Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 10 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [N] [F]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Maître Sarah KRYS 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/04968 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43UG

N° MINUTE : 
5






JUGEMENT 
rendu le jeudi 10 octobre 2024


DEMANDERESSE
Société ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDEUR
Monsieur [N] [F], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 juillet 2024

JUGEMENT
Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 octobre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier


Décision du 10 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/04968 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43UG

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail verbal du 1er avril 2023, la société ELOGIE SIEMP a consenti à Monsieur [N] [F] un bail d'habitation portant sur des locaux situés [Adresse 2], appartement 8, porte D, 3ème étage.

Déplorant l'irrégularité avec laquelle le preneur s'est acquitté du loyer dès le début du bail, la société ELOGIE SIEMP lui a fait délivrer une sommation de payer le 13 mars 2024 aux fins de règlement de la somme de 2 874,48 euros au titre de l'arriéré locatif.

La Commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été avertie de la situation de Monsieur [N] [F] le 14 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, la société ELOGIE SIEMP l'a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et en substance,
la résiliation du contrat de bail,l'expulsion de Monsieur [N] [F],sa condamnation au règlement de la somme de 4 924,88 euros au titre de l'arriéré locatif,sa condamnation au paiement d'un indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, également au montant du loyer et des charges,sa condamnation au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience. Toutefois, aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe.

Au soutien de ses demandes, la société ELOGIE SIEMP expose que Monsieur [N] [F] enfreint les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligeant le locataire à s'acquitter de son loyer et des charges aux termes convenus, ce qui justifie de résilier le bail et d'ordonner son expulsion.

Lors de l'audience du 05 juillet 2024, la société ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette à la somme de 6 083,12 euros arrêtée au 27 juin 2024 et maintenu ses demandes.

Monsieur [N] [F], comparant seul, a indiqué que le loyer avait augmenté. Il a cependant reconnu la dette dans son principe et dans son montant. Il a fait savoir qu'il ne percevait plus ses allocations depuis le mois de janvier 2024 expliquant ainsi la formation de la dette. Il a néanmoins déclaré être en capacité de l'apurer et dit qu'il versait 600 euros par mois. Il a demandé à pouvoir se maintenir dans le logement tout en indiquant qu'il allait, dans tous les cas, bientôt devoir partir compte-tenu des travaux envisagés par son bailleur.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 10 octobre 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Il résulte de la combinaison des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil que le locataire obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
 
Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

A titre liminaire, il convient de relever que, d'après le décompte produit, le loyer n'a pas augmenté depuis que Monsieur [N] [F] a pris à bail son appartement et qu'il a ainsi toujours été de 902,08 euros par mois outre la provision sur charge de 84 euros.

Ce même décompte locatif démontre que Monsieur [N] [F] ne s'acquitte pas régulièrement de son loyer depuis qu'il a pris à bail l'appartement litigieux. La dette équivaut ainsi, au jour de l'audience, à six échéances de loyer avant rappel éventuel des allocations qui ont été suspendues.

Si Monsieur [N] [F] explique la formation de la dette par la suspension de ces allocations, il est néanmoins observable que la dette s'est formée antérieurement et qu'en outre, il s'est abstenu de tout versement entre le mois de novembre 2023 et le mois de janvier 2024, période durant laquelle il percevait ces aides.

Cette carence dans le paiement du loyer constitue un manquement grave par le locataire à ses obligations contractuelles, justifiant que soit prononcée la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

Par conséquent, il sera ordonné à Monsieur [N] [F] de libérer son logement de sa personne et de ses biens, ainsi qu'à tout occupant de son chef, dans un délai de quinze jours. Pour el cas où les lieux ne seraient pas spontanément libérés, il convient d'autoriser la société ELOGIE SIEMP à faire procéder à son expulsion, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé, enfin, que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
           
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Monsieur [N] [F] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la société ELOGIE SIEMP verse au débat un décompte démontrant qu'à la date du 27 juin 2024, Monsieur [N] [F] lui devait la somme de 6 083,12 euros, échéance du mois de mai incluse.

Celui-ci ne conteste pas ce montant et sera ainsi condamné à verser cette somme à la société ELOGIE SIEMP, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation sur la somme de 3 124,88 euros compte-tenu des versements qu'il a effectués depuis et qui, conformément à l'article 1342-10, se sont imputés sur la somme réclamée dans l'acte introductif d'instance, et à compter du prononcé du jugement pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Outre cette somme, augmentée des loyers des mois de juin, juillet, août, septembre 2024, échus depuis la date de l'audience, Monsieur [N] [F] sera redevable d'une indemnité d'occupation à compter du prononcé de la décision jusqu’à la libération effective du logement matérialisée par restitution des clés, d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande de pouvoir se maintenir dans le logement

Les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution permettent au juge qui ordone l'expulsion d'accorder des délais à l'occupant pour quitter les lieux, compris entre un mois et un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Monsieur [N] [F] demande à pouvoir se maintenir dans le logement en expliquant qu'en tout état de cause, il devra le quitter prochainement en raison des travaux qui doivent débuter.

Il résulte du décompte produit par la société ELOGIE SIEMP que Monsieur [N] [F] a certes repris le paiement du loyer depuis le mois de février 2024 mais qu'il l'a fait de manière partielle seulement. En outre, il n'a jamais réglé régulièrement le loyer depuis qu'il a pris à bail le logement, à savoir très récemment. Ainsi, en un peu plus d'une année, il a fait naître une dette de plus de six mille euros et s'est même abstenu de tout versement pendant quelques mois, entre novembre 2023 et janvier 2024.

Il n’apparaît donc pas de bonne volonté pour remédier à cette situation.

De plus, il ne fait pas état d'une situation particulièrement obérée sur le plan financier et justifie même de sa profession de commerçant lui permettant d'apurer sa dette. Dans ce contexte, l'absence de reprise du paiement intégral du loyer courant apparaît d'autant plus inexplicable.

Ainsi, Monsieur [N] [F] sera débouté de sa demande de pouvoir se maintenir dans le logement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l'exclusion du coût de la sommation de payer qui n'est pas nu acte imposé par le déroulement de la procédure.

L'équité commande qu'il soit condamné à verser à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 500 euros le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal en date du 1er avril 2023 conclu entre la société ELOGIE SIEMP et Monsieur [N] [F], portant sur le logement situé [Adresse 1],

ORDONNE à Monsieur [N] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef dans un délai de 15 jours, les lieux situés au [Adresse 2], appartement 8, porte D, 3ème étage ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [N] [F] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 6 083,12 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation sur la somme de 3 124,88 euros et à compter du prononcé du jugement pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [N] [F] à payer la société ELOGIE SIEMP, en derniers ou quittances, les échéances de loyers échues des mois de juin, juillet, août et septembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [N] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du prononcé de la décision jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [N] [F] à verser à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [F] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

 Le Greffier La Juge