Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
JUGEMENT DU 11 Octobre 2024 

N° RG 24/01641 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K3GH

Jugement du 11 Octobre 2024 
N° : 24/611 

[E] [U] épouse [H]

C/

[Y] [W]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 
à Me THOMAS-BELLIARD
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 11 Octobre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Septembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 11 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 


ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [E] [U] épouse [H]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me François THOMAS-BELLIARD, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Iris MOTEL, avocat au barreau de RENNES



ET :

DEFENDEUR :

Mme [Y] [W]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée












 





RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2022, Mme [E] [U], épouse [H] a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 695 euros et d’une provision pour charges de 160 euros.

 Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 713 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [W] le 29 novembre 2023.

 Par assignation du 26 février 2024, Mme [E] [U], épouse [H] a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 3953,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 février 2024,
- 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

 L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

A l’audience du 6 septembre 2024, Mme [E] [U], épouse [H], représentée par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 6 septembre 2024, s’élevait désormais à la somme de 9 097,13 euros. 
Mme [E] [U], épouse [H] a ajouté que Mme [Y] [W] n’avait pas repris le paiement du loyer courant.

Bien que régulièrement assignée par acte d'huissier de justice délivré à étude, Mme [Y] [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Elle n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

 En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

 Mme [E] [U], épouse [H] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [Y] [W].

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

• Sur la recevabilité

 Mme [E] [U], épouse [H] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
 Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

 Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

 En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

 Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

 En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié à la locataire le 27 novembre 2023. Or d’après l’historique des versements la somme de 2 713 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. 

 La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire. 

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur. 

En l’espèce, Mme [Y] [W] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et la bailleresse s’est opposée à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 28 janvier 2024 et que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date. 

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [Y] [W]ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [E] [U], épouse [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

 Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

 L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

 En l’espèce, Mme [E] [U], épouse [H] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 septembre 2024, Mme [Y] [W] lui devait la somme de 9 097,13 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Y] [W], défaillante dans le cadre de la procédure, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Sur l’indemnité d’occupation

 En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. 

 L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [E] [U], épouse [H] ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

 En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

 En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [Y] [W] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

 Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

 Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

 Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

 Mme [Y] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

 L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [E] [U], épouse [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

 Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

 Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

 En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

 La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

 CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

 CONSTATE que Mme [Y] [W] n'a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que Mme [E] [U], épouse [H] s’oppose à la poursuite du bail,

 CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 octobre 2022 entre Mme [E] [U], épouse [H], d’une part, et Mme [Y] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 28 janvier 2024,

 DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Y] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

 ORDONNE à Mme [Y] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

 DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

 DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

 RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

 CONDAMNE Mme [Y] [W] à payer à Mme [E] [U], épouse [H] la somme de 9 097,13 euros (neuf mille quatre-vingt-dix-sept euros et treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2024,

 CONDAMNE Mme [Y] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

 DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 7 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

 DÉBOUTE Mme [E] [U], épouse [H] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

 DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

 CONDAMNE Mme [Y] [W] à payer à Mme [E] [U], épouse [H] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

 CONDAMNE Mme [Y] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 novembre 2023 et celui de l'assignation du 26 février 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Présidente