Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 10 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Carina COELHO

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Monsieur [G] [Z]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/04157 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UE4

N° MINUTE : 
8






JUGEMENT 
rendu le jeudi 10 octobre 2024


DEMANDEUR
Monsieur [G] [Z], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

DÉFENDERESSE
Madame [W] [L], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Carina COELHO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0694

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 juillet 2024

JUGEMENT
Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 octobre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier


Décision du 10 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/04157 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UE4

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 février 2021, Monsieur [G] [Z] a donné à bail d'habitation à Monsieur [E] [O] un appartement situé [Adresse 2], pour une durée de 03 ans à compter du 1er mars 2021.

Le bail a été cédé, selon acte des 25 et 31 mai 2023, à Madame [W] [L], [E] [O] se portant caution.

Monsieur [G] [Z] a, par courrier recommandé du 07 août 2023, délivré à Madame [W] [L] un congé pour reprise par courrier recommandé avec accusé de réception, qu'il a renouvelé par acte de commissaire de justice le 18 août 2023, à effet au 1er mars 2024.

Madame [W] [L] a contesté la validité de ce congé par courriel du 22 novembre 2023, puis, s'est maintenue dans les lieux au-delà du 1er mars 2024.

C'est dans ce contexte que Monsieur [G] [Z] a, par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, fait assigner Madame [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
la validation du congé délivré,l'expulsion de Madame [W] [L] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,la suppression du délai légal prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,la séquestration des meubles se trouvant dans le logement aux frais, risques et périls de Madame [W] [L],sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 4000 euros à compter du 1er mars 2024 jusqu'à libération des lieux,sa condamnation à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,sa condamnation au dépens de l'instance.
Monsieur [G] [Z] soutient que le congé qu'il a fait délivrer à Madame [W] [L] est valide au regard des dispositions de l'article de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, tant sur la forme que sur le fond et qu'ainsi, il est bien-fondé à poursuivre l'expulsion de la défenderesse devenue occupante sans droit ni titre des lieux à compter du 1er mars 2024 et à solliciter une indemnité mensuelle d'occupation à hauteur de 4 000 euros.

Lors de l'audience du 05 juillet 2024, Monsieur [G] [Z], comparant en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Madame [W] [L], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles elle sollicite :
à titre principal,
la nullité du congé,la reconduction du bail à son échéance,le débouté de l'ensemble des demandes formées par Monsieur [G] [Z],à titre subsidiaire,
le débouté de Monsieur [G] [Z] de ses autres demandes,à titre reconventionnel,
l'octroi des plus larges délais pour quitter les lieux,l'absence d'exécution provisoire,la condamnation de Monsieur [G] [Z] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,sa condamnation aux dépens.
Elle estime que le congé qui lui a été délivré n'est pas valable au regard des critères de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 en ce que le motif est imprécis, que l'intention de Monsieur [G] [Z] d'habiter réellement le logement est douteuse et qu'il est davantage justifié par des considérations financières. Elle sollicite ainsi l'annulation de ce congé et subsidiairement, s'il était validé, le débouté de la demande de suppression du délai légal prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ainsi que l’octroi des plus larges délais pour quitter les lieux, eu égard à sa situation familiale et à la bonne volonté dont elle fait preuve dans sa recherche de logement.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé et ses conséquences

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
(…)
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
(…)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
(…)
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Si la cour de cassation considère que la prescription de la justification, dans le congé, du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n'est pas édictée à peine de nullité, elle doit être justifiée sur le fond. 

En l'espèce, Monsieur [G] [Z] produit le contrat de bail signé avec Monsieur [E] [O] prenant effet le 1er mars 2021, pour une durée de trois ans, arrivant à expiration, après tacite reconduction, le 1er mars 2024. Il produit également le contrat par lequel le bail a été cédé à Madame [W] [L] le 25 mai 2023.

Il verse le congé pour reprise à effet au 29 février 2024 à minuit, qu'il lui a fait délivrer par commissaire de justice le 18 août 2023, soit plus de six mois avant expiration du bail.

Figurent, dans ce congé, le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, à savoir, Monsieur [G] [Z] lui-même. Il est également fait mention de la justification de la reprise, à savoir, pour raison familiale.

Le congé ainsi délivré respecte les conditions de forme prescrites par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 rappelées ci-dessus.

Madame [W] [L] soulève toutefois la nullité du congé pour défaut de précision, Monsieur [G] [Z] n'indiquant pas s'il entend occuper le logement à titre de résidence principale ou secondaire et évoquant à la fois un motif familial et un motif médical. Elle relève également le défaut de caractère réel et sérieux du congé puisque Monsieur [G] [Z], qui réside à l'[Localité 3] où se situent ses centres d'intérêts, est davantage animé par des considérations financières dans un contexte d'augmentation des prix locatifs liés aux jeux olympiques que par de véritables motifs familiaux et médicaux.

A titre liminaire, il convient d'indiquer que rien n'impose au bailleur de préciser s'il entend, dans le cas d'une reprise personnelle du logement, l'occuper à des fins de résidence principale ou secondaire.

Par ailleurs, Madame [W] [L] ne rapporte pas la preuve de l’intention de Monsieur [G] [Z] de tirer profit de cet appartement en le louant plutôt qu'en l'occupant à des fins personnelles.

De plus, son investissement dans la préservation du patrimoine de l'[Localité 3] ou à sa candidature malheureuse aux élections municipales de 2020 dans cette commune, ne sauraient constituer des indices d'une quelconque intention frauduleuse en ce qu'ils ne sont pas incompatibles avec le fait qu'il souhaite récupérer son bien parisien à des fins d’occupation personnelle.

A l'inverse, il résulte des pièces que Monsieur [G] [Z] verse au dossier que deux de ses enfants demeurent effectivement en région parisienne, l'un y étudiant, l'autre y résidant et qu'il est également pris en charge, sur le plan médical, en région parisienne, selon le compte-rendu hospitalisation du 25 octobre 2023 au cours de laquelle il lui a été posé un pacemaker attestant nécessairement de la survenance de ses problèmes cardiaques antérieurement à cette date, à une période compatible avec la délivrance du congé le 18 août 2023.

Le motif légitime et sérieux du congé apparaît ainsi caractérisé, étant précisé que le fait qu'il l'ait fait délivrer quelques mois après la cession du bail au profit de Madame [W] [L] ne caractérise pas sa mauvaise foi, puisque, au contraire, il lui aurait été loisible de relouer son logement dès le départ de Monsieur [E] [O] et ce, à des conditions financières plus avantageuses, sans avoir à faire délivrer de congé.

Par conséquent, le congé délivré par Monsieur [G] [Z] le 18 août 2023 à effet au 1er mars 2024 sera validé.

Madame [W] [L] qui ne conteste pas demeurer encore dans les lieux au jour de l'audience, est devenue, à compter de cette date, occupante sans droit ni titre du logement. Son expulsion sera donc ordonnée, ainsi que celle de tout occupante de son chef, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour la contraindre à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner l'astreinte sollicitée, le demandeur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la suppression du délai de deux mois prévus par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Il résulte de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, que le juge peut néanmoins réduire ou supprimer ce délai lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, et qu'enfin, ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, rien ne justifie la suppression ou la diminution du délai de deux mois prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, le demandeur ne faisant pas la démonstration de la mauvaise foi de Madame [W] [L] qui n'est pas entrée dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et n'a bénéficié d'aucune procédure de relogement.

Sur l'indemnité mensuelle d'occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [G] [Z] sollicite la condamnation de Madame [W] [L] à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle de 4 000 euros équivalent au préjudice réel qu'il subit.

Or l’indemnité d'occupation a vocation, comme rappelé ci-dessus, à réparer le préjudice de jouissance du logement qui est objectivement calculé en fonction de la valeur des locaux.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande et le montant de l'indemnité d'occupation que Madame [W] [L] sera condamnée à lui verser à compter du 1er mars 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, sera fixé à une somme équivalente au montant du loyer actuel et des charges tel qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder compris entre un mois et un an aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Cette disposition n'est pas applicable lorsque le locataire est de mauvaise foi ou lorsque que l'occupant dont l'expulsion a été ordonnée est dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Madame [W] [L] justifie percevoir l'allocation pour le retour à l'emploi à hauteur de 1000 euros par mois environ et de la scolarisation de ses deux enfants à l'école élémentaire et au collège.

Si elle ne se montre pas particulièrement active dans ses recherches de logement, celles-ci apparaissant récentes et cantonnées, dans le secteur privé, au quartier « [Adresse 4] », il convient néanmoins de relever que sa situation est plus défavorable, eu égard à ses faibles ressources et à ses charges de famille, que celle de Monsieur [G] [Z] qui dispose d'un logement et ne justifie pas d'une urgence particulière à récupérer son bien.

Il sera donc fait droit à sa demande de délais pour quitter les lieux, pour une durée de 06 mois.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande, au regard de la situation économique des parties, de faire droit à la demande formée par Monsieur [G] [Z] au titre des frais irrépétibles à hauteur de 500 euros.

L'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile et il n'y a pas lieu de l'écarter, la défenderesse obtenant des délais pour quitter les lieux.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort, 

DÉCLARE valide le congé délivré par Monsieur [G] [Z] à Madame [W] [L] le 18 août 2023, à effet au 1er mars 2024,

DÉBOUTE Madame [W] [L] de sa demande d'annulation du congé,

CONSTATE, par conséquent, que Madame [W] [L] est occupante sans droit ni titre, depuis le 1er mars 2024, du logement situé [Adresse 2],

ACCORDE un délai de six mois à Madame [W] [L] pour quitter les lieux, soit jusqu'au 10 avril 2025,

DÉBOUTE Monsieur [G] [Z] de sa demande de suppression du délai légal prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

AUTORISE ainsi Monsieur [G] [Z], à défaut de libération volontaire dans le délai imparti et deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à l’expulsion de Madame [W] [L] ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, de l’appartement situé [Adresse 2], avec le concours de la force publique si besoin,

REJETTE la demande d'astreinte formée par Monsieur [G] [Z],

RAPPELLE ainsi que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [W] [L] à verser à Monsieur [G] [Z], en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er mars 2024 et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou l’expulsion ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [Z] de sa demande de condamnation de Madame [W] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 4000 euros mensuels,

CONDAMNE Madame [W] [L] à verser à Monsieur [G] [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [L] aux dépens ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier La juge des contentieux de la protection