Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/01517 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRAB

Minute : 24/00576





S.A. EMMAUS HABITAT
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101


C/

Monsieur [N] [S]
Madame [K] [V]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Octobre 2024




DEMANDEUR :

S.A. EMMAUS HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Clotilde BIGNON, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris




DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [S]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [V]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 4]

comparante en personne



DÉBATS :

Audience publique du 13 Septembre 2024


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2024, par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 1er décembre 2019, la société EMMAUS HABITAT, a donné en location à Monsieur [N] [S] et Madame [K] [V], à compter du 1er décembre 2019, un logement situé [Adresse 6] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 327,86 euros et une provision sur charges de 179,70 euros.

Par procès-verbal de signification à personne du 20 octobre 2023, la société EMMAUS HABITAT a fait commandement à Monsieur [S] et Madame [V] de lui payer la somme de 1 959 euros due au titre des loyers et accessoires au 4 octobre 2023.

Par assignation signifiée à personne s'agissant de Madame [V] et à domicile s'agissant de Monsieur [S], le 5 juin 2024, la société EMMAUS HABITAT les a fait citer le juge des contentieux de la protection de Bobigny statuant en référé, lui demandant:

-de constater que la clause résolutoire est acquise

-d'ordonner l'expulsion des défendeurs et de toutes personnes dans les lieux de leur chef au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier

-de condamner solidairement Monsieur [S] et Madame [V] à lui payer par provision la somme de 2 115,11 euros et à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges comme si le bail s'était poursuivi

-de condamner solidairement Monsieur [S] et Madame [V] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens y compris le coût du commandement 

A l'appui, elle fait valoir que les causes du commandement du 20 octobre 2023 n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines de sorte que le clause résolutoire est acquise et que la somme due s'élève à 2 115,11 euros mars 2024 inclus.

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 10 juin 2024.

A l'audience du 13 septembre 2024, la société EMMAUS HABITAT indique que la somme dont elle demande paiement est de 2 355,20 euros terme d'août 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Madame [V] indique qu'elle travaille et perçoit un salaire de l'ordre de 2 000 euros, que Monsieur [S] est au chômage et perçoit des allocations de l'ordre de 700 euros et qu'ils ont quatre enfants à charge.
Elle ajoute qu'ils souhaitent rester dans le logement et envisagent de solder la dette vers le 20 septembre et, à défaut, demande qu'ils puissent s'acquitter par mensualités de 100 euros en plus du loyer.

La société EMMAUS HABITAT indique qu'elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais, le paiement du loyer courant ayant été repris et a été autorisée à faire parvenir au juge dans le cours de son délibéré une note précisant si la dette était soldée.

Monsieur [S] ne comparaît pas, Madame [V] indiquant qu'il était présent en début d'audience mais a été contraint de partir leur enfant les accompagnant étant malade.

Par note en délibéré parvenue le 27 septembre 2027, la société EMMAUS HABITAT produit un relevé de compte arrêté au 26 septembre et précise qu'il fait apparaître un solde débiteur de 400 euros et qu'elle n'est pas opposée à l'octroi de délais comme indiqué lors de l'audience.

MOTIFS

Selon l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence de comparution du défendeur, il est statué sur le fond et le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée;

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend;

Selon l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou tendant au prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l'impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l'huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l'audience ;

L'assignation du 5 juin 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 9 novembre 2023 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l'audience;

La demande est donc recevable ;

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites;

En l'espèce, le bail du 1er décembre 2019 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ainsi libellée: "En cas de non-paiement des loyers ou charges régulièrement appelés ou en cas de non-paiement du dépôt de garantie, le contrat pourra être résilié de plein droit à l'initiative de la Société. Cette résiliation interviendra dans le cadre des dispositions de l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 reproduit en annexe du présent contrat";

Le bail produit aux débats est incomplet seules 6 pages su 12 étant produites et, notamment, l'article devant être reproduit en annexe n'y figure pas;

Néanmoins, compte tenu de la date du contrat et de sa rédaction alors en vigueur, l'article ainsi reproduit mentionnait, nécessairement, un délai d'acquisition des effets de la clause résolutoire après commandement de payer, de deux mois; 

Selon l'article 2 du code civil, "la loi ne dispose que pour l'avenir; elle n'a point d'effet rétroactif";

Il en résulte que les contrats en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion;

Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d'application immédiate aux effets à venir d'un contrat en cours lorsqu'elle revêt un caractère d'ordre public, il doit être considéré, en matière d'ordre public de protection, que la loi nouvelle d'ordre public ne peut s'appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée;

La loi du 6 juillet 1989, en ce qu'elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d'un ordre public de protection du locataire;

Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d'ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s'appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n'a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire;

Le commandement du 20 octobre 2023 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;

Pour les raisons ci-dessus rappelées, bien qu'il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l'expiration du délai de deux mois prévu au bail; 

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative;

Celui qui réclame le paiement d'une obligation doit en rapporter la preuve dans son principe et dans son quantum;

En l'espèce, bien que le bail en cause ait pris effet le 1er décembre 2019, il est produit sans aucune explication un relevé de compte locataire depuis le 3 janvier 2014, faisant apparaître un solde débiteur au 5 décembre 2019, après appel du loyer et des provisions sur charges pour le mois de novembre 2019, soit aux titres de sommes antérieures à la date de prise d'effet du bail, de 564,59 euros, dont il n'est pas établi qu'il s'agit d'une somme due au titre du bail objet de la présente instance;

Déduction faite de cette somme, la somme due au titre des loyers, charges et provisions sur charges, à la date du commandement, était de 1 394,41 euros (1 959 - 564,59);
 
Il ressort des décomptes produits que les causes en ont été apurées dans le délai de deux mois compte tenu des paiements intervenus les 3 novembre 2023 (700,75 euros) et 29 novembre 2023 (700 euros);

La clause résolutoire n'est donc pas acquise et les demandes relatives à la résiliation du bail et à l'expulsion seront rejetées;

Le décompte produit par le bailleur fait apparaître qu'il a été appelé la somme totale de 344,49 euros (128,92 + 215,57) au titre de frais de contentieux, qui ne constituent pas des éléments de la dette locative;

Déduction faite de cette somme et compte tenu des paiements intervenus entre l'audience et le 26 septembre 2024, il reste du celle de 55,51 euros (400 - 344,49), que les défendeurs seront solidairement condamnés à payer, le bail stipulant une clause de solidarité;

Compte tenu de la modicité du montant restant dû, il n'y a pas lieu d'accorder un délai de paiement;

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l'instance;

Monsieur [S] et Madame [V] seront tenus in solidum aux dépens, y compris le coût du commandement du 20 octobre 2023 dont la délivrance a été nécessaire pour qu'ils s'acquittent de leur dette;

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance publique mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort;

Rejette les demandes de la société EMMAUS HABITAT relatives à la résiliation du bail intervenu entre elle et et Monsieur [N] [S] et Madame [K] [V] le 1er décembre 2019 et à l'expulsion ;

Condamne solidairement Monsieur [N] [S] et Madame [K] [V] à payer en deniers ou quittance à la société EMMAUS HABITAT la somme provisionnelle de 55,51 euros au titre des loyers, charges et provisions sur charges dus terme d'août 2024 inclus;

Rejette la demande formée par la société EMMAUS HABITAT au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

Rejette toutes autres demandes;
 
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit; 
 
Condamne in solidum Monsieur [N] [S] et Madame [K] [V] aux dépens y compris le coût du commandement du 20 octobre 2023 ;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

La présente ordonnance a été signée à la minute par le Juge et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge,