Tribunal Judiciaire · TPROX Référés — 11 octobre 2024

MINUTE:




N° RG 24/00090 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJPF



S.C.I. MARCADAU

C/

[B] [I]

Le

- Expéditions délivrées à

-S.C.I. MARCADAU
-[B] [I]
-Préfecture de la gironde







TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 6]
[Localité 3]


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 octobre 2024

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, 

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DEMANDERESSE :

S.C.I. MARCADAU, gérant M [C] [V]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Présente

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [I]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Absent

DÉBATS :
Audience publique en date du 13 Septembre 2024

PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Juin 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat en date du 09 juin 2023, la SCI MARCADAU a donné à bail à M [B] [I] un logement situé [Adresse 5] , pour un loyer mensuel de 731 € et 20€ de provision sur charges.

Le 17 avril 2024 , la SCI MARCADAU a fait signifier à M [B] [I] un commandement de payer des loyers en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. 




La SCI MARCADAU a ensuite fait assigner M [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Arcachon statuant en référé par un acte d'huissier du 17 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion des lieux et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif.

A l’audience du 13 septembre 2024, la SCI MARCADAU, représentée par son gérant [V] [C], reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de M [I] et le condamner au paiement de la somme actualisée de 11.265 € , d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 552,31 € au titre des frais d'huissier. 

M [C] précise que M [I] a été défaillant dans le paiement de son loyer dès le mois de juillet 2023 et demeure toujours dans les lieux. 

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié à étude le 17 juin 2024, M [B] [I] n’est ni présent ni représenté.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE EN RESILIATION DU BAIL

1/ Sur la recevabilité de la demande

L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience. 

En l'espèce, la SCI MARCADAU justifie avoir notifiée l'assignation à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 19 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

2/ Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire 

Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. 



Cependant, suivant avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.
Un commandement de payer a été signifié le 17 avril 2024 pour la somme en principal de 7510,10€ en visant un délai de six semaines pour régulariser. 
Ceci étant, il convient de constater que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et que l’assignation n’a pas été délivrée avant l’expiration de ce délai ; de sorte que les conditions d’acquisition de la clause étaient réunies à la date du 17 juin 2024. 

3/ Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation 

Du fait de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, M [B] [I] est occupant sans droit ni titre depuis le 18 juin 2024. Il convient en conséquence d'ordonner son expulsion. 

En occupant le logement sans droit ni titre , M [I] cause un préjudice à la SCI MARCADAU qu'il y a lieu de réparer en le condamnant à régler une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. Cette indemnité se substituera au loyer et charges dus à compter du 18 juin 2024. 

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT 

L'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. 





En l'espèce, SCI MARCADAU produit un décompte selon lequel M [B] [I] reste devoir la somme de 11.265 € à la date du 01 septembre 2024.

M [B] [I], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. 

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 11.265 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 1er septembre 2024 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7510,10 € à compter du commandement de payer (17 avril 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
 
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M [B] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI MARCADAU, M [B] [I] sera condamné à lui verser une somme de 248 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 juin 2023 entre la SCI MARCADAU et M [B] [I] concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 17 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M [B] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M [B] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MARCADAU pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M [B] [I] à payer à la SCI MARCADAU à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dû en l'absence de résiliation du bail à compter du 18 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

CONDAMNE M [B] [I] à verser à la SCI MARCADAU à titre provisionnel la somme de 11.265 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (décompte arrêté au 01 septembre 2024, incluant une dernière facture de Septembre 24), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 sur la somme de 7510,10 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; 

CONDAMNE M [B] [I] à verser à la SCI MARCADAU une somme de 248 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M [B] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .

La greffière, La juge des contentieux de la protection