Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 11 Octobre 2024 

N° RG 24/01112 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K2DO

Jugement du 11 Octobre 2024 
N° : 24/609 

[G] [W]
[R] [W]

C/

[L] [B]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me BOMMELAER
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 11 Octobre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Septembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 11 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 


ENTRE :

DEMANDEUR

M. [G] [W]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

Mme [R] [W]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES


ET :

DEFENDEUR :

Mme [L] [B]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée












EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juin 2023, les époux [W], représentés par leur mandataire, la société LAMOTTE GESTION – TRANSACTION, ont consenti un bail d’habitation à Mme [L] [B] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 €, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 803,73 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [L] [B] le 13 novembre 2023.

Par assignation du 30 janvier 2024, les époux [W] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : 
Constater l’acquisition de la clause résolutoire, 
A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,
Ordonner l’expulsion de Mme [L] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :
2 803,73 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
280,73 € au titre de la clause pénale contractuelle,
1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 6 septembre 2024, les époux [W] maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 26 août 2024, s'élève désormais à 6 195,23 €. Les époux [W] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [L] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

Les époux [W] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les époux [W] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [L] [B].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.




MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

Les époux [W] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Ils justifient également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 10 novembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 803,73 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 janvier 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [W] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.


Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les époux [W] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 août 2024, Mme [L] [B] leur devait la somme de 6 195,23 €, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [L] [B] n’ayant pas comparu, elle n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamnée à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 803,73 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 26 août 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

Sur la demande au titre de la clause pénale

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : [...] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».

En l'espèce, les bailleurs prétendent que le contrat de bail litigieux prévoit une clause pénale.

Néanmoins, une telle clause n’apparaît pas au sein du contrat de bail versé aux débats.

Par ailleurs, une telle clause est réputée non écrite en application des dispositions précitées, si bien que les demandes des époux [W] tendant à son application seront, en tout état de cause, rejetées.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.


L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [R] [W] et M. [G] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 juin 2023 entre Mme [R] [W] et M. [G] [W], d’une part, et Mme [L] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 11 janvier 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [L] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [L] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [L] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 26 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE Mme [L] [B] à payer aux demandeurs la somme de 6 195,23 € (six mille cent quatre-vingt-quinze euros et vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 803,73 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE les époux [W] de leur demande au titre de la clause pénale,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

 CONDAMNE Mme [L] [B] à payer à Mme [R] [W] et M. [G] [W] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [L] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 novembre 2023 et celui de l'assignation du 30 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge