Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 11 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 22/04780 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWTHY

N° MINUTE : 




Assignation du :
14 Avril 2022









JUGEMENT 
rendu le 11 Janvier 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] , représenté par son syndic , la S.A.S. Cabinet DEGUELDRE
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #C1525, Maître Florian PALMIERI, de la SELARLU PLAMIERI AVOCAT, avocats au barreau de Bastia, avocat plaidant




DÉFENDERESSE

S.C.I. OBEID
[Adresse 2]
[Localité 4]

non représentée





Décision du 11 Janvier 2024
Charges de copropriété
 N° RG 22/04780 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWTHY


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Octobre 2023
tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Obeid est propriétaire des lots n°25 (cave) et 30 (appartement) au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 février 2022, le Cabinet Degueldre, syndic de l’immeuble, a mis en demeure la Société Isa Link, gestionnaire du bien pour la SCI Obeid, ainsi de régler l’arriéré de charges. 

Le syndicat des copropriétaires a également fait signifier un commandement de payer par ministère de commissaire de justice en date du 7 mars 2022.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 14 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet Degueldre, a fait assigner la SCI Obeid en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience 22 juin 2022. 

Il demande au tribunal judiciaire de Paris de :

“Vu les articles 10, 10-1, 14, 14-1, 14-2 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les articles 18, 35, 36 et 37 du décret du 17 mars 1967, 
Vu les articles 1153 alinéa 4, 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1342-10 et suivants du Code civil, 
Vu l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, 
Vu les pièces du dossier, 


RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] en son action et l’y déclarer bien fondé, 

CONDAMNER la SCI Obeid à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] une somme de 17.277,48 €, concernant les charges dues jusqu’à l’appel de charges du 2ème trimestre 2022 inclus ; 

DIRE que cette condamnation sera augmentée par application du taux d’intérêt légal à compter de la sommation de payer du 7 mars 2022 ; 
 
ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 30 € par jour de retard courant sur une période de 3 mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ; 

CONDAMNER la SCI Obeid à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] les sommes suivantes : 
- 2.500 € à titre de dommages et intérêts, 
- 3.500 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens, 

ORDONNER la capitalisation des intérêts, 

DIRE n’y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire du jugement à intervenir.”

Cette assignation a été signifiée par dépôt de l’acte en l’étude.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 janvier 2023 de procès-verbal de recherches conformément à l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires a signifié des conclusions d’actualisation demandant au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1, 14, 14-1, 14-2 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les articles 18, 35, 36 et 37 du décret du 17 mars 1967, 
Vu les articles 1153 alinéa 4, 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1342-10 et suivants du Code civil, 
Vu l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, 
Vu les pièces du dossier, 

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] en son action et l’y déclarer bien fondé, 

CONDAMNER la SCI Obeid à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] une somme de 34.490,51 €, concernant les charges dues jusqu’à l’appel de de fond au 1er trimestre 2023 inclus ; 

DIRE que cette condamnation sera augmentée par application du taux d’intérêt légal à compter de la sommation de payer du 7 mars 2022 ; 
 
ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 30 € par jour de retard courant sur une période de 3 mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

CONDAMNER la SCI Obeid à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] les sommes suivantes : 
- 2.500 € à titre de dommages et intérêts, 
- 3.500 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens, 

ORDONNER la capitalisation des intérêts, 

DIRE n’y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

La SCI Obeid n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l’audience d’orientation du 2 février 2023. L'affaire a été appelée à l’audience du 19 octobre 2023 et mise en délibéré au 11 janvier 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur la demande principale en paiement

En droit, aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’une fiche hypothécaire que la SCI Obeid est propriétaire des lots de copropriété n°25 et n°30, constitutif de locaux dépendant de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- un commandement de payer les charges de copropriété du 7 mars 2022 pour un montant d’arriéré de charges arrêté au 04/03/2022 de 17.277,48 euros
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2019 et une attestation de non-recours 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 mars 2020 et une attestation de non-recours 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2021 et attestation de non-recours 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 février 2022 et attestation de non-recours 
- un extrait de compte de la SCI Obeid sur la période du 31/12/1998 au 03/01/2023 faisant état d’un solde débiteur de 34.545,37 euros
- des appels de fonds du cabinet Degueldre du 02/12/2020, du 05/03/2021, du 09/06/2021, du 12/08/2021, du 02/09/2021, du 02/12/2021, du 03/03/2022, du 01/06/2022, du 26/08/2022, du 07/12/2022, du 19/12/2022
- le contrat de syndic 
- une mise en demeure du 24 février 2022 pour un montant de 10.211,15 euros dont 43 euros frais de mise en demeure
- la copie d’un chèque émis par la Société Isa Link en date du 2 décembre 2019 pour un montant de 1973,82 euros
- un Extrait K-Bis de la SCI Obeid à jour au 28/03/2022
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 novembre 2022 et une attestation de non-recours

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Obeid, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 34.245,34 euros. 

La SCI Obeid ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 34.245,34 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les charges de copropriété du 7 mars 2022 à hauteur de la somme de 17.277,48 euros, des conclusions signifiées par commissaire de justice le 18 janvier 2023 pour le surplus.

Compte tenu de l'importance de l'arriéré dû, il convient d'assortir cette condamnation en paiement d’une astreinte de 30 euros par jour de retard, qui commencera à courir à l'issue d'un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et pendant six mois, et ce dans un but de s'assurer de l'effectivité du règlement de ladite somme.

2 - Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 245,14 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les intérêts de retard,

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort de l'étude des pièces que les frais de syndic allégués correspondent à :
- un commandement de payer les charges de copropriété du 7 mars 2022 
- une mise en demeure du 24 février 2022.

Au regard des dispositions précitées, ces frais peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges.

Dans ces conditions, la SCI Obeid sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 245,14 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3. Anatocisme

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil. 

4 - Sur la demande indemnitaire

En droit, l'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Civ. 3e 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI Obeid de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. 

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCI Obeid a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 

5 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SCI Obeid, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance. 

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Tenu aux dépens, la SCI Obeid sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

En droit, aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée. 

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Obeid à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet Degueldre, la somme de 34.245,34 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés, avec intérêts au taux légal à compter commandement de payer les charges de copropriété du 7 mars 2022 à hauteur de la somme de 17.277,48 euros, des conclusions notifiées par commissaire de justice le 18 janvier 2023 pour le surplus; et sous astreinte de 30 euros par jour de retard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, 

DIT que l'astreinte ci-dessus prononcée courra pendant 6 mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L.131-3 du code des procédures civiles d'exécution, 

CONDAMNE la SCI Obeid à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet Degueldre, la somme de 245,14 euros au titre des frais de recouvrement prévu à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ; 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet Degueldre, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Obeid à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet Degueldre, la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI Obeid aux entiers dépens de l’instance;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet Degueldre, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 11 Janvier 2024
La Greffière La Présidente