Tribunal Judiciaire · Service des référés — 11 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

N° RG 24/53555 - N° Portalis 352J-W-B7I-C42YH

N° : 3-CH

Assignation du :
16 Mai 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 11 octobre 2024



par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. 
DEMANDEURS

Madame [O], [C], [I] [K] [H]
[Adresse 4]
[Localité 18]

Madame [N], [I], [R], [PJ] [V] [T]
[Adresse 8]
[Localité 15]

Monsieur [J], [UD], [DP] [V] [T]
[Adresse 2]
[Localité 11] INDE

Monsieur [MJ], [Y], [F] [FJ]
[Adresse 6]
[Localité 20] ROYAUME UNI

Monsieur [B], [I], [W] [L] [U]
[Adresse 7]
[Localité 1]

Madame [S], [I], [SZ] [FJ] épouse [NH]
[Adresse 3]
[Localité 16]

Madame [Z], [I], [A] [K] [H] épouse [D] [G]
[Adresse 17]
[Localité 13]



Madame [M], [I], [X] [L] [U] épouse [E]
[Adresse 10]
[Localité 14]

Madame [X], [I], [A] [FJ] épouse [P]
[Adresse 9]
[Localité 19]

représentés par Maître Marie-Sophie CHAPUIS-DAZIN, avocat au barreau de PARIS - #C2305

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LB DEVELOPPEMENT
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 12]

non représentée


DÉBATS

A l’audience du 30 Août 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE 

Aux termes d'un acte sous signature privée du 13 juin 2008,Mme [O] [K] [H], Madame [X] [P] née [FJ], Madame [M] [E] née [L] [U],Madame [Z] [D] [G] née [K] [H], Madame [S] [NH] née [FJ], Monsieur [B] [L] [U], Monsieur [MJ] [FJ], Monsieur [J] [V] [T] et Madame [N] [V] [T] (ci-après « les consorts [K] [H], [FJ], [L] [U] et [IH] [T] ») ont donné bail à la SARL LB DEVELOPPEMENT, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 12], ledit bail ayant été renouvelé par acte sous signature privée du 28 février 2023 moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 125 000 euros hors charges hors taxes. 

Faisant valoir le défaut de paiement de loyers, les bailleurs ont délivré à la SARL LB DEVELOPPEMENT par acte extrajudiciaire du 5 février 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme de 36 019,34 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 14 avril 2024, outre 3 601,93 euros au titre de la clause pénale et 394,81 euros au titre du coût du commandement. 






Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, les consorts [K] [H], [FJ], [L] [U] et [IH] [T] ont, par exploit délivré le 16 mai 2024, fait citer la SARL LB DEVELOPPEMENT devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de la clause résolutoire, expulsion et condamnation de la défenderesse au paiement provisionnel à hauteur de 79 418,13 euros, 2e trimestre 2024 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2024, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles, jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation, 3 601,93 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire de retard visée dans le commandement de payer du 5 février 2024, fixation d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au double du montant du loyer, charges, accessoires et impôts en sus et y condamner la SARL LB DEVELOPPEMENT, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à expulsion effective, la restitution des clés en bonne et due forme ou la reprise des lieux vides de tout mobilier par les demandeurs, capitalisation des intérêts, outre 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens qui comprendront le coût des commandements de payer du 5 février 2024, 26 avril 2024, ainsi que les frais de signification de l’assignation, les frais de recherche infogreffe (états et kbis), ainsi que les dépens d’exécution. 

A l’audience du 30 août 2024, la requérante maintient les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance. La défenderesse, régulièrement citée à personne morale, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. 

Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de constitution de la défenderesse

Assignée régulièrement, la société LB DEVELOPPEMENT n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure.

En l’espèce, le paragraphe du contrat de bail intitulé « loyer » stipule qu'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux. 
Le commandement du 5 février 2024 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 du code de commerce et comporte en annexe un décompte des sommes dues.
La lecture du décompte actualisé permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, le bail renouvelé prévoit que le preneur est tenu de régler un loyer annuel en principal de 125 000 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence trimestrielle. 
Il résulte du décompte actualisé que la créance n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 79 418,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêtée au 19 avril 2024, second trimestre 2024 inclus, et au paiement de laquelle la société preneuse sera condamnée, cette somme étant assortie d’intérêts au taux légal à compter du 5 février 2024, date du commandement, sur la somme de 36 321,33 euros et à compter du 16 mai 2024, date de l’assignation, pour le surplus.
Aucune mention relative à la capitalisation des intérêts ne figurant au contrat de bail et aucune circonstance ne le justifiant, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande. 

Quant à la demande relative l’indemnité forfaitaire de retard, formulée en vertu d’une clause pénale contractuelle dont l’interprétation comme l’appréciation de son éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation
En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée. 
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 6 mars 2024, la défenderesse cause un préjudice aux propriétaires, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. 
Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, soit 5 615,65 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2024, charges et des taxes applicables comprises, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu'à libération des lieux.

En effet, l'article intitulé « loyer » du contrat de bail stipulant que le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer s'analyse en une clause pénale, susceptible en l'espèce d'être modérée par le juge du fond compte tenu du pourcentage retenu, cette appréciation ne relevant pas du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, le coût du commandement de payer ayant donné lieu à la présente instance, en date du 5 février 2024 et des frais justifiés pour l’introduction de la présente instance. Le sort des frais d'exécution de la décision ne relevant pas des dépens mais du code des procédures civiles d'exécution, il ne convient pas de faire droit aux demandes de dépens pour le surplus.
Il n'apparaît pas inéquitable en outre de la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.











PAR CES MOTIFS 

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 6 mars 2024,

Ordonnons l’expulsion de la SARL LB DEVELOPPEMENT et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 5] à [Localité 12], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, 

Condamnons la SARL LB DEVELOPPEMENT à payer à Mme [O] [K] [H], Madame [X] [P] née [FJ], Madame [M] [E] née [L] [U],Madame [Z] [D] [G] née [K] [H], Madame [S] [NH] née [FJ], Monsieur [B] [L] [U], Monsieur [MJ] [FJ], Monsieur [J] [V] [T] et Madame [N] [V] [T] une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, à compter du 6 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Condamnons la SARL LB DEVELOPPEMENT à payer à Mme [O] [K] [H], Madame [X] [P] née [FJ], Madame [M] [E] née [L] [U], Madame [Z] [D] [G] née [K] [H], Madame [S] [NH] née [FJ], Monsieur [B] [L] [U], Monsieur [MJ] [FJ], Monsieur [J] [V] [T] et Madame [N] [V] [T], à titre provisionnel, une somme de 79 418,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêtée au 19 avril 2024, second trimestre 2024 inclus, cette somme étant assortie d’intérêts au taux légal à compter du 5 février 2024 sur la somme de 36 321,33 euros et à compter du 16 mai 2024, pour le surplus,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées au titre de l’indemnité forfaitaire de retard, de majoration de l’indemnité d’occupation et de capitalisation d’intérêts ;

Condamnons la SARL LB DEVELOPPEMENT à payer à Mme [O] [K] [H], Madame [X] [P] née [FJ], Madame [M] [E] née [L] [U], Madame [Z] [D] [G] née [K] [H], Madame [S] [NH] née [FJ], Monsieur [B] [L] [U], Monsieur [MJ] [FJ], Monsieur [J] [V] [T] et Madame [N] [V] [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la SARL LB DEVELOPPEMENT aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 février 2024,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes formulées à titre de dépens,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.


Fait à Paris le 11 octobre 2024

La Greffière, La Présidente,




Célia HADBOUN Cristina APETROAIE