Tribunal Judiciaire · TPROX Référés — 11 octobre 2024

MINUTE:




N° RG 24/00072 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZB2N



Société GIRONDE HABITAT - Office Public de l’Habitat

C/

[R] [U]

Le

- Expéditions délivrées à

-GIRONDE HABITAT
-[R] [U]
-Préfecture de la gironde
TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 4]
[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 octobre 2024

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, 

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DEMANDERESSE :

GIRONDE HABITAT, inscrite au RCS de Bordeaux sous le N°404877 086, agissant poursuites et diligences de son représentant légal
Sis [Adresse 3],
représenté par Madame [E] [T], munie d’un pouvoir à l’audience
Présente

DEFENDEUR :
Monsieur [R] [U]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Absent

DÉBATS :
Audience publique en date du 13 Septembre 2024

PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Avril 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat en date du 19 avril 2018, l'Office public de l'habitat GIRONDE HABITAT a donné à bail à M [R] [U] un logement situé [Adresse 5] , pour un loyer mensuel de 252,75 € et 79,85 € de provision sur charges.

Le 03 juillet 2023 , GIRONDE HABITAT a fait signifier à M [R] [U] un commandement de payer des loyers et de justifier d'une assurance locative en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. 

GIRONDE HABITAT a ensuite fait assigner M [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Arcachon statuant en référé par un acte d'huissier du 06 février 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion des lieux et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif.

A l'audience du 05 avril 2024, le tribunal a prononcé la caducité de la demande faute de comparution du demandeur. 

Suite à un relevé de caducité, les parties ont été convoquées et comparu à l'audience du 07 juin 2024.

L'affaire a été renvoyée à l'audience du 13 septembre 2024 afin que GIRONDE HABITAT actualise ses demandes au vu des documents produits par M [U]. 

A l'audience du 13 septembre 2024, GIRONDE HABITAT demande au tribunal de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ; d'ordonner l'expulsion de M [U] et le condamner au paiement de la somme actualisée de 2970,10 € , d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 150 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

GIRONDE HABITAT indique que M [U] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juin 2024 et verse un supplément de 50€ par mois au titre de la dette locative. Elle n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement. 

M [R] [U] n'a pas comparu. 

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE EN RESILIATION DU BAIL

1/ Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine dela commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives...Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, prélablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L'article 24 III dispose en outre qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience. 

En l'espèce, GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d'Allocations Familiales de la Gironde de la situation d'impayés de M [U] le 12 mars 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 06 février 2024.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 08 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience.

La demande est donc recevable.

2/ Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire 

Il ressort des dispositions de l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version antérieure à celle résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail conclu le 19 avril 2018 contient une clause résolutoire (article 3.7) pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 03 juillet 2023 pour la somme en principal de 3787,65 €. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois; de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 septembre 2023.

3/ Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation 

Du fait de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, M [R] [U] est occupant sans droit ni titre depuis le 04 septembre 2023. Il convient en conséquence d'ordonner son expulsion. 



En occupant le logement sans droit ni titre , M [U] cause un préjudice au bailleur qu'il y a lieu de réparer en le condamnant à régler une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. Cette indemnité se substituera au loyer et charges dus à compter du 04 septembre 2023. 

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT 

L'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. 

En l'espèce, GIRONDE HABITAT produit un décompte selon lequel M [R] [U] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2970,10 € à la date du 12 septembre 2024.

M [R] [U], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2970,10 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 12 septembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 06 février 2024. 
 
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M [R] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir GIRONDE HABITAT, M [R] [U] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe; 

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 avril 2018 entre GIRONDE HABITAT et M [R] [U] concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 03 septembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à M [R] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu'à défaut pour M [R] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, GIRONDE HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M [R] [U] à payer à GIRONDE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dû en l'absence de résiliation du bail à compter du 04 septembre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

CONDAMNE M [R] [U] à verser à GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2970,10 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (décompte arrêté au 12 septembre 2024, incluant une dernière facture de Septembre 24), avec les intérêts au taux légal à compter du 06 février 2024;

CONDAMNE M [R] [U] à verser à GIRONDE HABITAT une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M [R] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge et par le greffier . Le Greffier le juge des contentieux de la protection