Tribunal Judiciaire · Service des référés — 11 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/53885 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43PA

N° : 4-CH

Assignation du :
24 Mai 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 11 octobre 2024



par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. 
DEMANDERESSE

La SCI UN PEU DE TOUT, société civile immobilière
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS - #E1281 (avocat postulant) et par Maître Julien BERBIGIER, avocat au barreau de TOURS (avocat plaidant)





DEFENDERESSE

S.A. FASHION B. AIR Sigle BEL AIR
[Adresse 2]
[Localité 3]

non représentée 













DÉBATS

A l’audience du 30 Août 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE 

Aux termes d'un acte sous signature privée du 10 octobre 1997, la SCI UN PEU DE TOUT a donné bail à la SARL TRIWIN, aux droits de laquelle vient la SA FASHION B. AIR, portant sur des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], ledit bail ayant été renouvelé par acte sous signature privée du 20 octobre 2009 moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 40 600 euros hors charges hors taxes. 

Faisant valoir le défaut de paiement de loyers, le bailleur a délivré à la SA FASHION B. AIR par acte extrajudiciaire du 30 octobre 2023 dans les lieux loués et le 6 novembre 2023 au siège social de la société preneuse, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme de 33 665,34 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 3 octobre 2023, outre 254,78 euros au titre du coût du commandement. 

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la SCI UN PEU DE TOUT a, par exploit délivré le 24 mai 2024, fait citer la SA FASHION B. AIR devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de la clause résolutoire au 7 décembre 2023, expulsion et condamnation de la défenderesse au paiement provisionnel à hauteur de 33 665,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du jeu de la clause résolutoire, 5 615,65 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2024, indemnité pouvant être indexée chaque 1er avril sur la variation de l’indice des loyers commerciaux, jusqu‘à libération parfaite et effective des lieux, outre 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et celui de l’état des nantissements (323,47 euros TTC). Elle demande en outre de juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 30 août 2024, la requérante maintient les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance. La défenderesse, régulièrement citée à personne morale, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. 

Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de constitution de la défenderesse

Assignée régulièrement, la société FASHION B. AIR n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure.

En l’espèce, le paragraphe du contrat de bail intitulé « exécution et interprétation du bail » stipule qu'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux. 
Le commandement du 6 novembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. 




Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce et comporte en annexe un décompte de sommes dues. 
La lecture du décompte actualisé permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, le bail renouvelé prévoit que le preneur est tenu de régler un loyer annuel en principal de 40 600 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence trimestrielle. 
Il résulte du décompte actualisé que la créance n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 33 665,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêtée au 7 décembre 2023, date de l’acquisition de la clause résolutoire, et au paiement de laquelle la société preneuse sera condamnée.
Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation
En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée. 
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 7 décembre 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. 
Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, soit 5 615,65 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2024, charges et des taxes applicables comprises, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu'à libération des lieux.
Quant à la demande tendant à l’indexation de cette indemnité d’occupation sur la variation de l’indice des loyers commerciaux, faute pour la défenderesse de justifier d’une disposition contractuelle indiquant la volonté expresse des parties de s’y soumettre, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, le coût du commandement de payer et celui de l’état des nantissements. 
Il n'apparaît pas inéquitable en outre de la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.





Il n’entre pas en revanche dans les pouvoirs du juge des référés de juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution
Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS 

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 7 décembre 2023,

Ordonnons l’expulsion de la SA FASHION B. AIR et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 1] à [Localité 4], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, 

Condamnons la SA FASHION B. AIR à payer à la SCI UN PEU DE TOUT une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, soit 5 615,65 euros, augmenté des charges et taxes, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,
Disons n’y avoir lieu à référé sur demande tendant à l’indexation de l’indemnité d’occupation sur la variation de l’indice des loyers commerciaux, 

Condamnons la SA FASHION B. AIR à payer à la SCI UN PEU DE TOUT, à titre provisionnel, une somme de 33 665,34 euros au titre des loyers arrêtés au 7 décembre 2023, échéance du quatrième trimestre 2024 comprise, 

Condamnons la SA FASHION B. AIR à payer à la SCI UN PEU DE TOUT la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la SA FASHION B. AIR aux dépens, le coût du commandement de payer et celui de l’état des nantissements,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 11 octobre 2024

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Cristina APETROAIE