Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]



N° RG 24/01453 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQOL

Minute : 24/00560





Monsieur [W] [I]
Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 210
Madame [G] [D] épouse [I]
Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 210


C/

Madame [K] [O]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Octobre 2024




DEMANDEURS :

Monsieur [W] [I]
[Adresse 4]
[Localité 8]

Madame [G] [D] épouse [I]
[Adresse 4]
[Localité 8]

représentés par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de Seine Saint Denis




DÉFENDEUR :

Madame [K] [O]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]

non comparante, ni représentée



DÉBATS :

Audience publique du 13 Septembre 2024


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2024, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 décembre 2022, M. [W] [I] et Mme [G] [D], épouse [I] ont donné à bail à Mme [K] [O] un logement situé [Adresse 3], outre l'emplacement de stationnement n°17 situé dans le bâtiment 2 à la même adresse, pour un loyer hors charges de 855,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 130,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [I] et Mme [G] [D], épouse [I] ont fait signifier à Mme [K] [O], par exploit de commissaire de justice du 28 février 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 321,74 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, M. [W] [I] et Mme [G] [D], épouse [I] a fait assigner Mme [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 13 septembre 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

M. [W] [I] et Mme [G] [D], épouse [I], comparants, représentés, soutiennent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o ordonner l'expulsion de Mme [K] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 75 euros par jour de retard ;
o condamner Mme [K] [O] à payer :
? la somme provisionnelle de 3 063,22 € à valoir sur l'arriéré des loyers ;
? une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant mensuel de 1 200 euros à compter du mois de mai 2024 et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de la notification de l'assignation.
 
Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 29 décembre 2022 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que Mme [K] [O] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'elle n'y a pas déféré, qu'il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

Mme [K] [O], assignée à personne, n'a pas comparu.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 11 septembre 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier de carence.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.


MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [K] [O] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Mme [K] [O], assignée à personne n'a pas comparu. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 29 décembre 2022 que Mme [K] [O] doit payer un loyer d'un montant de 855,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 130,00 €. Le dernier loyer, charges comprises, s'est élevé à la somme de 1 014,90 euros. 

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [K] [O] restait devoir la somme de 3 063,22 € euros à la date du 30 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 174,88 euros, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 2 888,34 €, arrêtée au 30 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus.

Mme [K] [O], ne propose par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. L'obligation n'apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l'ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [K] [O] au paiement d'une somme de 2 888,34 €, au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 30 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

En l'espèce, le bail conclu le 29 décembre 2022 contient telle une clause résolutoire en son article 4.3.2.1 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 28 février 2024 pour la somme en principal de 3 321,74 €.

Cependant, force est de constater que le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s'exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 avril 2024.

Le commandement de payer a également visé la clause résolutoire figurant dans le contrat de location de l'emplacement de stationnement, de sorte qu'il y a lieu de retenir que la résiliation de ce contrat est intervenue à la même date que celle du contrat principal.

L'obligation n'apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L'expulsion de Mme [K] [O] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [K] [O] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de Mme [K] [O] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 29 avril 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 29 décembre 2022.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail. Il n'y a pas lieu de fixer cette indemnité à la somme de 1 200 euros dès lors qu'elle excède le montant du loyer et des charges appelé, de sorte que cela reviendrait à indemniser plus que le dommage subi par le bailleur.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [K] [O] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 01 mai 2024, terme de mai 2024 inclus et ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 28 février 2024 et de la dénonciation de l'assignation au préfet.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, VU L'URGENCE ET L'ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 décembre 2022 entre M. [W] [I] et Mme [G] [D], épouse [I] et Mme [K] [O] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], outre l'emplacement de stationnement n°17 situé dans le bâtiment 2 à la même adresse, sont réunies à la date du 29 avril 2024 ;

CONDAMNONS Mme [K] [O] à verser à M. [W] [I] et Mme [G] [D], épouse [I] la somme provisionnelle de 2 888,34 €, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [K] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DISONS n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle due par Mme [K] [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNONS Mme [K] [O] à payer à M. [W] [I] et Mme [G] [D], épouse [I] l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 01 mai 2024, terme de mai 2024 inclus et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNONS Mme [K] [O] à payer à M. [W] [I] et Mme [G] [D], épouse [I] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Mme [K] [O] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l'assignation à la préfecture ;

RAPPELONS l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 15 octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION