Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 10 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [W] [X]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Maître [D] [F] 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/03151 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4L4L

N° MINUTE : 
5






JUGEMENT 
rendu le jeudi 10 octobre 2024


DEMANDERESSE
Société 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR
Monsieur [W] [X], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas REVERDY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 29 mars 2024

JUGEMENT
Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 octobre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier


Décision du 10 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03151 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4L4L

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 1997, la SA d'HLM TERRE ET FAMILLE, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [W] [X] un appartement situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, la S.A. d'HLM 1001 VIES HABITAT a fait assigner Monsieur [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs,son expulsion, sans le bénéfice du délai légal prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation équivalent au double du montant du loyer actuel augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux,sa condamnation au paiement de la somme de 751,51 euros au titre de l'arriéré locatif, échéance du mois de mars 2024 incluse, selon décompte arrêté au 08 mars 2024,sa condamnation au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle expose, au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [W] [X] méconnaît ses obligations légales et contractuelles en adoptant un comportement violent et agressif en direction du personnel de l'immeuble et en refusant de laisser accès à son appartement aux fins de désinsectisation.

L'affaire a été retenue à l'audience du 29 mars 2024 à laquelle Monsieur [W] [X] ne s'est pas présenté et, à la suite du courriel adressé par son conseil le 02 avril 2024, la réouverture des débats a été ordonnée à l'audience du 05 juillet 2024.

Lors de l'audience du 05 juillet 2024, la S.A. d'HLM 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, a précisé ne pas fonder sa demande de résiliation judiciaire sur le défaut de paiement du locataire et a indiqué, à titre informatif uniquement, que le montant de la dette locative avait augmenté.

Monsieur [W] [X], bien que régulièrement avisé de la date de réouverture des débats par le greffe, ne s'est pas présenté ni fait représenter.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2024, date à laquelle elle a été mise à la disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Il résulte de l'article 1224 du code civil que la résolution du contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Plus spécifiquement, l'article 1741 du code civil prévoit que le contrat de bail se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et que le juge apprécie, au jour où il statue, si l’infraction est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation.

Par ailleurs, le contrat de bail signé entre les parties, prévoit, en son article 6, que le preneur « s'engage formellement (...)à s'abstenir en toutes circonstances de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité ou la sécurité de l'immeuble ou nuire à sa bonne tenue. Toutes violences, tapage (…) constitueront une cause de congé immédiat ».

En l'espèce, la S.A. d'HLM 1001 VIES HABITAT fonde sa demande de résiliation judiciaire du bail sur les nuisances à l'origine duquel elle prétend que se trouve Monsieur [W] [X] et qui ont trait à son comportement agressif envers le personnel de l'immeuble ainsi qu'à sa réticence aux traitements anti-nuisibles.

Or elle ne produit, s’agissant de la problématique liée à la présence de cafards, qu'un courrier daté du 04 avril 2022 adressé à Monsieur [W] [X] aux termes duquel elle constate qu'en dépit des démarches entreprises par le locataire, l'infestation perdure et lui demande de faire le nécessaire. Elle verse, par suite, un bon de commande auprès d'une entreprise daté du 24 octobre 2023 aux fins de désinsectisation complète du logement dont il n'est pas rapporté la preuve qu'elle n'a pas pu avoir lieu a fortiori, du fait de l'obstruction de Monsieur [W] [X], étant précisé que ce bon de commande est postérieur à la plainte déposée par Madame [U] [G] selon laquelle il a refusé une intervention le 24 juillet 2023. Enfin, un courriel daté du 10 janvier 2024 d'une certaine Madame [Y] évoque la persistance de l'infestation dans les parties communes sans mettre particulièrement en cause Monsieur [W] [X].

Ces éléments sont insuffisants à rapporter la preuve de ce que Monsieur [W] [X] a manqué à ses obligations légales et contractuelles.

S'agissant des violences dénoncées, la S.A. d'HLM 1001 VIES HABITAT ne verse que la plainte déposée par Madame [V] [G] le 24 juillet 2023. Celle-ci n'est corroborée par aucun autre élément objectif, alors qu'elle indique que l'agent d'entretien était présent au moment des faits et qu'il a donc été témoin de la scène.

De plus, si les faits de violences étaient caractérisés, ils apparaîtraient isolés, la requérante se bornant à évoquer ce seul et unique épisode.

Elle échoue ainsi à rapporter la preuve de ce que l'ensemble des membres du personnel redoutent Monsieur [W] [X] et que son comportement violent rend impossible son maintien dans l'immeuble sans danger, comme elle allègue.

Enfin, et bien que la requérante a précisé, lors de l'audience, ne pas fonder sa demande de résiliation judiciaire sur ce point, il ne peut être que relevé que le montant de l'arriéré locatif, eu égard à l'ancienneté du bail conclu en 1997, est résiduel en ce qu'il s'élève, selon le décompte arrêté au 08 mars 2024, à la somme de 751,51 euros.

Il résulte de ce qui précède que la S.A. d'HLM 1001 VIES HABITAT échoue à caractériser un manquement suffisamment grave de la part de Monsieur [W] [X] à ses obligations contractuelles justifiant la résiliation judiciaire du bail.

Par conséquent, elle sera déboutée de cette demande ainsi que des demandes subséquentes aux fins d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur l'arriéré locatif

Monsieur [W] [X] est redevable, en application des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, des loyers et charges aux termes convenus.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la S.A. d'HLM 1001 VIES HABITAT demande la condamnation de Monsieur [W] [X] à lui verser la somme de 751,51 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 08 mars 2024 qu'elle n'actualise pas à l'audience, en l'absence du défendeur.

Monsieur [W] [X], qui ne comparaît pas, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Par conséquent, il sera condamné à verser à la S.A. d'HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 751,51 euros au titre des arriérés de loyers et de charges, arrêtée au 08 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité et l'issue du litige commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la S.A. d'HLM 1001 VIES HABITAT au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort, 

DÉBOUTE la S.A. d'HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

DÉBOUTE la S.A. d'HLM 1001 VIES HABITAT de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation de Monsieur [W] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation,

CONDAMNE Monsieur [W] [X] à verser à la S.A. d'HLM 1001 VIES HABITAT à la somme de 751,51 euros au titre des arriérés de loyers et de charges, arrêtée au 08 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse,

DÉBOUTE la S.A. d'HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier La juge des contentieux de la protection