Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 14 octobre 2024

Du 14 octobre 2024


5AA


SCI/JJG



PPP Référés

N° RG 24/01176 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJO2







[P] [M], [W] [M]

C/

[H] [T]



- Expéditions délivrées à Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU



- FE délivrée à Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU



Le 14/10/2024


Avocats : Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 octobre 2024



PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,



DEMANDEURS :

Monsieur [P] [M]
né le 14 Septembre 1963 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 5]
 
Représenté par Maître Mélani ABUKE substituant Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

Madame [W] [M]
née le 29 Novembre 1963 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Représenté par Maître Mélani ABUKE substituant Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU



DEFENDERESSE :

Madame [H] [T]
née le 06 Juillet 1973 à [Localité 4] (TUNISIE)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]

Absente








DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Août 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

le défendeur ne comparait pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date des 6 et 8 septembre 2022, à effet du 6 septembre 2022, Monsieur [P] [M] et Madame [W] [M] ont donné à bail, par l'intermédiaire de leur mandataire, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, à Madame [H] [T] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Par un second acte sous seing privé en date des 6 et 8 septembre 2022, à effet du 6 septembre 2022, Monsieur [P] [M] et Madame [W] [M] ont donné à bail, par l'intermédiaire de leur mandataire, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, à Madame [H] [T] une place de stationnement lot n°274, parking PSS 130, située à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, les consorts [M] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.103,14 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.


Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, les bailleurs ont assigné Madame [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 23 août 2024 aux fins de voir :

- Constater la résiliation du bail d'habitation et du bail parking à effet du 19 mai 2024, par le jeu de la clause résolutoire.
- Ordonner l'expulsion de Madame [T] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin le concours de la Force Publique et d'un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par les bailleurs ou à défaut par le Tribunal.
- Condamner à titre provisionnel Madame [T] à payer en deniers ou quittances à Monsieur et Madame [M] une somme de 3.249,32 € correspondant au montant des loyers impayés.
 - Condamner à titre provisionnel Madame [T], au paiement, à compter du 1 juin 2024, d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis.
- Condamner Madame [T] à payer à Monsieur et Madame [M] une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
 - Les condamner aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront notamment les frais de commandement, de notification à Préfecture, d'assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d'exécution.

Lors de l'audience du 23 août 2024, Monsieur [P] [M] et Madame [W] [M], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 872,38 euros au 20 août 2024 et confirment les termes de leur demande initiale.

Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [H] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Madame [H] [T] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 14 octobre 2024.







MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 12 juin 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 23 août 2024.

L’assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont les bailleurs ne justifient pas, n’est pas une condition de recevabilité en présence d’un bailleur personne physique.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au moment de la conclusion des contrats, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la place de stationnement louée par Monsieur [P] [M] et Madame [W] [M] à Madame [H] [T].

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [P] [M] et Madame [W] [M] ont fait signifier à Madame [H] [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.103,14 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 18 mars 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Ce commandement est régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification. En conséquence, au jour de l'assignation, Monsieur [P] [M] et Madame [W] [M] étaient fondés à se prévaloir de la résiliation du bail.

Cependant, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au Juge d'accorder au locataire en situation de payer le loyer courant et sa dette locative des délais de paiement dans un délai de 36 mois, qui ont pour effet de suspendre le jeu de la clause de résiliation du bail insérée dans le contrat. Cet article précise que si le locataire se libère selon les modalités fixées par le Juge, la clause est réputée ne jamais avoir joué.

Le locataire, qui avant même l'audience, solde intégralement sa dette est fondée à bénéficier de ces dispositions et le juge peut, en ce cas, rejeter la demande en constatation de la résiliation du bail.




En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur et Madame [M] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 872,38 euros à la date du 20 août 2024.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :
les frais de procédure qui relèvent des dépens (162,72 euros),
des frais de rejet (90 euros) sans qu’il soit justifié du bienfondé de leur réclamation.

Le solde de la créance après déduction s'élevant à 619,66 euros, il apparaît sur le décompte que la locataire a soldé sa dette depuis le 4 juin 2024 et que la somme restante au jour de l'audience provient de l'appel du loyer courant et des charges du mois d'août 2024. La locataire ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, il y a lieu de considérer que la dette est soldée.

Il convient de tenir compte de cette régularisation qui fait échec au constat de la résiliation du bail.

En conséquence, Monsieur [P] [M] et Madame [W] [M] seront déboutés de leurs demandes en constatation de la résiliation du bail, expulsion et condamnation de Madame [T] au paiement de la dette et d'indemnités d'occupation.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Par ailleurs, les demandeurs sollicitent également la condamnation de la défenderesse aux dépens en ce compris les frais d'exécution à venir. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.

L'instance ayant été régulièrement introduite et étant fondée au jour de la délivrance de l'assignation puisque la créance a été soldée postérieurement, les dépens, non inclus les frais d'exécution, seront mis à la charge de Madame [T].

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [T] à verser aux demandeurs la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que la dette locative a été acquittée en cours de procédure par la locataire ;

REJETONS les demandes de résiliation des contrats de baux, d'expulsion, d'apurement de la dette et de condamnation à une indemnité d'occupation présentées par Monsieur [P] [M] et Madame [W] [M] ;

CONDAMNONS Madame [H] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS Madame [H] [T] à payer à Monsieur [P] [M] et Madame [W] [M] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION