Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 11 octobre 2024

Du 11 octobre 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 24/01155 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZI5Y







S.C.I. JAMALAUCY

C/

[K] [Z], [U] [G], [P] [Z]










 

- Expéditions délivrées à


- FE délivrée à 
Me Caroline CASTERA-DOST

Le


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 octobre 2024

PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. JAMALAUCY - RCS Bordeaux n° 447 787 219 -
[Adresse 6]
[Localité 5]

Représentée par Me Caroline CASTERA-DOST, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [Z]
né le 18 Juillet 2003 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Absent

Madame [U] [G]
caution solidaire
née le 18 Juillet 1978 à [Localité 7] (33)
[Adresse 1]

Absente

Monsieur [P] [Z]
caution solidaire
né le 29 Juin 1977 à [Localité 8]
[Adresse 4]

Absent

DÉBATS :
Audience publique en date du 26 Juillet 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Mai 2024


Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 septembre 2021, à effet du 20 septembre 2021, la S.C.I. JAMALAUCY - RCS Bordeaux n° 447 787 219 a donné à bail à Monsieur [K] [Z] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Suivant actes sous seing privé en date du 17 septembre 2021, Madame [U] [G] et Monsieur [P] [Z] se sont portés caution solidaire des engagements du locataire. 

Par actes de commissaire de justice du 21 février 2024, la S.C.I. JAMALAUCY - RCS Bordeaux n° 447 787 219 a fait délivrer à Monsieur [K] [Z] un commandement de payer la somme de 1.504,22 euros au titre de l’arriéré locatif, et un commandement d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par actes de commissaire de justice des 13 mai 2024, 4 juin 2024 et 5 juin 2024, la S.C.I. JAMALAUCY - RCS Bordeaux n° 447 787 219 a assigné Monsieur [K] [Z], Madame [U] [G] et Monsieur [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 26 juillet 2024 aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d'un justificatif d'assurance et dire Monsieur [K] [Z] sans droit ni titre d'occupation conformément aux dispositions des articles 7g et 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
- ordonner en conséquence son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement qu'il occupe [Adresse 3] à [Localité 5] et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier.
- condamner solidairement Monsieur [K] [Z], Madame [U] [G] et Monsieur [P] [Z] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.678,90 Euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à ce jour, avec intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du code civil.
- condamner solidairement Monsieur [K] [Z], Madame [U] [G] et Monsieur [P] [Z] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant qu'il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié et ce jusqu'au départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef conformément aux dispositions de l'article 1760 du code civil.
- condamner solidairement Monsieur [K] [Z], Madame [U] [G] et Monsieur [P] [Z] au paiement de la somme de 800,00 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Monsieur [K] [Z], Madame [U] [G] et Monsieur [P] [Z] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Lors de l'audience du 26 juillet 2024, la S.C.I. JAMALAUCY - RCS Bordeaux n° 447 787 219, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 3.462,02 euros au 1er juillet 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l'octroi de délai de paiement.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt des actes en l'étude de commissaire de justice, Monsieur [K] [Z], Madame [U] [G] et Monsieur [P] [Z] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 11 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution des défendeurs

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.


Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 14 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 21 février 2024.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

 Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.



Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

La S.C.I. JAMALAUCY - RCS Bordeaux n° 447 787 219 a fait signifier à Monsieur [K] [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.504,22 euros au titre des loyers échus et un commandement d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploits du 21 février 2024. Ces commandements comportent les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Monsieur [K] [Z] n’ayant pas, dans le délai d'un mois à compter de la délivrance des commandements du 21 février 2024, réglé les causes des dit commandements et justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 22 mars 2024, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 22 mars 2024.

Dès lors, Monsieur [K] [Z] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 22 mars 2024, ce qui constitue pour la S.C.I. JAMALAUCY - RCS Bordeaux n° 447 787 219 un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.





Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.C.I. JAMALAUCY - RCS Bordeaux n° 447 787 219 produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3.462,02 euros à la date du 1er juillet 2024.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [K] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 3.462,02 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er juillet 2024 – échéance du mois de juillet 2024 incluse.

Monsieur [K] [Z] sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (391,56 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l'engagement des cautions

Il résulte de l'article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

Madame [U] [G] et Monsieur [P] [Z] se sont portés caution solidaire des engagements du locataire afin de garantir le paiement des loyers, des charges, des réparations locatives, des impôts et taxes, des indemnités d'occupation, des dommages et intérêts et tous les frais et dépens de procédure et coûts des actes dus en vertu du bail susvisé.
Il résulte dudit contrat qu’ils ont eu connaissance de la nature et de l'étendue de leur engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.






Madame [U] [G] et Monsieur [P] [Z] sont donc tenus au paiement des sommes dues par Monsieur [K] [Z] au titre des loyers, des charges et indemnités d'occupation. Ils seront donc condamnés solidairement avec Monsieur [K] [Z] au paiement de ces sommes qui seront cependant exempts d’intérêts de la date du commandement à celle de l’assignation, à défaut pour le bailleur de justifier leur avoir notifié le commandement. 

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [K] [Z], Madame [U] [G] et Monsieur [P] [Z].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [Z], Madame [U] [G] et Monsieur [P] [Z] à verser à la S.C.I. JAMALAUCY - RCS Bordeaux n° 447 787 219 la somme de 400 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.


PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 22 mars 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [Z] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 5] ;


AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [K] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (391,56 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [Z], Madame [U] [G] et Monsieur [P] [Z] à payer à la S.C.I. JAMALAUCY - RCS Bordeaux n° 447 787 219 la somme de 3.462,02 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 1er juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi qu'au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er août 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [Z], Madame [U] [G] et Monsieur [P] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État 

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [Z], Madame [U] [G] et Monsieur [P] [Z] à payer à la S.C.I. JAMALAUCY - RCS Bordeaux n° 447 787 219 une indemnité de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION