Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 11 Octobre 2024 

N° RG 24/01491 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K24R

Jugement du 11 Octobre 2024 
N° : 24/610 

[B] [E]

C/

[T] [N]
[S] [H]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LEGROS 
COPIE CERTIFIEE CONFORME 
à M [N]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 11 Octobre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Septembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 11 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 


ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [B] [E]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Lucie LESAGE, avocat au barreau de RENNES



ET :

DEFENDEUR :

M. [T] [N]
[Adresse 5]
[Localité 2]
comparant en personne

Mme [S] [H]
[Adresse 5]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée












RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2020, Mme [B] [E] a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [H] et M. [T] [N] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 712 euros.

Par actes de commissaire de justice du 17 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2600,28 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [H] et M. [T] [N] le 19 juillet 2023.

Par assignations du 16 janvier 2024, Mme [B] [E] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [H] et M. [T] [N] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 2911,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2023,
- 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

A l’audience du 6 septembre 2024, Mme [B] [E], représentée par son avocat, a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 06 septembre 2024, s’élevait désormais à la somme de 1547,85 euros. 
Mme [B] [E] a ajouté que locataires avaient repris le paiement du loyer. Elle s’en rapportait sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement. 

Présent à l’audience, [T] [N] a sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement pour lui permettre d’apurer sa dette. Il a confirmé avoir repris le paiement du loyer courant et déclaré être en mesure de rembourser environ 150€ à 200€ par mois pour apurer sa dette. 

Bien que régulièrement assignée par acte d'huissier de justice délivré à domicile, Mme [S] [H] n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Elle n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

 M. [T] [N] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2024.


MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

Mme [B] [E] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. 

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 600,28 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. 

Dès lors, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies deux mois après la délivrance du commandement de payer, soit au 18 septembre 2023. 

Sur la dette locative

 Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

 L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

 En l’espèce, Mme [B] [E] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 septembre 2024, Mme [S] [H] et M. [T] [N] lui devaient la somme de 1547,85 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présent à l’audience, M. [T] [N] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Mme [S] [H] et M. [T] [N] seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, il convient de constater que les locataires ont repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus de M. [T] [N] permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 155 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler la dette.

Dans ces conditions, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [T] [N] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement et donc de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [B] [E] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [S] [H] et M. [T] [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [B] [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juillet 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois, 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 novembre 2020 entre Mme [B] [E], d’une part, et Mme [S] [H] et M. [T] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2] sont réunies à la date du 18 septembre 2023,

CONDAMNE solidairement Mme [S] [H] et M. [T] [N] à payer à Mme [B] [E] la somme de 1 547,85 euros (mille cinq cent quarante-sept euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus, 

AUTORISE Mme [S] [H] et M. [T] [N] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 10 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 155 euros (cent cinquante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [S] [H] et M. [T] [N],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

 le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 septembre 2023,

 le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

 la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [H] et M. [T] [N] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

 le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

 Mme [S] [H] et M. [T] [N] seront solidairement condamnés à verser à Mme [B] [E] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [S] [H] et M. [T] [N] à payer à Mme [B] [E] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [S] [H] et M. [T] [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 juillet 2023 et celui des assignations du 16 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge