Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 14 octobre 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 14 OCTOBRE 2024









N° RG 22/04904 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M6JX







S.C.I. LA FONCIERE DU JARD



c/



S.A.S. TROPICANA



























Nature de la décision : AU FOND































Grosse délivrée le :



aux avocats 



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 08 septembre 2022 (R.G. 20/08292) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 25 octobre 2022





APPELANTE :



S.C.I. LA FONCIERE DU JARD, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2] - [Localité 4]



représentée par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE, et assistée de Maïtre Clément GERMAIN, avocat au barreau de BORDEAUX 





INTIMÉE :



S.A.S. TROPICANA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] - [Localité 3]



représentée par Maître Edwige HARDOUIN, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne Sophie JARNEVIC, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.







* * *









EXPOSE DU LITIGE



Selon acte sous signature privée en date du 1er janvier 2013 la SCI La Foncière du Jard,, représentée par M. [T] [Y], a donné à bail commercial à la société La boulangerie du 48, représentée par M. [T] [Y], un local situé [Adresse 2] à [Localité 4] à usage exclusif de fabrication de pain pâtisserie chocolat traiteur ainsi qu'à l'exploitation d'un fonds de commerce de boulangerie, pâtisserie fraîche, chocolatier, vente de biscottes, confiseries, glaces, traiteur avec restauration à emporter, moyennant un loyer de 5.300 euros hors taxes soit 6.360 euros toutes taxes comprises.



Par jugement du 8 mars 2017 prononçant l'ouverture de la liquidation judiciaire de la société Le 48, les actifs corporels et incorporels ont été cédés à la société Vegas Holding, à laquelle s'est substituée la SAS Tropicana le 3 mai 2017.



M. [Y] est décédé en février 2018 et aucune facture de loyer n'a ensuite été adressée à la société Tropicana.



Le 16 novembre 2018, la société La foncière du jard a délivré un commandement de payer relatif à une somme de 69.960 euros TTC en visant la clause résolutoire prévue au bail, pour des loyers impayés depuis le 1er janvier 2018.



Ce commandement est resté sans suite.



Par acte extrajudiciaire du 31 janvier 2019, la SCI La Foncière du Jard a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux pour obtenir le paiement provisionnel de la somme de 69.960 euros et fixer une indemnité d'occupation en raison de l'achèvement du bail depuis le 16 décembre 2018. Par ordonnance du 30 juillet 2020, le président du tribunal, constatant des contestations sérieuses, n'a pas fait droit à ses demandes.



La SCI La Foncière du Jard a alors fait délivrer une assignation à la société Tropicana devant le tribunal judiciaire de Bordeaux par acte du 28 octobre 2020.



Par jugement rendu le 8 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a statué comme suit :



- dit que le montant du loyer contractuel prévu au bail commercial en date du 1er janvier 2013 applicable aux relations entre la société La Foncière du Jard et la société Tropicana venant aux droits de la société La Boulangerie du 48, a été fixé à la somme de 3.3 00 euros hors-taxes à compter du 1er décembre 2017,



- déboute la société La foncière du jard de ses demandes formées à l'encontre de la société Tropicana en paiement d'une somme de 69.832,27 euros au titre d'une dette locative alléguée pour la période du 1er janvier 2018 au 30 novembre 2020,



- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, notamment celles formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamne la SCI La Foncière du Jard aux dépens de l'instance.



Par déclaration en date du 26 octobre 2022, la société Foncière du Jard a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant la société Tropicana.







MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Par conclusions notifiées par RPVA, le 20 juillet 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la SCI La Foncière du Jard demande à la cour de :



Vu les articles 1103, 1192 et 1198 du code civil, 

 

- déclarer la société La Foncière du Jard recevable et fondée en son appel, 

 

- réformer le jugement rendu le 8 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de bordeaux en ce qu'il a : 

- dit que le montant du loyer contractuel prévu au bail commercial en date du 1er janvier 2013 applicable aux relations entre la la société La foncière du jard et la société Tropicana venant aux droits de la société la boulangerie du 48, a été fixé à la somme de 3300 euros hors-taxes à compter du 1er décembre 2017 

- déboute la société La foncière du jard de ses demandes formées à l'encontre de la société Tropicana en paiement d'une somme de 69 832,27 euros au titre d'une dette locative alléguée pour la période du 1er janvier 2018 au 30 novembre 2020. 

- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, notamment celles formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamne la société La foncière du jard aux dépens de l'instance. 



statuant à nouveau : 

- condamner la société Tropicana à payer à la société La foncière du jard l'ensemble des loyers impayés, diminué de la somme de 24.000 euros HT conformément aux conventions entre les parties ayant prévu une diminution du loyer de 5.300 euros HT à 3.300 euros HT entre les mois de décembre 2017 et décembre 2018, soit une somme globale de 41.000 euros du 1er janvier 2018 au 30 novembre 2020, 

 

- dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 16 novembre 2018, date du commandement de payer les loyers, 

 

en tout état de cause : 

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la société Tropicana, 

 

- condamner la société Tropicana à payer à la société La foncière du jard une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

- condamner la société Tropicana aux entiers dépens de l'instance. 



Par conclusions notifiées par RPVA, le 24 avril 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Tropicana demande à la cour de :



Vu les articles 1714 et 1193 du Code civil, 

Vu l'article 1343-5 du même code 

 

à titre principal : 

- constater que la société Tropicana est à jour du paiement des loyers envers la société la Foncière du jard sur la base du loyer contractuel revu à la baisse de commune intention des parties, 

 

Par conséquent, 

- confirmer la décision entreprise 

 



- débouter la société La foncière du jard de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

 

à titre reconventionnel : 

vu les articles 1302 et suivants du code Civil 

- condamner la société La foncière du jard à payer à la société Tropicana la somme de 35.640 euros en répétition de ce qu'elle a indûment perçu 

 

à titre subsidiaire : 

- octroyer à la société Tropicana un délai de 24 mois pour apurer l'arriéré de loyer s'élevant après compensation à la somme de 5.360 euros

 

en tout état de cause : 

- condamner la société La foncière du jard à payer à la société Tropicana la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

- condamner la société La foncière du jard aux entiers dépens, 

 

En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 août 2024.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur l'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir 



1- La SAS Tropicana soutient que la société La Foncière du Jard n'a pas qualité à agir, ayant vendu l'immeuble avec le bail commercial y afférent à la SCI Jardal 44, non présente à la procédure.



2- La SCI La foncière du jard réplique avoir intérêt à agir dans la mesure où elle poursuit le règlement des loyers qui lui étaient dus avant la cession du 5 novembre 2020, laissant à son cessionnaire le soin de faire son affaire des loyers ultérieurs. Il ressort selon elle de l'acte de cession que le nouveau bailleur a vocation à percevoir les loyers à compter de la vente.



Sur ce:



3 - Selon l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. 



4- La société Tropicana soutient le défaut d'intérêt à agir de l'appelant dans le corps de ses écritures mais ne reprend pas sa demande dans le dispositif de ses conclusions.



La cour n'en est donc pas saisie.

 Sur le fond



Sur le montant du loyer



5- La société La Foncière du Jard soutient que la baisse du loyer consentie par courriel de M. [Y] en date du 2 janvier 2018 à la somme de 3.300 euros HT (3.960 euros TTC) était limitée à la période de décembre 2017 à décembre 2018, comme cela ressort des deux lettres manuscrites retrouvées par la veuve de M. [Y] après la mort de son époux. 

Au visa de l'article 9 du code civil, la SCI La Foncière du Jard relève que le droit au respect de la vie privée ne s'applique qu'aux personnes vivantes et n'est pas transmissible.



6- Aux visas des articles 1193 et 1715 du code civil, la société Tropicana réplique que la volonté des parties était de réduire de façon pérenne le loyer mensuel à la somme de 3.960 euros TTC comme cela est démontré par le mail du 2 janvier 2018 et par les factures émises en décembre 2017, janvier 2018 et février 2018 qui lui ont été adressées.

La SA Tropicana indique que ces lettres sont correspondances privées et constituent des preuves illicites et déloyales devant être écartées des débats.



Sur ce:



7- En vertu des dispositions de l'article 9 du code civil : 'Chacun a droit au respect de sa vie privée'.

 

8- Selon l'ancien article 1134 du code civil : ' Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.'



9- Selon l'ancien article 1315 du code civil : 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.'



10- Enfin, selon l'ancien article 1347 du code civil :

'' Les règles ci-dessus reçoivent exception lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit.

On appelle ainsi tout acte par écrit qui est émané de celui contre lequel la demande est formée, ou de celui qu'il représente, et qui rend vraisemblable le fait allégué.'



11 - Les deux courriers manuscrits datés des 23 novembre 2017 et 2 décembre 2017, adressés par M. [Y] à M. [N] et produits par la société La Foncière du Jard, mentionnent une baisse du loyer de 5.300 euros hors taxes à 3.300 euros hors taxes, pour la période de décembre 2017 à décembre 2018.



Ces courriers ont été retrouvés par Mme [Y] après le décès de son mari.



Or une atteinte à la vie privée peut être justifiée par l'exigence de la protection des droits de la défense qui confère à la partie alléguant un fait, le droit d'en rapporter la preuve. Le droit au secret des lettres ne fait pas obstacle à leur production en justice, si elles n'ont pas été obtenue de manière déloyale et si leur production est nécessaire pour démontrer un fait, ce qui est le cas en l'espèce.



En l'espèce, la SCI La Foncière du Jard, qui ne conteste plus la diminution de loyer de décembre 2017 à décembre 2018, conteste en revanche le caractère durable de celle-ci. Elle pouvait dès lors produire en justice les deux courriers signés de M. [Y].



12 - Le courriel du 2 janvier 2018 adressé par M. [Y] à la société Vegas Holding, représentée par M. [N], démontre effectivement un accord des deux parties sur la baisse du loyer mensuel à la somme de 3.300 euros hors taxes, sans indication sur une limitation dans le temps de ladite baisse. Ce courriel est corroboré par les factures adressées en décembre 2017, janvier et février 2018 à la société Tropicana.

Les courriers manuscrits produits par l'appelant pourraient constituer un commencement de preuve par écrit en application des dispositions des articles 1361 et 1362 du code civil. Toutefois, rien n'établit que la M. [Y] ait effectivement adressé ces courriers ni que la société Tropicana les ait effectivement reçus. Or ces courriers ne sont corroborés par aucun complément de preuve. En effet, aucune facture n'a été émise depuis février 2018. Dès lors, ces courriers produits ne sauraient constituer un commencement de preuve par écrit.



13 - Sans qu'il y ait lieu d'examiner plus avant l'argumentation des parties, il en résulte que c'est à bon droit que le tribunal a considéré que d'un commun accord entre les parties, le montant du loyer commercial avait été réduit à la somme de 3300 euros par mois hors taxes, la SCI La Foncière du Jard n'établissant pas le caractère temporaire de l'accord.



14 - La société La Foncière du Jard sollicite la condamnation de la société Tropicana à payer un arriéré de loyer du 1er janvier 2018 au 30 novembre 2020, pour un total de 41.000 euros , soit la somme de 69.000 euros diminuée de 24.000 euros correspondant à un an de réduction de loyers (12 mois x 2.000 euros de baisse de loyer). 

Dans la mesure où cette réduction doit être considérée comme pérenne, le décompte de 41.000 euros doit être diminué de la baisse de loyer calculée sur les 23 mois restant (23 mois x 2.000 euros soit 46.000 euros de baisse de loyer). 

Dès lors, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la SCI La Foncière du Jard, la dette locative devant être considérée comme apurée.



Le jugement doit donc être confirmé de ce chef.



Sur la répétition de l'indû



15 - La société Tropicana affirme avoir réalisé par erreur un virement de 35.640 euros au titre de ses loyers de janvier à octobre 2022 à la société La foncière du Jard au lieu de son nouveau bailleur, la société Jardal 44.



16 - La société La Foncière du Jard conteste avoir reçu un tel paiement.





Sur ce : 



17 - L'article 1302-1 du code civil dispose : 

' Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.' 



18 - Le 5 novembre 2020, la SCI Jardal 44 a acquis le local objet du bail. Elle est donc venue aux droits de la SCI La foncière du jard.



19- La société Tropicana soutient avoir réalisé par erreur le paiement des loyers de janvier à octobre 2022 pour un montant total de 35640 euros sur les comptes bancaires de son ancien bailleur, la SCI La foncière du Jard, aux lieu et place de la SCI Jardal 44. 

L'intimé produit comme éléments de preuve deux courriers de son conseil sollicitant le remboursement de 35.640 euros à la SCI La foncière du jard, ainsi qu'une attestation d'un expert comptable indiquant que la société Tropicana 'avait effectué des virements d'un montant global de 35.640 euros sur la période courant du 01/01/2022 au 31/10/2022 en faveur de la SCI Foncière du Jard, en paiement des loyers selon le détail et sur le RIB joints'



Or la société La Foncière du Jard produit ses relevés bancaires de janvier 2022 à avril 2023, à l'exclusion de celui de mars 2023, démontrant l'absence de virement reçu de la société Tropicana. 



20- En l'absence de RIB et sans indication du numéro de compte sur lequel les fonds auraient été virés par la société Tropicana, l'attestation de l'expert comptable est insuffisamment probante pour démontrer l'existence d'un indu. Elle ne permet pas de prouver avec certitude quel est le compte bénéficiaire de ces virements.

Dès lors, l'existence des virements allégués par la société Tropicana n'est pas démontrée et sa demande de condamnation de la société La Foncière du Jard en répétition de l'indu sera rejetée.



Sur les demandes accessoires 



21- Partie perdante, la société La Foncière du Jard supportera les dépens de l'appel et sera condamnée à payer à la société Tropicana la somme de 2.500 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort : 



Confirme le jugement rendu le 8 septembre 2022 en ce qu'il a fixé à 3.300 euros hors taxes le montant du loyer prévu au bail commercial du 1er janvier 2013 conclu entre la SCI La Foncière du Jard et la SAS Tropicana, venant aux droits de la société La Boulangerie du 48,



Y ajoutant,



Déboute la SCI La Foncière du Jard de sa demande formée à l'encontre de la SAS Tropicana en paiement d'une somme de 41.000 euros au titre d'une dette locative du 1er janvier 2018 au 30 novembre 2020,



Déboute la SAS Tropicana de sa demande de condamnation de la la SCI La Foncière du Jard en répétition de l'indû au paiement d'une somme de 35.640 euros,



Rejette les autres demandes,



Condamne la SCI La Foncière du Jard à verser à la SAS Tropicana la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la la SCI La Foncière du Jard aux entiers dépens.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier Le Président