Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/00291 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZWR

Minute : 24/00565





OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 6] HABITAT
Représentant : M. [S] [Y] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial


C/

Monsieur [E] [M]
Madame [H] [B] épouse [M]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Octobre 2024




DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 6] HABITAT
[Adresse 3]
[Adresse 3]

représenté par Monsieur [S] [Y] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial




DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [M]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [B] épouse [M]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]

non comparante, ni représentée



DÉBATS :

Audience publique du 13 Septembre 2024


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé daté du 20 septembre 2017, [Localité 6] Habitat aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT, a consenti à M. [E] [M] et Mme [H] [B] épouse [M] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer en principal de 486,05 euros, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Aux termes d'un acte sous seing privé de même date, [Localité 6] Habitat aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT, a consenti à M. [E] [M] et Mme [H] [B] épouse [M] un contrat de bail portant sur un emplacement de stationnement n°5 situé à la même adresse, moyennant le paiement d'un loyer en principal de 29 euros.

Le 19 juillet 2023, EST ENSEMBLE HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 4123,42 € arrêtée à la date du 17 juillet 2023, visant la clause résolutoire insérée aux baux.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 31 janvier 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait citer M. [E] [M] et Mme [H] [B] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
" constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies, pour défaut de paiement des loyers et des charges,
" constater par voie de conséquence la résiliation du bail,
" ordonner l'expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, et ce, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est,
" rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner solidairement les défendeurs au paiement :
Ï de la somme provisionnelle de 5621,77 € arrêtée à la date du 28 novembre 2023, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date de l'assignation,
Ï d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,
Ï de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

Après un renvoi, à l'audience du 13 septembre 2024, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 11 115,11 € arrêtée à la date du 12 septembre 2024, terme du mois d'août 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales et s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience.

M. [E] [M], comparant, a indiqué avoir fait l'objet d'un licenciement il y a trois ans, qui lui a occasionné des problèmes de santé. Il a exposé être actuellement être chauffeur d'un véhicule de tourisme. Il a expliqué percevoir la somme de 1800 euros par mois ainsi qu'environ 600 euros d'allocations familiales, son épouse n'ayant aucune ressource. Ils ont à charges trois enfants. Il a sollicité l'octroi de délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant un premier versement de 5000 euros, puis le surplus rééchelonné sur 36 mois.

Mme [H] [B] épouse [M], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 12 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la première audience en date du 5 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d'Allocations familiales le 17 juillet 2023, pour un impayé toujours persistant à ce jour, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 31 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 19 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Les baux du 20 septembre 2017 contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 19 juillet 2023, pour la somme en principal de 4123,42 € arrêtée au 17 juillet 2023, au titre de l'arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 19 septembre 2023.

Les défendeurs n'ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience, et le bailleur étant opposé à l'octroi de délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire, il ne pourra être fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ainsi qu'à la demande de délais de paiement de Monsieur [E] [M].

A compter du 20 septembre 2023, les défendeurs sont devenus occupants sans droit ni titre des lieux, qu'il leur appartient désormais de quitter.

L'expulsion de M. [E] [M] et Mme [H] [B] épouse [M] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu'à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [E] [M] et Mme [H] [B] épouse [M] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 20 septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte indiquant que M. [E] [M] et Mme [H] [B] épouse [M] restent devoir la somme de 11 115,11 € arrêtée à la date du 12 septembre 2024, terme du mois d'août 2023 inclus.

La créance n'étant ni contestable, ni contestée, M. [E] [M] et Mme [H] [B] épouse [M] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 11 115,11 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 12 septembre 2024, terme du mois d'août 2024 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024, date de l'assignation sur la somme de 5621,77 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

En raison de la situation maritale des défendeurs, la condamnation sera assortie de la solidarité en application de l'article 220 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [M] et Mme [H] [B] épouse [M], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir EST ENSEMBLE HABITAT, M. [E] [M] et Mme [H] [B] épouse [M] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant aux baux consentis le 20 septembre 2017, par [Localité 6] Habitat aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT à M. [E] [M] et Mme [H] [B] épouse [M] concernant le local à usage d'habitation, logement n°141, et l'emplacement de stationnement n° 5 situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 19 septembre 2023 ;

Ordonnons en conséquence à M. [E] [M] et Mme [H] [B] épouse [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut pour M. [E] [M] et Mme [H] [B] épouse [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, EST ENSEMBLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons solidairement M. [E] [M] et Mme [H] [B] épouse [M] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, à compter du 20 septembre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons solidairement M. [E] [M] et Mme [H] [B] épouse [M] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 11 115,11 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 12 septembre 2024, terme du mois d'août 2024 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024 sur la somme de 5621,77 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons solidairement M. [E] [M] et Mme [H] [B] épouse [M] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement M. [E] [M] et Mme [H] [B] épouse [M] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 15 octobre 2024.


 
La greffière, Le juge