Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 14 octobre 2024

Du 14 octobre 2024


5AA


SCI/JJG



PPP Référés

N° RG 24/01190 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJW5






S.A. NOALIS

C/

[R] [S] [T], [U] [S]




- Expéditions délivrées à la SELARL GONDER



- FE délivrée à la SELARL GONDER



Le 14/10/2024


Avocats : la SELARL GONDER



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 octobre 2024


PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,


DEMANDERESSE :

S.A. NOALIS
[Adresse 1]
[Localité 4]
 
Représentée par Maître BERTIN substituant Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER


DEFENDEURS :

Madame [R] [S] [T]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Absente

Monsieur [U] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Août 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 31 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

les défendeurs ne comparaissent pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 5 novembre 2015, à effet du 11 novembre 2015, la S.A. d'HLM de la Charente LE FOYER, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SA NOALIS, a donné à bail à Monsieur [U] [S] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 5].

Par avenant en date du 20 février 2023, le contrat de bail a été étendu à Madame [R] [T] en qualité de locataire avec effet au 1er août 2022.

Par un second avenant sous seing privé en date du 23 juin 2022, à effet du 1er juin 2022, la S.A. d'HLM NOALIS a donné à bail à Monsieur [U] [S] et à Madame [R] [T] une place de stationnement n°18, emplacement F25 située [Adresse 3] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2024, la S.A. d'HLM NOALIS a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.574,82 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, la S.A. d'HLM NOALIS a assigné Monsieur [U] [S] et Madame [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 23 août 2024 aux fins de voir :

- Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour du jugement à intervenir au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7 alinéa g de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994,
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [S] et Madame [R] [T] de corps et de biens ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours et l'assistance de la Force Publique,
- Condamner solidairement, à titre provisionnel, Monsieur [U] [S] et Madame [R] [T] à payer la somme principale de 3.448,72 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation courus à ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
- Condamner solidairement, à titre provisionnel, Monsieur [U] [S] et Madame [R] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu'à l'entière libération des lieux. Tous les règlements devant être effectués directement entre les mains du propriétaire,
- Condamner solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [R] [T] à payer à la S.A. d'HLM NOALIS la somme de 1.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance et de ses suites et notamment le coût du commandement de payer.

Lors de l'audience du 23 août 2024, la S.A. d'HLM NOALIS, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2748,92 euros hors dépens, au 12 août 2024 et confirme les termes de sa demande initiale, notamment celle concernant l’absence de justificatif d’assurance locative.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [U] [S] et Madame [R] [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 14 octobre 2024.


 MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique du 4 juin 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 23 août 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 27 février 2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.



Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement ou défaut d’assurance.

Le bailleur a fait signifier aux consorts [S]-[T] un commandement d’avoir à payer la somme de 1574,82 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 25 mars 2024, et d’avoir à justifier d’une assurance locative. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ayant pas, dans les délais légaux, à compter de la délivrance du commandement du 25 mars 2024, réglé les causes du commandement, ni justifié d’une assurance locative, ces manquements entraînent la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 26 avril 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs et 7g) de la même loi.

En conséquence, la SA d’HLM NOALIS est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 26 avril 2024.

Dès lors, Monsieur [S] et Madame [T] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 26 avril 2024, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs.


Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.


Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA NOALIS produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2748,92 euros hors dépens à la date du 12 août 2024.

Il convient de soustraire de cette créance, la somme de 53,34 euros correspondant à des pénalités de non-réponse à l’enquête sociale annuelle, qui ne sont pas justifiées par les pièces produites.

Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, les consorts [S]-[T] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2695,58 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 12 août 2024 – échéance du mois de juillet 2024 incluse. Ils seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (662,62 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, l’avenant du 20 février 2023 conclu entre les parties, comporte une clause de solidarité entre les preneurs.

Monsieur [S] et Madame [T] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans l’avenant au bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge des défendeurs.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, il sera alloué à NOALIS la somme de 150,00 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la SA d’HLM NOALIS, à la date du 26 avril 2024,

CONDAMNONS Monsieur [U] [S] et Madame [R] [T] à quitter les lieux loués, logement situé [Adresse 3], à [Localité 5],

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [U] [S] et Madame [R] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (662,62 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [R] [T] à payer à la SA d’HLM NOALIS, la somme de 2695,58 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 12 août 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [R] [T] à payer à la SA d’HLM NOALIS, à compter du 1er août 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [R] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [R] [T] à payer à la SA d’HLM NOALIS une indemnité de 150,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION