Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Localité 4]
ORDONNANCE DU 11 Octobre 2024 



N° RG 24/00419 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LAXJ

Ordonnance du 11 Octobre 2024 
N° : 24/26 

[K] [T]

C/

[M] [O]










copie dossier
copie exécutoire délivrée 
le 
à Me DE FREMOND
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 11 Octobre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Septembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 11 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 


ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [K] [T]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Dominique DE FREMOND, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Emmanuelle BRELIVET, avocat au barreau de SAINT-MALO



ET :

DEFENDEUR :

M. [M] [O]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté













 








RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2018, Mme [K] [T] a consenti un bail d’habitation à M. [M] [O] sur un appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer de 380€ et 70€ de charges. 

Le 17 mars 2023, Mme [K] [T] a fait signifier à M. [M] [O] un congé pour vente, lui demandant de quitter les lieux le 29 février 2024. 

M. [M] [O] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à cette date.

Le 16 mai 2024, Mme [K] [T] a assigné M. [M] [O] devant le Tribunal Judiciaire de Rennes et a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :
- Constater la résiliation du bail par l’effet du congé pour vendre délivré à M. [M] [O] le 17 mars 2023, 
- Constater que M. [M] [O] occupe depuis sans droit ni titre le logement depuis le 1er mars 2024, 
- Ordonner la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,
- Ordonner l’expulsion de M. [M] [O], 
- Préciser que le délai de deux mois prévus à l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution n’est pas applicable, 
- Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur, 
- Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise de clés, 
- Condamner M. [M] [O] à lui payer une indemnité quotidienne d’occupation de 12,50€ jusqu’à complet déménagement et restitution des clés, 
- Condamner M. [M] [O] au paiement de la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure. 

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 6 septembre 2024. 

A cette date, Mme [K] [T], représentée par son avocat a confirmé l’intégralité de ses demandes, précisant que M. [M] [O] n’avait toujours pas quitté le logement. 

Bien que régulièrement assigné par acte déposé à étude, M. [M] [O] ne s’est pas présenté à l’audience, ni fait représenter. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence. 

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2024. 


MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en validité du congé pour vente

L’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit s’agissant des logements meublés que « Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. […].
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. »

En l'espèce, le bail a été conclu le 1er mars 2018 pour une durée d’un an et renouvelé par tacite reconduction tous les ans. Il a été reconduit la dernière fois le 1er mars 2023 et jusqu'au 29 février 2024. Le congé a été signifié à étude le 17 mars 2023 pour le 29 février 2024. Le congé a donc bien été délivré trois mois avant l’expiration du bail. 

Le congé délivré par Mme [K] [T] indique le motif du congé, en l’espèce la vente du bien loué. Le congé est régulier, il a été notifié au locataire dans les formes et les délais prévus par la loi, il convient donc de constater que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et que M. [M] [O] est, de ce fait, occupant sans droit ni titre du logement depuis le 1er mars 2024. 

Sur la demande d’expulsion de M. [O] : 

La résiliation du bail par l’effet du congé pour vente justifie le prononcé de l’expulsion de M. [M] [O], qui se maintient dans les lieux malgré cette résiliation. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement ou leur transport, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande d’indemnisation

Le bail étant désormais résilié, il convient de condamner M. [M] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail, sous déduction des sommes déjà versées par le locataire depuis cette date et jusqu’à libération complète du logement et remise des clés. Cette indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 12,50€ par jour d’occupation du logement. 

Sur l’application du délai de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution : 

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. […].
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. ». 

En l’espèce, Mme [K] [T] produit une capture d’écran d’un message sms envoyé par M. [M] [O] qui informe cette dernière de son impossibilité de se rendre disponible pour la rencontrer, de son intention de ne restituer le logement qu’à la fin de la trêve hivernale et enfin de son absence de temps pour trouver un nouveau logement. Il lui précise la tenir informée rapidement de l’évolution de la situation. 
Il ressort de ce message que M. [M] [O] n’a manifestement pas l’intention de quitter le logement, ni ne souhaite se rendre disponible pour en échanger avec sa bailleresse. Il convient, en outre, de relever que le congé pour vendre a été adressé par Mme [K] [T] un an avant la date de libération du logement, ce qui laissait à M. [M] [O] largement le temps de s’organiser et de trouver un autre logement. Dix-neuf mois après la délivrance du congé et 8 mois après la date de libération du logement, M. [M] [O] se maintient toujours dans le logement. Il fait donc preuve d’une particulière mauvaise foi, justifiant de le priver du bénéfice de délai de deux mois précités. 

Sur la demande d’astreinte :

Afin d’assurer l’effectivité de la décision d’expulsion, au regard notamment de l’absence de réactions de M. [M] [O] depuis plusieurs mois, de son maintien dans les lieux et de son absence lors de l’audience, il convient d’ordonner conformément aux dispositions de l’article L 131-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, une astreinte d’un montant de 50€ par jour de retard passé le délai de 15 jours après la signification de la présente décision et ce pour une période de 60 jours, conformément aux dispositions de l’article L 131-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

M. [M] [O], partie perdante au procès, sera condamné aux entiers dépens. 


Sur les frais irrépétibles 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [M] [O], condamné aux dépens, sera en outre condamné à payer à Mme [K] [T] la somme de 2000€. 

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit pour les décisions de première instance, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

La présente décision est de droit exécutoire par provision. 

PAR CES MOTIFS : 

 La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

 CONSTATE la validité du congé aux fins de vente délivré par Mme [K] [T], le 17 mars 2024 à M. [M] [O] concernant le logement [Adresse 2] à [Localité 4] ;

 CONSTATE, en conséquence, que le bail a pris fin le 29 février 2024 et DIT que M. [M] [O] est occupant sans droit ni titre de ce logement depuis le 1 mars 2024 ; 

 DIT que M. [M] [O] devra libérer volontairement les lieux et restituer les clés, et qu’à défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique ; 

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement et le transport des meubles éventuellement laissés sur place ;

 SUPPRIME le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution et DIT que l’expulsion pourra avoir lieu dès la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ; 
 
CONDAMNE M. [M] [O] à payer à Mme [K] [T] une indemnité journalière d’occupation d'un montant de 12,50€ jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, sous réserve des sommes déjà versées par M. [M] [O] depuis la résiliation du bail;

DIT que faute pour M. [M] [O] de quitter le logement, il sera redevable, passé le délai de 15 jours suivant la signification du jugement, d’une astreinte donc le montant sera provisoirement fixé à la somme de 50€ par jour de retard et ce pour une période de 60 jours, 

CONDAMNE M. [M] [O] à payer à Mme [K] [T] la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE M. [M] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du
congé pour vendre délivré le 17 mars 2023 ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge