Tribunal Judiciaire · Service des Criées — 1 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION
AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

Le 1er Octobre 2024


N° RG 24/00087 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NVGM
78A

Jugement rendu le 1er octobre 2024 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT
 
CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL dit "C.I.C.", Société Anonyme au capital de 611.858.064 € immatriculée au RCS PARIS 542.016.381 ayant son siège social à [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Me Paul BUISSON, avocat au barreau du VAL D’OISE


PARTIES SAISIES

Monsieur [W] [I]
né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 10] (YVELINES)
[Adresse 6]
[Localité 7]

comparant

Madame [X] [O] épouse [I]
née le [Date naissance 2] 1987 à [Localité 11] (VAL-D’OISE)
[Adresse 6]
[Localité 7]

non comparante



EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 12 janvier 2024 publié le 23 février 2024 volume 2024 S n°049 au service de publicité foncière de [Localité 12] 2, la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a poursuivi la vente des droits et bien immobiliers dépendant d’une maison d’habitation sise [Adresse 5], cadastrée section AC numéro [Cadastre 4], appartenant à M. [W] [I] et Mme [X] [O] épouse [I].

Par exploit du 15 avril 2024, signifié par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice, la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a fait assigner M. [W] [I] et Mme [X] [O] épouse [I] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 17 avril 2024.



Après renvoi, l'affaire a été appelée à l’audience du 18 juin 2024, lors de laquelle le créancier poursuivant et M.[I] ont été entendus en leurs observations. Mme [X] [O] épouse [I] n’a pas comparu et n’était pas représentée. Le créancier poursuivant a été invité à formuler ses observations sur l’éventuelle diminution de la clause pénale, en cours de délibéré.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.

La SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a formulé des observations par RPVA le 10 septembre 2024, aux termes desquelles il a sollicité le maintien de la clause pénale.

La partie saisie, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas formulé d’observations.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Au cas présent, le caractère certain, liquide et exigible de la créance de la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL résulte des pièces versées aux débats, notamment :
- la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 02 février 2023 par Maître [F] [P], notaire à [Localité 8], contenant un prêt GEOVAR n° 30066 10481 00020672501 de 682.623 euros, remboursable en 240 mensualités au taux hors assurance de 3,03%,
- la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 14 mars 2023 par Maître [F] [P], notaire à [Localité 8], contenant un prêt PERSONNAL n° 30066 10481 00020672505 de 112.000 euros, remboursable en 149 mensualités au taux hors assurance de 3,25%,
- les mises en demeure en date du 22 juin 2023 avisées le 27 juin 2023, d’apporter des explications/observations sous quinzaine sur les relevés de compte SOCIETE GENERALE non conformes, sous peine d’exigibilité immédiate des deux prêts souscrits,
- les lettres en date du 10 octobre 2023 distribuées le 16 octobre 2023 notifiant la résiliation des deux contrats de prêt et l’exigibilité immédiate des sommes dues au titre de ces derniers.

Le décompte du 10 octobre 2023 visé au commandement de payer valant saisie présente un solde débiteur de 828.754,94 euros en principal, intérêts et accessoires.

En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsqu'une clause pénale a été prévue par le contrat à l'égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l'augmenter) même d'office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).



La SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL s’oppose fermement à la réduction de l’indemnité d’exigibilité immédiate prévue au contrat de prêt immobilier en soulignant que cette clause est parfaitement admise par la jurisprudence. Elle rappelle que des irrégularités ont été constatées sur les pièces fournies par les époux [I] lors du montage du prêt et que M. [W] [I] a indiqué qu’il n’était pas responsable de la production de ces faux documents. Enfin, elle fait valoir que le capital restant dû au 10 octobre 2023, date de résiliation du prêt était de 665.896,15 euros.

Or les indemnités conventionnelles de 7% réclamées à hauteur de 46.632,54 euros et de 7.585,07 euros, qui constituent des clauses pénales, apparaissent manifestement excessive eu égard au montant de la dette et au fait que le préjudice du créancier poursuivant est très largement réparé par les intérêts contractuels dus sur chacun des prêts.

Elles seront donc réduites à 25 % de leurs montant, soit 11.658,13 euros et 1.896,26 euros, ce qui semble raisonnable compte tenu du préjudice subi par le créancier poursuivant résultant de la production de faux documents lors de la constitution du dossier de prêt.

La créance de la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL sera donc mentionnée pour la somme de 788.091,72 euros en principal, intérêts et accessoires suivant décompte arrêté au 10 octobre 2023.

M. [W] [I] sollicite l'autorisation de vendre amiablement le bien immobilier.

Il produit un compromis de vente exclusif signé le 04 avril 2024 entre les époux [I] et les acquéreurs, aux termes duquel les parties conviennent d’un prix de vente de 795.000 euros.

Ces éléments attestent de l'intention sérieuse des débiteurs de vendre le bien.

Le créancier poursuivant ne s'oppose pas à la demande de vente amiable ainsi formulée.

Les parties conviennent à la barre que le prix plancher net vendeur peut être raisonnablement fixé à la somme de 700.000 euros.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée à la barre par M. [W] [I] et, eu égard aux conditions économiques du marché actuel, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 700.000 euros net vendeur.

Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée.

Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour. Au vu de l'état de frais arrêté au 21 mai 2024, il y a lieu de taxer ses frais de poursuite à la somme de 2.462 euros, qui seront à la charge de l'acquéreur.

Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente.






PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Mentionne que le montant retenu pour la créance de la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à l’encontre de M. [W] [I] et Mme [X] [O] épouse [I], s’élève à la somme de 788.091,72 euros en principal, intérêts et accessoires, suivant décompte arrêté au 10 octobre 2023 et visé au commandement de payer valant saisie ;

Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers dépendant d’une maison d’habitation sise [Adresse 3], cadastrée section AC numéro [Cadastre 4], appartenant à M. [W] [I] et Mme [X] [O] épouse [I] ;

Fixe à 700.000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ;

Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 2.462 euros à la date du 21 mai 2024 et seront à la charge de l'acquéreur ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ;

Fixe au mardi 28 janvier 2025 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 12 janvier 2024 publié le 23 février 2024 volume 2024 S n°049 au service de publicité foncière de [Localité 12] ;

La greffière La Juge de l’exécution
Magali CADRAN Fabienne CHLOUP







Jugement rédigé par [V] [J], juriste assistante, sous le contrôle du juge de l’exécution