Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 11 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 22/05591 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWWMR

N° MINUTE : 




Assignation du :
19 Avril 2022









JUGEMENT 
rendu le 11 Janvier 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic, la S.A.S. FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Maître Philippe GOMAR de la SASU GOMARJURIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E2326




DÉFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. ETUDE BPV, mandataire successoral de la succession de Madame [J] [V]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0062






Décision du 11 Janvier 2024
Charges de copropriété
 N° RG 22/05591 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWWMR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Octobre 2023
tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 
 
Son syndic est la société Foncia [Localité 6] Rive Droite SAS. 

La succession de feue Madame [J] [V], décédée le 15 décembre 2007, est propriétaire du lot n° 109 de l’état descriptif de division. La SELARL Etude PBV a été désignée en qualité de mandataire successoral de la succession de feue Madame [J] [V] par un jugement accéléré au fond rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 06 janvier 2022. 

Par acte d’huissier de justice du 19 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia [Localité 6] Rive Droite SAS, a assigné la SELARL Etude BPV, représentée par Maître [Y] [K], administrateur judiciaire, es-qualité de mandataire successoral de la succession de [J] [V], devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de : 

« Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967, 
Vu les articles 1193 et 1194 du Code civil, 
Vu le jugement rendu le 06 janvier 2022 par le Tribunal Judiciaire de Paris, 

- Condamner la SELARL Etude BPV, es-qualités de mandataire successoral de la succession de feue Madame [J] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], les sommes suivantes : 

- 6.733,90 €, au titre des charges dues, sur la période du 2ème trimestre 2018 au 2ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 

- 1.517,58 €, au titre des frais nécessaires exposés pour obtenir le recouvrement des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 

- 3.500 € à titre de dommages et intérêts, 
 
- 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
 
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, 
 
- Condamner la SELARL Etude BPV, es-qualités de mandataire successoral de la succession de feue Madame [J] [V] aux entiers dépens, distraits au profit de la SASU Gomarjuris, représentée par Maître Philippe Gomar, Avocat, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ».

Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 25 janvier 2023, la SELARL BPV, représentée par Maître [Y] [K], administrateur judiciaire, agissant en qualité de mandataire successoral chargé d’administrer provisoirement la succession de [J] [V], veuve [H], demande au tribunal de :

« Donner acte à la SELARL BPV, représentée par Maître [Y] [K] ès qualités de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur le mérite de la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], sur la fixation de sa créance à hauteur de la somme de 6.733,90 euros au titre des charges de copropriété et des travaux arrêtées au 2ème trimestre 2022 inclus. 

Reporter de huit mois le paiement des sommes dues, en application de l’article 1343-5 du code civil. 

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts et réduire à de plus justes proportions l’indemnité de procédure réclamée au visa de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] de ses autres demandes, fins et conclusions. 

Statuer ce que de droit quant aux dépens ».

Pour un exposé détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

La clôture des débats a été prononcée le 2 février 2023. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 19 octobre 2023, puis mise en délibéré au 11 janvier 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement des charges
En droit, aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l'espèce, au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- une copie intégrale en date du 4 juin 2020 de l’acte de décès de Madame [J] [V], 
- un extrait de matrice cadastrale attestant que Mme [V] était bien propriétaire du lot n° 109 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7]
- la fiche d’immeuble, 
- un décompte des sommes dues, arrêtées au 2ème trimestre 2022, en date du 11/04/2022 faisant état d’un solde débiteur de 8.251,48 euros
- les appels de fonds du 1er trimestre 2018 jusqu’à la période du 01/04/2022 au 30/06/2022,
- deux factures contentieux du 14/12/2021 et du 17/03/2022 pour un montant de 165 euros chacune correspondant à du « suivi de contentieux trimestriel » 
- le contrat de syndic, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 05 avril 2018, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 avril 2019, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 décembre 2020, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juillet 2021, 
- les attestations de non-recours à l’encontre des assemblées générales de 2018 à 2021, 
- le jugement rendu le 06 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Paris, selon la procédure accélérée au fond, 
- la lettre de relance du 29 novembre 2018,

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de feue Madame [J] [V] est débiteur de la somme de 6.733,90 € au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2022 inclus.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 avril 2022. 

La succession de feue Madame [J] [V] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, la SELARL Etude BPV, es-qualités de mandataire successoral de la succession de feue Madame [J] [V] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 6.733,90 € au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 avril 2022.

2 - Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.517,58 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les intérêts de retard,

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort de l'étude des pièces que les frais allégués correspondent à :

- 13,00 € au titre des frais de relance, 
- 250,00 € au titre des frais de remise du dossier à l’avocat, 
- 626,58 € au titre des frais de signification 
- 628,00 € au titre des frais de suivi contentieux

Au regard des dispositions précitées, les frais de suivi de contentieux et les frais de remise du dossier à l’avocat, qui ne correspondent pas à des diligences exceptionnelles du syndic mais sont inclus dans sa mission de gestion courante ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges.

Il en va de même des frais de signification qui correspondent à des dépens.

Enfin, les frais de relance facturés le 28/11/2018 sont antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, de sorte qu’au regard des dispositions précitées il ne pourra pas plus y être fait droit

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires 

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.500 euros de dommages-intérêts. 

Pour autant, s'il l'allègue, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que la défaillance de la succession de feue Madame [J] [V] a été à l’origine de difficultés de trésorerie ou a directement empêché la réalisation de travaux urgents.

La demande indemnitaire de ce chef sera donc rejetée. 

4. Sur la demande de report

La SELARL Etude BPV, es-qualités de mandataire successoral de la succession de feue Madame [J] [V] sollicite un report du paiement des sommes dues sur une période de 8 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Elle soutient que :

- la créance du syndicat des copropriétaires ne pourra être réglée qu’à la faveur de la vente des lots puisqu’il est à déplorer un manque de liquidités,

- suivant jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 8 décembre 2022, le délégataire du président du tribunal judiciaire de Paris a autorisé la SELARL BPV par Maître [Y] [K] ès qualités à vendre le lot n°109 dépendant de la succession [J] [V], veuve [H] au prix minimum de 185.000 euros net vendeur. 

Selon l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Toutefois, en l’espèce, compte tenu à la fois de l’ancienneté de la dette, du délai écoulé depuis l’assignation et depuis le jugement du 8 décembre 2022 autorisant la SELARL BPV à vendre le lot n°109, la défenderesse a déjà bénéficié de délais de paiement suffisants.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande et la SELARL Etude BPV, es-qualités de mandataire successoral de la succession de feue Madame [J] [V] en sera déboutée.

5. Sur les demandes accessoires

La SELARL Etude BPV, es-qualités de mandataire successoral de la succession de feue Madame [J] [V] succombant, elle sera condamnée aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Les parties seront déboutées de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE La SELARL Etude BPV, es-qualités de mandataire successoral de la succession de feue Madame [J] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia [Localité 6] Rive Droite SAS, la somme de 6.733,90 € au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 avril 2022,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia [Localité 6] Rive Droite SAS, de sa demande au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia [Localité 6] Rive Droite SAS, de sa demande formulée à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SELARL Etude BPV, es-qualités de mandataire successoral de la succession de feue Madame [J] [V] de sa demande de report de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,

CONDAMNE la SELARL Etude BPV, es-qualités de mandataire successoral de la succession de feue Madame [J] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia [Localité 6] Rive Droite SAS, la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE La SELARL Etude BPV, es-qualités de mandataire successoral de la succession de feue Madame [J] [V] aux entiers dépens de l’instance;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;


RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.


Fait et jugé à Paris le 11 Janvier 2024

La Greffière La Présidente