Tribunal Judiciaire · Référés — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 14 Octobre 2024



N°R.G. : 23/01010
N° Portalis DB3R-W-B7H-YK3H 


N° minute : 






[G] [C] [L] [U], [H] [X] [C] [R]

c/

S.A.R.L. AUX TEMPS GOURMANDS [U] et MADELE 




DEMANDEURS


Monsieur [G] [C] [L] [U]
[Adresse 7]
[Localité 3]

Monsieur [H] [X] [C] [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]

tous deux eprésentés par Maître Guillaume BOULAN de la SCP C R T D ET ASSOCIES, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713


DÉFENDERESSE


S.A.R.L. AUX TEMPS GOURMANDS 
[Adresse 5]
[Localité 6]

ayant pour avocat Maître Christophe GERARD de la SELAS GERARD & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0550


COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,


Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier


Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 09 septembre 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 avril 1990, Monsieur [G] [U] et Monsieur [H] [R] ont donné à bail à Monsieur et Madame [B] un local à usage de commerce et d’habitation situé [Adresse 5].

Les lieux loués étaient destinés à l’usage de « Boulangerie, Pâtisserie, Confiserie, Traiteur et Chocolatier ».

Le 28 février 1996, les époux [B] ont cédé le fonds de commerce aux époux [M], lesquels ont ensuite cédé celui-ci à la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS.

Par acte du 25 janvier 2023, Monsieur [G] [U] et Monsieur [H] [R] ont fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, de payer la somme de 22.185,96 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte en date du 27 février 2023, la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS a assigné Monsieur [G] [U] et Monsieur [H] [R] aux fins de former opposition à ce commandement devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Arguant que ce commandement serait demeuré infructueux, Monsieur [G] [U] et Monsieur [H] [R] ont, par acte en date du 12 avril 2023, assigné la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 5], à la date du 25 février 2023,Ordonner l'expulsion de la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce au besoin, avec l'appui de la force publique et l'assistance d'un serrurier, Condamner la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS au paiement à titre provisionnel de la somme provisionnelle de 22.399,32 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation, avec intérêts de retard jusqu'à complet paiement,Condamner la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS au paiement d'une somme de 2374,66 euros au titre de l'indemnité d'occupation, outre le paiement des charges depuis le 26 février 2023 jusqu'à justification de la libération totale des lieux et remise des clés,Condamner la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS à payer une somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS aux dépens.
L'affaire étant venue pour la première fois à l’audience du 17 juillet 2023, elle a fait l’objet de plusieurs renvois pour permettre aux avocats des parties d’établir des conclusions écrites.

A l’audience du 18 mars 2024, elle avait été mise en délibéré à la date du 19 avril 2024. Toutefois une réouverture des débats était ordonnée, suite au dépôt par le demandeur de son dossier de plaidoirie après l’audience.

L’affaire sera alors rappelée à l’audience du 9 septembre 2024 où elle sera retenue.

Les parties représentées par leurs avocats respectifs ont déclaré qu’elles se rapportaient à leurs dernières écritures pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

Monsieur [G] [U] et Monsieur [H] [R] ont demandé à la juridiction saisie de :
Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 4], à la date du 25 février 2023,Ordonner l'expulsion de la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce au besoin, avec l'appui de la force publique et l'assistance d'un serrurier, Condamner la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS au paiement à titre provisionnel de la somme provisionnelle de 51.800,75 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d'occupation, avec intérêts de retard jusqu'à complet paiement,Condamner la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS au paiement d'une somme de 2612,13 euros au titre de l'indemnité d'occupation, outre le paiement des charges depuis le 26 février 2023 jusqu'à justification de la libération totale des lieux et remise des clés,Condamner la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS à payer une somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS aux dépens.
Ils exposent que le preneur ne paye plus aucun loyer depuis le 1er juillet 2022 ; que le commandement de payer n’ayant pas été exécuté dans le délai d’un mois imparti, l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit est intervenue le 25 février 2024 ; que dans l’attente de la libération des lieux, ils sont fondés à solliciter une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, majorée de 10 % conformément aux stipulations du contrat.

Ils soutiennent que l’opposition au commandement faite par le preneur devant le juge du fond ne repose sur aucun fondement et s’avère manifestement abusive, dans le seul but de gagner du temps ; que la société défenderesse ne justifie pas qu’ils auraient manqué à leur obligation de délivrance en leur qualité de bailleurs, notamment en ne rapportant pas la preuve des désordres invoqués et ce d’autant que depuis qu’elle occupe les lieux, elle n’a jamais adressé la moindre mise en demeure avant la délivrance dudit commandement ; que d’autre part, aux termes du contrat de bail, la locataire conservait la charge de toutes les réparations, en ce compris celles relevant des grosses réparations de l’article 606 du code civil ; qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance ne peut leur être imputé puisque la locataire n’a strictement subi aucun trouble de jouissance l’empêchant d’exploiter normalement son fonds de commerce.

La société SARL AUX TEMPS GOURMANDS a demandé à la juridiction saisie de :

se dessaisir au profit du tribunal judiciaire, en application de l’article 100 du code de procédure civile,
A défaut,

se déclarer incompétent en raison de difficultés réelles et sérieuses qui s’opposent aux demandes présentées par les demandeurs,condamner solidairement les demandeurs au paiement de la somme de 16.000 euros pour procédure abusive,condamner les demandeurs au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Subsidiairement,

débouter les demandeurs de toutes de leurs fins et conclusions,
Reconventionnellement,

désigner tel expert, aux fins notamment de décrire et chiffrer les travaux nécessaires pour permettre un usage normal de l’immeuble à raison de sa vocation commerciale et de l’activité autorisée par le bail conclu entre les parties, d’évaluer la perte d’exploitation supportée par le locataire, à raison de l’état général de l’immeuble loué,

Elle précise en premier qu’il existe une litispendance entre la présente procédure et celle dirigée auprès du juge des référés et qu’en application de l’article 100 du code de procédure civile, le juge des référés doit se dessaisir au profit du tribunal judiciaire.

Elle fait valoir en second lieu l’existence de contestations sérieuses aux motifs que depuis 2007, les propriétaires n’ont jamais fait les moindres travaux pour remédier à l’état de vétusté affectant les lieux loués et que depuis lors, leur état général n’a cessé de se dégrader ; que connaissant parfaitement l’état catastrophique de leur immeuble, les bailleurs ont méconnu leur obligation leur incombant en vertu de l’article L140-40-2 du code de commerce ; que la disposition contractuelle mettant à la charge du preneur les travaux, y compris ceux de l’article 606 du code civil ne dispensent pas les bailleurs de leur obligation de délivrance au regard des dispositions des articles 1719 et 1721 du code civil, ce qui les obligeait à effectuer les travaux pour remédier à la vétusté affectant les lieux loués ; que depuis l’instauration de la loi Pinel, le bailleur ne peut plus s’exonérer des grosses réparations dont la non-réalisation permet au locataire de suspendre le règlement des loyers, en application de l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du code civil ; que la nullité du commandement peut également être retenue au regard de la mauvaise foi des bailleurs.

En dernier lieu, elle considère qu’elle justifie d’un motif légitime concernant l’organisation de la mesure d’expertise, au regard du constat de l’état des lieux qu’elle a fait effectuer.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de litispendance

Aux termes de l'article 100 du code de procédure civile, si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l'autre si l'une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d'office.

Au regard de ce texte, l'exception de litispendance ne peut être recevable que s'il existe une triple identité d'objet, de cause et de parties entre les deux instances se déroulant devant deux juridictions différentes.

Au cas particulier, l’assignation du 27 février 2023 délivrée par la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS à l’encontre de Monsieur [G] [U] et Monsieur [H] [R] a pour objet la formation d’une opposition au commandement délivré le 25 janvier 2023 aux fins de le déclarer nul et de nul effet.

Si la présente instance est relative à la constatation de la résiliation du bail par la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat bail par les effets de ce commandement de payer demeuré infructueux, les prétentions des demandeurs portent également sur une demande en paiement d’une provision au titre des loyers et charges impayés.

Or, il ne saurait y avoir litispendance entre une instance au fond et une demande de provision formée auprès du juge des référés.

Il convient dès lors de rejeter l’exception de litispendance soulevée par la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. 

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement d’un seul terme du loyer ainsi que de ses accessoires.

Il est constant que Monsieur [G] [U] et Monsieur [H] [R] ont fait signifier à la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS un commandement d’avoir à payer la somme de 22.185,96 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 25 janvier 2023. 

La société SARL AUX TEMPS GOURMANDS n’ayant pas, dans le délai légal d'un mois à compter de la délivrance du commandement du 25 janvier 2023, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement devait entraîner la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle à la date du 26 février 2023.

En l’occurrence, la société défenderesse ne conteste pas être redevable des sommes réclamées au titre des loyers et charges impayées, mais invoque qu’elle était légitime à suspendre le paiement des loyers en raison du mauvais état des lieux loués.

Cependant, si elle produit un constat dressé le 8 février 2024 par un commissaire de justice duquel il ressort que les locaux présentent apparemment un mauvais état d’entretien, elle ne justifie pas de l’impossibilité d’y exercer le commerce prévu par le bail, étant précisé qu’elle n’en fait pas état aux termes de ses explications et qu’elle ne fournit aucun élément probatoire à ce titre. Or le preneur qui conserve la jouissance des lieux ne peut pas suspendre le paiement des loyers en se prévalant de l’inexécution des travaux de réparation ou d’entretien susceptibles d’incomber aux bailleurs.

A cet égard, c’est à juste titre qu’avant l’introduction de la présente instance, la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS n’a jamais adressé une quelconque réclamation à cet effet. Au surplus, son opposition au commandement de payer formée devant le tribunal judiciaire de Nanterre n’en fait nullement état, motivant sa demande par le seul fait qu’elle devait faire face à des difficultés de trésorerie passagères, tout en reconnaissant de devoir la somme réclamée à hauteur de 22.185,96 euros. 

En dernier lieu, elle ne démontre pas la mauvaise foi des bailleurs dans la délivrance du commandement de payer. En effet, elle ne conteste pas qu’elle avait cessé tout paiement du loyer depuis le mois de juillet 2022 et d’autre part, elle ne verse aucun élément laissant supposer qu’à l’époque, elle se serait plainte auprès des bailleurs de l’état de vétusté des lieux loués, leur faisant ainsi grief de manquer à leur obligation de délivrance et de réparation, n’évoquant du reste, aucune sommation faite à ce titre. 

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 26 février 2023 en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Dès lors, la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS doit être considérée comme occupante sans droit ni titre du local commercial depuis cette date, ce qui constitue pour Monsieur [G] [U] et Monsieur [H] [R] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse.

Le maintien dans les lieux de la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS causant un préjudice à Monsieur [G] [U] et Monsieur [H] [R], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [G] [U] et Monsieur [H] [R] produisent un décompte, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 22.185,96 euros à la date du 24 janvier 2023.

Cette créance n’étant ni contestée ni sérieusement contestable, la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS sera donc condamnée au paiement de ladite somme à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers et charges locatives arrêtée au 31 mars 2023– échéance du troisième trimestre 2023 incluse. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter du 25 janvier 2023, date du commandement de payer.

D’autre part, les demandeurs sont également fondés à invoquer l’existence d’une créance non sérieusement contestable à hauteur de 668 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères au vu de l’avis d’imposition versé aux débats, relatif au paiement de la taxe foncière pour l’année 2023, de sorte que la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS sera également condamnée au versement de cette somme à titre de provision.

La société SARL AUX TEMPS GOURMANDS sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et de la provision sur charges (2374,66 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [U] et Monsieur [H] [R] sollicitent l'application d’une majoration de 10 % sur le montant de l’indemnité d’occupation, sur la base d’une clause stipulée au contrat de bail.

Cependant, celle-ci étant assimilée à une clause pénale, cette dernière est susceptible d'être réduite en son montant voire supprimée par le juge en raison des circonstances que le juge des référés n'a pas pouvoir d’apprécier, de sorte que la demande à ce titre se heurte à une contestation sérieuse et qu’il convient dès lors de la rejeter.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la défenderesse

Au vu des développements précédents qui l’ont vu échouer globalement en ses prétentions, la demande de la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS en vu d’obtenir des dommages et intérêts pour procédure abusive ne peut être accueillie favorablement et il conviendra donc de l’en débouter.

Sur la mesure d’expertise sollicitée par la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS

La société SARL AUX TEMPS GOURMANDS étant devenue occupante sans droit ni titre depuis le 26 février 2023, suite à la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit, elle n’a plus qualité pour obliger les bailleurs à l’exécution de travaux susceptibles de leur incomber dans les lieux anciennement loués.

Il en résulte que la mesure d’expertise sollicitée à ce titre est dépourvue de toute utilité et il y aura lieu de la rejeter

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS, partie succombante, laquelle verra également rejeter à ce titre sa demande en paiement en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de cette même disposition, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [G] [U] et Monsieur [H] [R] la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont été amenés à exposer. Il convient de condamner la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS à leur verser à la somme de 1000 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

REJETONS l’exception de litispendance soulevée par la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS ;

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 26 février 2023 ;

CONDAMNONS la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] ;

AUTORISONS, à défaut pour la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (2374,66 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS à payer à Monsieur [G] [U] et Monsieur [H] [R] la somme de 22.185,96 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers et charges locatives à la date du 31 mars 2023 (échéance du troisième trimestre incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023 ;

CONDAMNONS la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS à payer à Monsieur [G] [U] et Monsieur [H] [R] la somme de 668 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2023 ;

CONDAMNONS la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS à payer à Monsieur [G] [U] et Monsieur [H] [R], à compter du 1er avril 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes émanant de Monsieur [G] [U] et Monsieur [H] [R] ;

DÉBOUTONS la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DÉBOUTONS la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS de sa demande de mesure d’expertise ;

CONDAMNONS la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

CONDAMNONS la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS à payer à Monsieur [G] [U] et Monsieur [H] [R] une indemnité de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS la société SARL AUX TEMPS GOURMANDS de sa demande en paiement émise de ce chef

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

FAIT À NANTERRE, le 14 Octobre 2024.


LE GREFFIER,


Flavie GROSJEAN, Greffier
LE PRESIDENT.


François PRADIER, 1er Vice-président