Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 11 Octobre 2024 

N° RG 24/01111 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K2DK

Jugement du 11 Octobre 2024 
N° : 24/608 

[D] [Y]
Mme [Y]

C/

[F] [W]
[G] [X] épouse [W]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 
à Me BOMMELAER
COPIE CERTIFIEE CONFORME 
à M et Mme [W]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 11 Octobre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Septembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 11 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 


ENTRE :

DEMANDEURS

M. [D] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

Mme [Y]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES


ET :

DEFENDEURS :

M. [F] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparant en personne

Mme [G] [X] épouse [W]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparante en personne






RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2022, les époux [Y] ont consenti un bail d’habitation à Mme [G] [X], épouse [W] et M. [F] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 630 euros et d’une provision pour charges de 65 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 novembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2235,04 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [G] [X], épouse [W] et M. [F] [W] le 13 novembre 2023.

Par assignations du 30 janvier 2024, les époux [Y] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [X], épouse [W] et M. [F] [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 3205,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023,
- 320,53 euros au titre de la clause pénale,
- 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience, les locataires n’ayant pas donné suite à la proposition de rendez-vous.

A l’audience du 6 septembre 2024, les époux [Y], représentés par leur avocat, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 6 septembre 2024, s’élevait désormais à la somme de 2275,72 euros. 
Les époux [Y] ont déclaré que Mme [G] [X], épouse [W] et M. [F] [W] avaient repris le paiement de leur loyer courant.

Présents à l’audience, Mme [G] [X], épouse [W] et M. [F] [W] ont expliqué avoir repris le paiement des loyers courants depuis le mois de mars 2024. Ils ont sollicité des délais de paiement pour apurer leur dette et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. 

 En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

 Mme [G] [X], épouse [W] et M. [F] [W] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

 En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2024.



MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

Les époux [Y] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. 

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 novembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 235,04 euros n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. 

Dès lors, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies deux mois après la délivrance du commandement de payer, soit au 11 janvier 2024. 

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les époux [Y] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 septembre 2024, Mme [G] [X], épouse [W] et M. [F] [W] leur devaient la somme de 2275,72 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présents à l’audience, Mme [G] [X], épouse [W] et M. [F] [W] ont reconnu la dette dans son principe et son montant. Ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs.


Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, il convient de constater que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [G] [X], épouse [W] et M. [F] [W] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 175 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [G] [X], épouse [W] et M. [F] [W] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect du plan d’apurement et donc du maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

Sur la demande au titre de la clause pénale

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par Mme [G] [X], épouse [W] et M. [F] [W] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes des époux [Y] tendant à son application seront donc rejetées.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [G] [X], épouse [W] et M. [F] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de les époux [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 novembre 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois, 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 novembre 2022 entre les époux [Y], d’une part, et Mme [G] [X], épouse [W] et M. [F] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 11 janvier 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [X], épouse [W] et M. [F] [W] à payer aux demandeurs la somme de 2275,72 euros (deux mille deux cent soixante-quinze euros et soixante-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2024, loyer du mois d’aout 2024 inclus, 

AUTORISE Mme [G] [X], épouse [W] et M. [F] [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 13 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 175 euros (cent soixante-quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [G] [X], épouse [W] et M. [F] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

 le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 janvier 2024,

 le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

 les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [X], épouse [W] et M. [F] [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

 le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

 Mme [G] [X], épouse [W] et M. [F] [W] seront solidairement condamnés à verser aux demandeurs une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE les époux [Y] de leur demande au titre de la clause pénale,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [X], épouse [W] et M. [F] [W] à payer aux demandeurs la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [X], épouse [W] et M. [F] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 novembre 2023 et celui des assignations du 30 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge