z] [P], Monsieur [R] [P], Madame [E] [A], Madame [C] [N], Monsieur [D] [W], Monsieur [F] [I], Monsieur [X] [J], Monsieur [O] [J], Monsieur [T] [G], Monsieur [S] [W], et Madame [H] [K] ainsi qu'à tout occupant de leur chef, de libérer lesdits lieux,

DISONS qu'à défaut pour Madame [V] [L], Madame [Z] [P], Monsieur [R] [P], Madame [E] [A], Madame [C] [N], Monsieur [D] [W], Monsieur [F] [I], Monsieur [X] [J], Monsieur [O] [J], Monsieur [T] [G], Monsieur [S] [W], et Madame [H] [K] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que la présente mesure d’expulsion est immédiate et ne fait pas l’objet des délais prévus par les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution,

DEBOUTONS la SAS NOVE de sa demande provisionnelle indemnitaire,

DEBOUTONS les parties de toute demande contraire ou plus ample,

CONDAMNONS in solidum Madame [V] [L], Madame [Z] [P], Monsieur [R] [P], Madame [E] [A], Madame [C] [N], Monsieur [D] [W], Monsieur [F] [I], Monsieur [X] [J], Monsieur [O] [J], Monsieur [T] [G], Monsieur [S] [W], et Madame [H] [K] aux dépens,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits..

LE GREFFIER LE JUGE DU CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION