Cour d'Appel · 1ère Chambre — 10 octobre 2024

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° 557 DU 10 OCTOBRE 2024







N° RG 23/00362 - 

N° Portalis DBV7-V-B7H-DRXQ



Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 26 janvier 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 21/01321.



APPELANT :



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 9] 

Représenté par son administrateur provisoire, la société AGETIS, ayant son siège social [Adresse 6], représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 7]

[Localité 4]



Représenté par Me Catherine GLAZIOU, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélémy (Toque 84)





INTIMÉS :



Mme [M] [P] née [U] 

[Adresse 2]

[Localité 4]



M. [F] [W] 

[Adresse 8]

[Localité 4]



S.C.I. REVISO agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, 

M. [D] [T],

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Daniel WERTER, avocat postulant, au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint Barthélémy (Toque 8), et avocat plaidant Me Nicolas DEUR, avocat au barreau de Nice.





COMPOSITION DE LA COUR :



Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre

Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée.





DÉBATS : 



A la demande des parties, et conformément aux disposition des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l'affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre.





GREFFIER :



Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière.





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière.



*

* *



Procédure 



Par acte d'huissier de justice du 30 juillet 2021, la société civile immobilière Reviso, Mme [M] [P], M. [F] [W] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir l'annulation de plusieurs résolutions adoptées ou rejetées lors de l'assemblée générale du 26 avril 2021. 





Par jugement contradictoire rendu le 26 janvier 2023, le tribunal judiciaire a 

- déclaré irrecevable la demande formée par la SCI Reviso, Mme [M] [P] et M. [F] [W] tendant à l'annulation de la résolution n°16.6 de l'assemblée générale des membres du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] du 26 avril 2021 ;

- déclaré recevable la demande formée par la SCI Reviso, Mme [M] [P] et M. [F] [W] tendant à l'annulation des résolutions n°12, 13, 16.2 et 16.8 de l'assemblée générale des membres du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] du 26 avril 2021 ;

- prononcé l'annulation des résolutions n°12, 13, 16.2 et 16.8 de l'assemblée générale des membres du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] du 26 avril 2021 ;

- déclaré irrecevable la demande formée par la SCI Reviso, Mme [M] [P] et M. [F] [W] tendant à la désignation d'un administrateur provisoire ;

- dispensé la SCI Reviso, Mme [M] [P] et M. [F] [W] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure judiciaire dont la

charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9], représenté par son syndic Agetis, aux entiers dépens ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9], représenté par son syndic Agetis, à payer à la SCI Reviso la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9], représenté par son syndic Agetis, à payer à Mme [M] [P] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9], représenté par son syndic Agetis, à payer à M. [F] [W] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.









Par déclaration reçue le 7 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a prononcé l'annulation des résolutions n°12, 13, 16.2 et 16.8 de l'assemblée générale des membres du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] du 26 avril 2021, dispensé la SCI Reviso, Mme [M] [P] et M. [F] [W] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure judiciaire dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, l'a condamné au paiement des entiers dépens et à payer à la SCI Reviso, à Mme [M] [P], à M. [F] [W] chacun, la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





Par conclusions communiquées le 3 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] a sollicité de

- réformer le jugement en ce qu'il a prononcé l'annulation des résolutions n°12, 13, 16.2 et 16.8 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] du 26 avril 2021, condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à verser à la SCI Reviso, à Mme [M] [P], à M. [F] [W] chacun, la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Et statuant à nouveau, 

- dire et juger que le transfert de propriété des lots 7, 8, 16 à 39, 52 à 57, 60, 68 à 79, 89, 91, 112 de la société [10] à la société Arawak Sun Resort est devenu opposable au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à compter de la notification de ce transfert par Me [R] [N], notaire à [Localité 5], par une lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 13 mai 2021, 

En conséquence, 

- confirmer le jugement du 26 janvier 2023 en ce qu'il a considéré que la société [10] a été valablement convoquée à l'assemblée générale des copropriétaires du 26 avril 2021 ; 

- débouter la SCI Reviso, Mme [M] [P], M. [F] [W] de leurs demandes tendant à l'annulation des résolutions n°12, 13, 16.2 et 16.8 de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 avril 2021 ; 

- condamner in solidum la SCI Reviso, Mme [M] [P], M. [F] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 4 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; 

- condamner in solidum la SCI Reviso, Mme [M] [P], M. [F] [W] à payer les entiers dépens de première instance et d'appel. 



Le syndicat des copropriétaires a fait valoir pour l'essentiel que le tribunal ne pouvait pas à la fois, considérer que la société VSM avait été valablement convoquée et qu'elle ne pouvait pas voter, que tribunal avait ajouté aux dispositions du décret du 17 mars 1967 en opérant une distinction entre opposabilité au syndic du transfert de propriété d'un lot et opposabilité au syndicat des copropriétaires du transfert de propriété d'un lot, qu'il ne lui incombait pas de vérifier si la société propriétaire d'un lot n'avait pas été radiée. 





 

Par conclusions communiquées le 19 septembre 2023, la SCI Reviso, Mme [M] [P] et M. [F] [W] ont demandé 

- acte de leurs plus expresses réserves quant à la recevabilité de l'appel formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] représenté par la ' société SOGETIS' désignée en qualité d'administrateur provisoire par ordonnance du 14 mars 2023 en l'état de l'existence d'une procédure de rétractation de ladite ordonnance, 

En toute hypothèse,

- juger non fondé l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] contre le jugement, 

Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 avril 2021 notifié aux requérants le 7 juin 2021, l'opération de fusion-absorption dont a fait l'objet la société [10] a effet du 20 décembre 2020, la radiation du registre du commerce et des sociétés de la société [10] au 30 mars 2021,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevable la demande de la SCI Reviso, Mme [M] [P] et M. [F] [W] tendant à l'annulation des résolutions n°12, 13, 16.2 et 16.8 de l'assemblée générale des membres du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] du 26 avril 2021 ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé l'annulation des résolutions n° 12, 13, 15, 16.2 et 16.8 de l'assemblée générale de la résidence [Adresse 9] du 26 avril 2021 ; 

- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] de l'ensemble de ses demandes ; 

- confirmer le jugement en ce qu'il a dispensé les concluants de participer aux frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] dans le cadre de la présente instance ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement en cause d'appel à chacun des concluants d'une indemnité supplémentaire de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils ont fait valoir pour l'essentiel qu'ils étaient recevables à contester des résolutions de l'assemblée générale votées le 26 avril 2021 par la société SVM, puisqu'elle n'avait plus la personnalité morale depuis sa radiation du RCS le 30 mars 2021, en suite d'une fusion-absorption.

 





L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2024. Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé le 3 juin 2024. L'affaire a été mise en délibéré pour être rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024. 





Motifs de la décision 



Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a considéré les votes émis par les copropriétaires pour juger de la recevabilité des demandes d'annulation, que la société SVM avait été convoquée, à juste titre à l'assemblée générale, mais qu'à la date de l'assemblée générale ayant été dissoute, elle ne pouvait pas participer à l'assemblée générale ou voter, que les résolutions 12, 13, 15, 16.2 et 16.8 devaient être annulées, que seul le président du tribunal judiciaire pouvait désigner un administrateur provisoire, que les copropriétaires demandeurs devaient être dispensés de participation aux frais de procédure. 



La recevabilité de l'appel interjeté n'a pas été contestée devant le conseiller de la mise en état et il n'existe aucun moyen d'irrecevabilité que la cour doive relever d'office, le jugement ayant été signifié le 13 mars 2023 et l'appel interjeté le 7 avril 2023.





En dépit de la contradiction qui en résulte, en cause d'appel, la seule question à trancher est celle de la validité du vote de la société [10], puisque la validité de sa convocation n'est plus contestée. En effet, en statuant comme il l'a fait le premier juge a donné un effet rétroactif partiel à la notification.



Le procès-verbal d'assemblée générale ne mentionne nullement une société [10] ou VSM, (conclusions intimés) mais seulement une société [Adresse 9]. 





À la date de la convocation de l'assemblée générale, le 18 mars 2021 et à la date de l'assemblée générale, le 21 avril 2021, le syndic n'avait pas reçu notification du transfert de propriété. En effet, le transfert de propriété a été porté à la connaissance du syndic par le notaire le 11 mai 2021, soit longtemps après la convocation et largement après l'assemblée générale qui s'était tenue le 26 avril 2021. Cette notification, en application des dispositions de l'article 6 décret du 17 mars 1967, relate la fusion-absorption de la SA [10] par la SARL Arawak Sun Resort, devenue propriétaire de quarante huit lots (appartements, locaux, chambres) dans la résidence [Adresse 9], copropriété litigieuse.



Or, d'une part, tant que le transfert de la propriété d'un lot n'a pas été notifié au syndic, l'ancien propriétaire conserve cette qualité à l'égard du syndicat. D'autre part, en cas de transfert de propriété rétroactif, comme en l'espèce puisque, au terme de l'acte du 22 décembre 2020, la fusion réalisée le 22 décembre 2020 a pris effet le 31 juillet 2020, le bénéficiaire d'un apport n'acquiert la qualité de copropriétaire, tenu au paiement des charges, qu'à compter de la notification du transfert de propriété, quand bien même le syndicat aurait appris l'existence d'une cession du lot avant cette notification. 



En outre, l'opposabilité au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de la qualité de copropriétaire ne dépend pas de la publication de son titre de propriété, mais de la notification de la mutation au syndic en application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967. En l'espèce, le courrier du notaire du 11 mai 2021 indique expressément qu'il constitue la notification conformément aux dispositions de l'article 6 du décret du 17 mars 1967. Cette notification n'a, aux termes du texte, pas un effet rétroactif. 

 

En outre, en application des dispositions des articles L. 123-9, alinéa 1er, L. 237-2 et R. 123-69 du code de commerce, en cas de fusion-absorption, la dissolution de la société absorbée n'est opposable aux tiers que par sa mention au registre du commerce et des sociétés avec l'indication de sa cause, ainsi que celle de la raison sociale ou dénomination, de la forme juridique et du siège des personnes morales ayant participé à l'opération. En l'espèce, la société [10] a fait l'objet d'une fusion-absorption réalisée le 22 décembre 2020 avec 'effet fiscalement et comptablement au 31 juillet 2020", la liquidation étant définitivement réalisée au 22 décembre 2020, selon l'acte produit. La société a été radiée le 30 mars 2021 (Kbis à jour 25 juillet 2021) par suite de la fusion-absorption, pour autant il n'est pas établi par les pièces qu'elle était opposable aux tiers avant le 25 juillet 2021, date du Kbis produit. 





Il résulte de ces éléments que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation des résolutions n°12, 13, 16.2 et 16.8 de l'assemblée générale des membres du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] du 26 avril 2021 à la demande de la SCI Reviso, Mme [M] [P] et M. [F] [W]. Ces derniers doivent être déboutés de leur demande à ce titre.







En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a dispensé la SCI Reviso, Mme [M] [P] et M. [F] [W] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure judiciaire dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9], représenté par son syndic Agetis, aux entiers dépens et l'a condamné en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



La SCI Reviso, Mme [M] [P] et M. [F] [W] sont condamnés in solidum au paiement des dépens de première instance et d'appel, ils sont déboutés de leurs demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Ils sont condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la somme de 3 000 euros. 







Par ces motifs 



La cour, 



Vu la notification du transfert de propriété des lots 7, 8, 16 à 39, 52 à 57, 60, 68 à 79, 89, 91, 112 de la société [10] à la société Arawak Sun Resort par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 13 mai 2021,



- infirme le jugement en ce qu'il a prononcé l'annulation des résolutions n°12, 13, 16.2 et 16.8 de l'assemblée générale des membres du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] du 26 avril 2021 à la demande de la SCI Reviso, Mme [M] [P] et M. [F] [W] et en ce qu'il a statué sur les frais et dépens et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau, 



- déboute la SCI Reviso, Mme [M] [P] et M. [F] [W] de leur demande d'annulation des résolutions n°12, 13, 16.2 et 16.8 de l'assemblée générale des membres du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] du 26 avril 2021 ; 



- déboute la SCI Reviso, Mme [M] [P] et M. [F] [W] de leurs demandes au titre des frais et dépens et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- condamne in solidum la SCI Reviso, Mme [M] [P] et M. [F] [W] au paiement des dépens de première instance et d'appel ; 



- condamne in solidum la SCI Reviso, Mme [M] [P] et M. [F] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9], représenté par son syndic la somme de 3 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La greffière La présidente