Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 6]
JUGEMENT DU 11 Octobre 2024 

N° RG 24/05617 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LEBE

Jugement du 11 Octobre 2024 
N° : 24/616 

Etablissement public ARCHIPEL HABITAT

C/

[C] [N] [Z]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à ARCHIPEL HABITAT 
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 11 Octobre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Septembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 11 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 


ENTRE :

DEMANDEUR

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Mme [Y] [X], munie d’un pouvoir



ET :

DEFENDEUR :

M. [C] [N] [Z]
Demeurant actuellement Chez Mme [O] [D]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté












 






EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 octobre 2016, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 291,89 €.

Suivant acte de décès du [Date décès 2] 2023 émanant de la « DIRECCION NACIONAL DE REGISTRO DEL ESTADO CIVIL » de la République Dominicaine, Mme [D] [O] est décédée le [Date décès 1] 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception « pli avisé et non réclamé » envoyée le 7 novembre 2023, ARCHIPEL HABITAT a informé la succession de Mme [D] [O] des démarches nécessaires à la restitution du logement.

Par courriel du 24 novembre 2023, ARCHIPEL HABITAT a informé M. [C] [N] [Z] de sa possibilité de bénéficier d’un droit exclusif sur le bail en tant que conjoint survivant et des formalités à réaliser pour ce faire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception « pli avisé et non réclamé » envoyée le 11 juin 2024, la bailleresse a mis en demeure M. [N] [Z] de fournir un justificatif de mariage et d’indiquer s’il souhaite se prévaloir de son droit exclusif sur le bail dans un délai de 10 jours.

Par assignation du 28 juin 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire au [Date décès 1] 2023, date du décès de Mme [D] [O], et l’occupation sans droit ni titre de M. [N] [Z],
• Ordonner l’expulsion de M. [C] [N] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Autoriser l’expulsion immédiate dès signification du commandement de quitter les lieux, sans qu’il soit fait application du délai de deux mois,
• Condamner M. [C] [N] [Z] au paiement des sommes suivantes :
o 3 531,05 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l'audience du 6 septembre 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que M. [N] [Z] est redevable de la somme de 4 943,43 €, actualisée au 5 septembre 2024, au titre des indemnités d’occupation dues depuis le [Date décès 1] 2023, date du décès de la locataire.

Le bailleur indique qu’il a eu connaissance de l’existence de M. [C] [N] [Z] au moment de la réception de l’acte de décès, celui-ci étant mentionné en tant que conjoint de la locataire. ARCHIPEL HABITAT précise que M. [C] [N] souhaite conserver le logement mais n’a effectué aucune démarche pour ce faire. Il indique par ailleurs qu’aucun paiement n’a été réalisé depuis le décès de Mme [D] [O].

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [C] [N] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

L’article 835 du même code prévoit que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil,
-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès,
-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité,
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. 
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que ces dispositions sont applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré « à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire. »

En l’espèce, ARCHIPEL HABITAT démontre par la production d’un acte de décès, que sa locataire, Mme [D] [O] est décédée le [Date décès 1] 2023. Le bailleur social justifie également d’une lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 7 novembre 2023 à la succession de la locataire ainsi qu’un courriel envoyé à M. [C] [N] [Z] le 24 novembre 2023 indiquant la procédure à suivre afin de bénéficier d’un droit exclusif sur le logement ainsi que celle à suivre pour restituer le logement suite au décès de Mme [O].

Le bailleur verse également aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 11 juin 2024 à M. [N] [Z], le mettant en demeure de fournir un justificatif de mariage et d’indiquer s’il souhaite se prévaloir du droit exclusif au bail en tant que conjoint de la locataire décédée.

Par ailleurs, l’établissement ARCHIPEL HABITAT produit un courriel du service des renonciations à succession en date du 30 mai 2024, dont il ressort qu’aucune renonciation à succession n’a été enregistrée à ce jour concernant Mme [D] [O].

Le bailleur social affirme que M. [C] [N] [Z] l’aurait contacté le 23 novembre 2023 en indiquant revenir vivre dans le logement.

Cette affirmation n’est toutefois démontrée par aucune des pièces produites. En effet, il n’est produit aucun document dans lequel M. [N] [Z] indique résider dans le logement de sa femme. Les deux courriers recommandés qu’ARCHIPEL HABITAT lui a envoyé à l’adresse de Mme [D] [O] le 7 novembre 2023 et le 11 juin 2024 sont revenus avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

De plus, M. [C] [N] [Z] n’a pas comparu dans le cadre de la présente instance et le mode de délivrance de l’assignation ne permet pas de s’assurer qu’il réside bien dans le logement de Mme [O], situé au [Adresse 3] à [Localité 6]. En effet, l’assignation a été délivrée à étude à l’adresse suivante « Monsieur [N] [Z] [C], né le 08/06/1965, demeurant à [Localité 6], CHEZ MADAME [O] [D], [Adresse 3] ». Cette mention n’établit pas avec certitude que M. [C] [N] [Z] réside bien dans ce logement.

Dès lors, les pièces transmises permettent de constater que le bail relatif au logement situé au [Adresse 3] à [Localité 6] a pris fin le [Date décès 1] 2023 du fait du décès de la locataire et qu’aucune des personnes mentionnées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 n’a justifié remplir les conditions prévues pour un transfert du bail à son profit.

La résiliation du bail du fait du décès de la locataire sera donc constatée.

En revanche, les pièces produites ne permettent pas d’établir avec certitude que M. [C] [N] [Z] est occupant du logement. Les demandes tendant à ce qu’il soit constaté qu’il occupe les lieux sans droit ni titre et à ce qu’il soit, en conséquence, expulsé et condamné au paiement d’une indemnité d’occupation et de frais de procédure, ne peuvent qu’être rejetées.

Les dépens de la présente instance resteront à la charge d’ARCHIPEL HABITAT.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 7 octobre 2016 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Mme [D] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], à la date de décès de la locataire, Mme [D] [O], décédée le [Date décès 1] 2023,

DEBOUTONS l’établissement ARCHIPEL HABITAT de toutes ses autres demandes,

LAISSONS les dépens à la charge de l’établissement ARCHIPEL HABITAT.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge