Tribunal Judiciaire · TPROX Référés — 11 octobre 2024

MINUTE:




N° RG 24/00089 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJGD



[B] [T]

C/

[M] [X]


Le
- Expéditions délivrées à

-Me Thierry FIRINO MARTELL
-[M] [X]
- Préfecture de la gironde

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 7]
[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 octobre 2024

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, 

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [T]
né le 09 Juin 1967 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me jolly Me Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :
Madame [M] [X]
née le 29 Mars 1980 à [Localité 5]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 2]
Absente

DÉBATS :
Audience publique en date du 13 Septembre 2024

PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Juin 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat en date du 02 août 2016, M [B] [T] a donné à bail à Mme [M] [X] un logement situé [Adresse 8] , pour un loyer mensuel de 407 € et 45 € de provision sur charges.

Le 11 avril 2024, M [B] [T] a fait signifier à Mme [M] [X] un commandement de payer des loyers en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans le bail. 




Il a ensuite fait assigner Mme [M] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Arcachon par acte d'huissier du 11 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion des lieux et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif.

A l’audience du 13 septembre 2024, M [B] [T], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Mme [M] [X] sous atreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et la condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 732,77 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

M [B] [T] précise que Mme [X] a repris le paiement des loyers courants mais que la dette n'est pas apurée.

Mme [M] [X] , citée à comparaître par acte délivré à étude, n'est ni présente ni représentée. 

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

1/ Sur la recevabilité de la demande

L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience. 

En l'espèce,M [B] [T] justifie avoir notifié l'assignation à la préfecture de la Gironde par voie électronique le 12 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

2/ Sur l'acquisition des effets dela clause résolutoire 

Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. 
Cependant, suivant avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l'espèce, le bail conclu le 02 août 2016 contient une clause résolutoire (article VIII) pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariserla dette. 
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 avril 2024, pour la somme en principal de 1485,50 € en visant un délai de six semaines pour régulariser. 
Ceci étant, il convient de constater que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et que l'assignation n'a pas été délivrée avant l'expiration de ce délai; de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2024 .

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT ET LES DELAIS 

L'article 7 a) dela loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. 

En vertu des dispositions de l'article 24 V de cette loi, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif dela dette locative. 

En l'espèce, M [B] [T] produit un décompte selon lequel Mme [M] [X] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 732,77 € à la date du 04 septembre 2024. 
En conséquence, Mme [X] sera condamnée à verser à M [B] [T] cette somme de 732,77 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Ce décompte démontre par ailleurs que Mme [X] a repris le paiement des loyers couants depuis le mois de mai 2024 tout en versant une somme supplémentaire de 123,65 euros au titre de sa dette. 
Le diagnostic social et financier indique que Mme [X], au chomage depuis juin 2023, perçoit des indemnités d'un montant de 1325 euros et suit depuis juillet 2024 une formation dans le cadre d'une reconversion professionnelle. 
Après paiement de ses charges courantes, elle dispose d'une somme de 602,26 euros qui lui permet de dégager 125 euros par mois pour régler sa dette locative.
Compte tenu du montant de la dette aujourd'hui réduit à 732,77 euros, de telles mensualités permettraient d'apurer la dette en moins d'un an. 

Compte tenu de ces éléments, Mme [M] [X] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

III. SUR L'EXPULSION ET L' INDEMNITE D' OCCUPATION

Il résulte de l'article 24 VII de la loi ° 89-462 du 06 juillet 1989 que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge qui est saisi d'une demande à cette fin. 

En l'espèce, faute pour Mme [X] d'avoir comparu à l'audience, le juge n'est pas saisi d'une demande en suspension des effets de la clause. 

En conséquence, du fait de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, il convient de prononcer l'expulsion de Mme [X] qui est occupante sans droit ni titre depuis le 11 juin 2024 mais sans qu'il soit nécessaire d'assortir cette expulsion d'une astreinte. 

En occupant le logement sans droit ni titre , Mme [X] cause un préjudice à M [T] qu'il y a lieu de réparer en la condamnant à régler une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. Cette indemnité se substituera au loyer et charges dus à compter du 12 juin 2024. 
IV. SUR LES AUTRES DEMANDES :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [M] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M [B] [T], Mme [M] [X] sera condamnée à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 août 2016 entre M [B] [T] et Mme [M] [X] concernant le logement situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 11 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M [B] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE M [T] de sa demande d'astreinte, 

CONDAMNE Mme [M] [X] à payer à M [B] [T] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dû en l'absence de résiliation du bail à compter du 12 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

CONDAMNE Mme [M] [X] à verser à M [B] [T] à titre provisionnel la somme de 732,77 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (décompte arrêté au 04 septembre 2024, incluant une dernière facture de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024;


AUTORISE Mme [M] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 100 € chacune , outre une 7 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNE Mme [M] [X] à verser à M [B] [T] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;


Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .


 
La greffière, La juge des conentieux de la protection,