Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 11 Octobre 2024 

N° RG 24/05713 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LEFY

Jugement du 11 Octobre 2024 
N° : 24/601 

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[Y] [L]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 
à SA ESPACIL

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 11 Octobre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Septembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 11 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 


ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Mme [E] [N], munie d’un pouvoir 



ET :

DEFENDEUR :

Mme [Y] [L]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée












 






EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2004, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 347,77 €, outre un loyer mensuel de 34,27 € au titre de la mise à disposition du garage n°0001.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 107,11 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [Y] [L] le 22 septembre 2023.

Par assignation du 14 juin 2024, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire, 
• Ordonner l’expulsion de Mme [Y] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner Mme [Y] [L] au paiement des sommes suivantes :
o 4 272,41 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 120 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
• N’accorder aucun délai de paiement à Mme [Y] [L],
• Subsidiairement, en cas d’octroi de délais de paiement, préciser qu’à défaut de respect de l’échéancier fixé ou dès le premier impayé, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 6 septembre 2024, la société ESPACIL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 septembre 2024, s'élève désormais à 5 305,30 €. La société ESPACIL HABITAT considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [L] ayant effectué un virement de 670 € le 4 septembre 2024.

La société ESPACIL HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Y] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société ESPACIL HABITAT a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [Y] [L].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 
3 107,11 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 novembre 2023.

Sur les délais de paiement

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, la demanderesse produit un ordre de virement du 4 septembre 2024, dont il ressort que Mme [Y] [L] a effectué un virement de 670 € au profit de la bailleresse en paiement de son loyer courant, outre une mensualité d’apurement de 
100 €. Ainsi, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment du courrier émanant de la locataire remis à ESPACIL HABITAT le 3 septembre 2024, que les revenus du foyer de Mme [Y] [L] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 € par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et d’accorder la suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 septembre 2024, Mme [Y] [L] lui devait la somme de 
5 305,30 €, soustraction faite des frais de procédure et du virement de 670 € effectué le 4 septembre 2024 par Mme [L].

Mme [Y] [L] n’ayant pas comparu, elle n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023 sur la somme de 3 107,11 €, à compter de l'assignation sur la somme de 
1 165,30 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Y] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à 567,63 €. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 5 septembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 septembre 2004 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et Mme [Y] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 23 novembre 2023,

CONDAMNE Mme [Y] [L] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 5 305,30 € (cinq mille trois cent cinq euros et trente centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023 sur la somme de 3 107,11 €, à compter de l'assignation sur la somme de 1 165,30 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [Y] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 53 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 € (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Y] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 novembre 2023,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

• Mme [Y] [L] sera condamnée à verser à la société ESPACIL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 septembre 2023 et celui de l'assignation du 14 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge