Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30G

Minute n° 24/839


N° RG 24/00598 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y22F

3 copies















GROSSE délivrée
le 14/10/2024
à Me Delphine BARTHELEMY-MAXWELL
la SELARL FLORENCE DASSONNEVILLE - HENRI ARAN
Me Philippe REZEAU


Rendue le QUATORZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSES

S.A. KEOLIS SA, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Maître Henri ARAN de la SELARL FLORENCE DASSONNEVILLE - HENRI ARAN, avocats au barreau de BORDEAUX

S.A. DIRECT PLANTES, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 9]
[Localité 2]
représentée par Maître Henri ARAN de la SELARL FLORENCE DASSONNEVILLE - HENRI ARAN, avocats au barreau de BORDEAUX









DÉFENDERESSE

S.A. FONCIERE SELECTION REGIONS, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Delphine BARTHELEMY-MAXWELL, avocat au barreau de BORDEAUX, Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS




FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 07 mars 2024, la SA KEOLIS et la SASU DIRECT PLANTES ont assigné la SASU FONCIERE SELECTION REGIONS, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de :
- voir condamner la défenderesse à faire procéder aux travaux prescrits et chiffrés dans le rapport d’expertise judiciaire nécessaires afin de remédier aux désordres affectant l’ensemble des menuiseries extérieures de type oscilo-battant, le système CVC et le système de canalisations des locaux loués sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance ; 
- se voir autoriser à séquestrer entre les mains du Bâtonnier de l’Ordre des avocats du Barreau de Bordeaux les loyers commerciaux à venir à compter de l’ordonnance à intervenir;
- voir condamner la défenderesse à leur verser à chacune une provision de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- la voir condamner à leur verser à chacune une somme de 3 000 euros (portée à 4 500 euros dans leurs dernières conclusions) au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Les demanderesses exposent que la défenderesse, qui vient aux droits de la SCI BAGAN [Localité 8] CAPITOULS suivant acquisition du 23 mars 2018, est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 1] [Localité 3] au sein duquel elles ont pris à bail des locaux à usage de bureaux selon contrats respectivement des 24 février 2014 (pour la société KEOLIS) et 30 mai 2018 (pour la société DIRECT PLANTES) ; qu’elles subissent depuis de nombreuses années de graves désordres et troubles touchant notamment les menuiseries extérieures ; qu’en dépit de leurs nombreux courriers au bailleur et à sa mandataire, la société ARTENA, les désordres ont persisté, ce qui les a contraintes à solliciter une expertise judiciaire qui a été ordonnée le 31 octobre 2022 ; que le rapport de M.[W], déposé le 19 juin 2024, confirme la gravité des désordres et la nécessité d’y remédier de manière urgente ; que si des travaux ont commencé sur les menuiseries, rien n’a été entrepris pour remédier aux désordres affectant le système de climatisation-ventilation-chauffage et les canalisations ; que cette situation porte atteinte à leur jouissance des lieux et leur cause un grave préjudice.

L’affaire, appelée à l’audience du 03 juin 2024, a été renvoyée pour échange des conclusions et retenue à l’audience du 16 septembre 2024. 

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- les demanderesses, le 13 septembre 2024, par des écritures dans lesquelles elles maintiennent leurs demandes ;

- la défenderesse, le 22 juillet 2024, par des écritures dans lesquelles elle conclut à l’irrecevabilité des demandes, au débouté des demanderesses de toutes leurs demandes, et leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Elle expose qu’elle a acheté l’immeuble sur la base d’un rapport due diligence technique et énergétique établi le 23 octobre 2017 par la société QCS Services qui n’a relevé aucun dysfonctionnement concernant les menuiseries extérieures ni aucun désordre affectant les équipements de chauffage, plomberie ou ventilation ; que c’est postérieurement à l’achat qu’elle a été destinataire des multiples plaintes de ses locataires ; que suite aux opérations d’expertise, la fenêtre défectueuse a été réparée, de sorte que le danger imminent a pris fin ; que les désordres affectant le chauffage, la ventilation et la climatisation procèdent majoritairement d’un défaut d’entretien, sans que l’expert ne prenne expressément position sur le débiteur de l’obligation en cause ; qu’elle a transmis, à la demande de l’expert, des devis au titre du remplacement des compas des menuiseries et du désembouage des réseaux PAC, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra.
Elle soutient que l’action est irrecevable puisqu’atteinte par la prescription extinctive quinquennale de l’article 2224 du code civil, dont le délai commence à courir à compter de la manifestation du dommage ; que la société KEOLIS, qui a découvert les désordres dès 2015, devait agir avant 2020 ; que ce moyen constitue une contestation sérieuse excédant le pouvoir du juge des référés ; qu’elle est aussi fondée à soutenir que son obligation de procéder aux réparations demandées est contestable alors qu’aux termes des contrats de bail, les demanderesses non seulement se sont engagées à réaliser l’ensemble des réparations nécessaires, y compris celles résultant de la vétusté et de la force majeure à l’exception des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, mais surtout ont renoncé à réclamer à leur bailleur la réalisation de quelques travaux que ce soit, y compris lorsqu’ils relèvent de grosses réparations ; qu’en outre certaines réparations, s’agissant notamment des menuiseries extérieures, ne constituent pas une grosse réparation alors que par une clause expresse du bail, elle a transféré à la charge des locataires les travaux d’entretien et de remplacement des fenêtres de l’immeuble ; qu’il en est de même des désordres affectant le système de refroidissement ou de ventilation qui procèdent d’un défaut d’entretien ; qu’il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte alors même que les devis au titre du remplacement des compas de fenêtres et du désembouage du réseau PAC, seuls travaux préconisés par l’expert, ont été validés, et en cours, et qu’elle n’est pas maître du délai de réalisation ; que l’urgence de remédier aux autres désordres, qui perdurent depuis plus de dix ans, n’est pas établie ; que compte tenu des stipulations du bail, les demanderesses ne peuvent revendiquer le pouvoir de consigner les loyers alors qu’elles ont par ailleurs la jouissance des locaux ; que leur demande de dommages et intérêts, outre qu’elle est prescrite, se heurte elle aussi aux stipulations des contrats de bail, cependant qu’elle n’est étayée par aucune pièce.

La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.


MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L'article 835 dispose quant à lui que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesse un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l’obligation même s’il s'agit d'une obligation de faire. 

sur la prescription :

La défenderesse soutient d’abord que les demandes sont irrecevables puisqu’atteintes par la prescription extinctive quinquennale de l’article 2224 du code civil (les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer) dont le délai commence à courir à compter de la manifestation du dommage ; que la société KEOLIS, qui a découvert les désordres dès 2015, devait agir avant 2020 ; que ce moyen constitue une contestation sérieuse excédant le pouvoir du juge des référés.

Outre que cette exception ne peut concerner que la société KEOLIS, la société DIRECT PLANTES n’étant entrée dans les lieux que le 1er juin 2018, il ressort des messages entre la société KEOLIS et la société PERIAL Property Mangement que le bailleur, informé dès 2015 des désordres affectant les fenêtres comme les canalisations et la climatisation, n’a jamais contesté devoir les prendre en charge, cette reconnaissance ayant interrompu la prescription en application de l’article 2240 du code civil.

La recevabilité de l’action ne se heurte dès lors à aucune contestation sérieuse.

sur la demande de travaux sous astreinte :

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de répérations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Il est établi, et non contesté par la défenderesse, que l’immeuble présente de très nombreux désordres affectant notamment le système de chauffage et de refroisissement et les menusieries extérieures qui représentent même un danger.

La demanderesse qui s’oppose aux demandes soutient :
- d’une part, que les demanderesses ne peuvent se prévaloir d’un péril imminent dès lors qu’il a été remédié aux désordres affectant la fenêtre considérée comme dangereuse par l’expert ;
- d’autre part, qu’il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte alors même que les devis au titre du remplacement des compas de fenêtres et du désembouage du réseau PAC, seuls travaux préconisés par l’expert, ont été validés, et en cours, et qu’elle n’est pas maître du délai de réalisation ; 
- qu’en tout état de cause, s’agissant des autres désordres, même si elle a accepté d’en faire réaliser certains à ses frais avancés, son obligation de procéder aux réparations demandées est contestable alors qu’aux termes des contrats de bail, les demanderesses non seulement se sont engagées à réaliser l’ensemble des réparations nécessaires, y compris celles résultant de la vétusté et de la force majeure à l’exception des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, mais surtout ont renoncé à réclamer à leur bailleur la réalisation de quelques travaux que ce soit, y compris lorsqu’ils relèvent de grosses réparations.

Il ressort des pièces produites et des conclusions de l’expertise que l’ensemble des menuiseries extérieures présentent un défaut de conception qui les rend inutilisables pour des raisons de sécurité, avec un risque de décrochage de la fixation et de chute qui menace la sécuité des utilisateurs et des passants.

S’il ressort des débats que les travaux ont repris, et étaient en bonne voie en juillet 2024, rien n’est produit pour attester de leur complète réalisation à ce jour, de sorte que la demande apparaît fondée au visa de l’article 835 du code de procédure civile, ces circonstances caractérisant un péril imminent rendant inopérantes les contestations opposées, tardivement, par la défenderesse sur la base des stipulations contractuelles.

S’agissant des désordres affectant le système d’équipement collectif de Climatisation-Ventilation-Chauffage, la ventilation et les canalisations, qui perdurent voire s’aggravent depuis dix ans sans que la bailleresse manifeste la volonté d’y remédier au motif que la réparation en incomberait aux locataires, il résulte des pièces et des débats, et notamment de l’expertise, que ces désordres (fortes odeurs de canalisations, absence de chauffage ou de climatisation, coupures intempestives de courant) nuisent gravement à l’utilisation des locaux, ce qui caractérise à tout le moins un trouble manifestement illicite qui justifie qu’il soit fait droit aussi à la demande des locataires, au visa de l’article 835.

La chronologie des faits témoigne d’une mauvaise volonté patente de la défenderesse qui, sans contester son obligation, n’est intervenue que de manière intermittente au cours des dix années écoulées. Ce manque de réactivité et cet attentisme justifient que la condamnation soit assortie d’une astreinte, selon les modalités précisées au dispositif.

sur le séquestre des loyers :

Le séquestre des loyers ne peut se justifier que par la démonstration de l’inexécution de ses obligations par le bailleur cocontractant.

Or c’est à bon droit que la défenderesse fait valoir qu’en l’espèce, les demanderesses ne justifient pas être privées de la jouissance des locaux donnés à bail.

La demande sera rejetée.

sur la provision :

La défenderesse s’oppose à la demande en faisant valoir qu’aux termes des contrats de bail, les demanderesses ont renoncé à demander une indemnisation au titre de l’état du local donné à bail, et que par une clause expresse du bail, elle a transféré à la charge des locataires les travaux d’entretien et de remplacement des fenêtres de l’immeuble.

Les contrats comportent en effet des clauses aux termes desquelles les locataires se sont engagées à réaliser, à leurs frais et sous leur responsabilité, l’ensemble des réparations nécessaires, y compris celles résultant de la vétusté et de la force majeure à l’exception des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, notamment à remplacer et/ou entretenir notamment les fenêtres, installations électriques, appareils sanitaires, chauffage, conduits, canalisation etc , et ont renoncé à réclamer à leur bailleur la réalisation de quelques travaux que ce soit, hormis ceux relevant de l’article 606 du code civil.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la validité de ces clauses, dont l’appréciation relève de la seule compétence du juge du fond, qui font peser un doute sur l’obligation de la défenderesse de prendre en charge l’indemnisation de ce préjudice. La demande de dommages et intérêts se heurte donc en l’état à une contestation sérieuse qui commande son rejet.

sur les autres demandes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des demanderesses les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elles dans le cadre de l’instance. La SASU FONCIERE SELECTION REGIONS sera condamnée à leur payer ensemble la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

La SASU FONCIERE SELECTION REGIONS sera condamnée aux entiers dépens.

III - DECISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et à charge d’appel, 

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile
Vu les articles 1719 et 1720 du code civil

Déclare la SA KEOLIS et la SASU DIRECT PLANTES recevables en leurs demandes;

Condamne la SASU FONCIERE SELECTION REGIONS à faire procéder aux travaux prescrits et chiffrés dans le rapport d’expertise judiciaire de M. [W] afin de remédier aux désordres affectant l’ensemble des menuiseries extérieures de type oscillo-battant, le système chauffage-ventilation-climatisation et le réseau de canalisations des locaux loués, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance et pour une durée de trois mois ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la SA KEOLIS et de la SASU DIRECT PLANTES ;

Condamne la SASU FONCIERE SELECTION REGIONS à verser à la SA KEOLIS et la SASU DIRECT PLANTES ensemble une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SASU FONCIERE SELECTION REGIONS aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier, Le Président,