Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 10]
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4ème étage
[Localité 7]

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N° RG 23/00240 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XUER

Minute : 24/00562





L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)
Représentant : Maître My-kim YANG PAYA de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0498
S.A. SEQUANO AMENAGEMENT
Représentant : Maître Claire-marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0498


C/

Monsieur [M] [U]
Représentant : Me Tristan HANVIC, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 292
Monsieur [L] [U]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Octobre 2024




DEMANDEUR :

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)
[Adresse 5]
[Localité 6]

représenté par Maître Mathieu LAMBERT, du cabinet de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de Paris

INTERVENANT VOLONTAIRE :

S.A. SEQUANO AMENAGEMENT
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Mathieu LAMBERT, du cabinet de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de Paris




DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [U]
[Adresse 3]
[Localité 8]

non comparant, ni représenté


INTERVENANT VOLONTAIRE :

Monsieur [M] [U]
[Adresse 3]
[Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002047 du 23/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par Maître Tristan HANVIC, avocat au barreau de Seine Saint Denis


DÉBATS :

Audience publique du 13 Septembre 2024


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 1er mars 2010, la SCI du CANAL a consenti à Monsieur [L] [U] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 500 €, charges comprises et le versement d'un dépôt de garantie de 1000 €.

Le 22 décembre 2022, l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (EPFIF), venant aux droits de la Ville de [Localité 8] venant elle-même aux droits de la SCI du Canal, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 25 092,38 € arrêtée à la date du 13 décembre 2022, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 12 avril 2023, l'EPFIF a fait citer Monsieur [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
A titre principal,
" constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [U] et de celle de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
" dire que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner Monsieur [L] [U] au paiement :
Ï de la somme provisionnelle de 26 900,90 €, au titre des loyers et charges impayés au 24 mars 2023, et ce avec interêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation
Ï d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle correspondant au loyer contractuel révisé et augmenté des charges comme si le bail s'était poursuivi, et cela jusqu'au départ effectif des lieux,
A titre subsidiaire,
" dire qu'à défaut de respect par M. [L] [U] des délais de paiement qui pourraient lui être accordés, ou l'absence de règlement des loyers et charges à leur échéance contractuelle, la clause résolutoire insérée au contrat de location du 1er mars 2010 sera alors définitivement acquise, et l'expulsion des lieux pourra être immédiatement poursuivie,
En tout état de cause,
" condamner M. [L] [U] à lui régler la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
" le condamner en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la signification et de l'exécution de l'ordonnance à intervenir.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré, qu'il n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 23 juin 2023, l'EPFIF, représenté, a maintenu ses demandes initiales et s'est opposé à l'octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [L] [U], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2023 puis a fait l'objet d'une réouverture des débats à l'audience du 2 février 2024 afin de recueillir les observations des parties sur le lien entre le défendeur et le locataire dont l'identité diffère et le devenir de la procédure initiale contre son locataire par le précédent propriétaire des lieux, et partant sur l'irrecevabilité éventuelle du demandeur en ses demandes.

A cette audience s'est présenté Monsieur [M] [U], indiquant que Monsieur [L] [U], son cousin, ne réside plus dans les lieux depuis 2014 et que c'est désormais lui qui occupe de bonne foi le logement.

Après plusieurs renvois, à l'audience du 13 septembre 2024, la société SEQUANO AMENAGEMENT a demandé à intervenir volontairement à l'instance, indiquant qu'elle est devenue propriétaire des lieux en cours de procédure et qu'elle a dès lors le plus grand interêt à faire valoir ses droits et prétentions relativement aux demandes sollicitées par l'EPFIF. L'EPFIF et la société SEQUANO AMENAGEMENT ont demandé que soit constaté la résiliation du bail consenti à M. [L] [U] le 6 juillet 2023, par effet de l'ordonnance d'expropriation, et se sont désistés des demandes formées à l'encontre de ce dernier. Ils ont demandé que soit constaté que Monsieur [M] [U] est occupant sans droit ni titre des locaux litigieux, que soit ordonnée son expulsion, qu'il soit condamné à compter du 2 février 2024 au paiement d'une indemnité d'occupation au profit de la société SEQUANO AMENAGEMENT, égale au montant du loyer et charges du contrat de bail du 1er mars 2010 ; qu'il soit également condamné à payer l'EPFIF la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous les dépens, qui comprendront le coût de la signification et de l'exécution de l'ordonnance à intervenir. Elle s'est opposée à toute demande de délais de paiement ou de délais pour quitter les lieux.

Monsieur [M] [U], représenté, a indiqué s'être installé dans les lieux au départ de [L] [U], son cousin. Il perçoit actuellement le Revenu de Solidarité Active et a indiqué avoir fait la demande pour obtenir un logement social en janvier 2024. Il a demandé à être le seul condamné au paiement d'une indemnité d'occupation. Il a sollicité l'octroi d'un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

Monsieur [L] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.
 
MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.


Sur l'intervention volontaire de M. [M] [U]

L'article 325 du code de procédure civile dispose que l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions respectives des parties par un lien suffisant.

L'article 330 du même dispose que l'intervention est recevable si son auteur a intérêt pour la conservation de ses droits à soutenir cette partie.

En l'espèce, Monsieur [M] [U] indique être le cousin du défendeur et être domicilié dans les lieux en litige depuis le départ de ce dernier.

Dès lors sa présence dans la cause est justifiée et son intervention sera reçue.


Sur l'intervention volontaire de la société SEQUANO AMENAGEMENT

L'article 325 du code de procédure civile dispose que l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions respectives des parties par un lien suffisant.

L'article 330 du même dispose que l'intervention est recevable si son auteur a intérêt pour la conservation de ses droits à soutenir cette partie.

En l'espèce, la société SEQUANO AMENAGEMENT justifie que par ordonnance d'expropriation en date du 6 juillet 2023 rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny, l'EPFIF a été déclaré exproprié immédiatement pour cause d'utilité publique à son profit de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8].

Dès lors sa présence dans la cause est justifiée et son intervention sera reçue.


Sur les demandes formées à l'encontre de M. [L] [U]

Il convient de donner acte aux demandeurs de leur désistement des demandes formées à l'encontre de M. [L] [U].


Sur les demandes formées à l'encontre de M. [M] [U] 

Il résulte des débats ainsi que des pièces produites par ce dernier que M. [M] [U] réside dans le logement situé [Adresse 3] précedemment occupé par son cousin, dont il convient de constater que le bail a été résilié par l'effet de l'ordonnance d'expropriation rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny le 6 juillet 2023. 

Il n'est pas démontré que M. [M] [U] justifie d'un droit ou d'un titre pour l'occuper. En conséquence, l'atteinte au droit de propriété de la société SEQUANO AMENAGEMENT, propriétaire des lieux depuis ladite ordonnance d'expropriation, est caractérisée et constitue un trouble manifestement illicite, qui l'empêche de pouvoir jouir pleinement de ses prérogatives de propriétaire.

Il y a lieu d'ordonner à Monsieur [M] [U] de quittter les lieux. A défaut d'execution volontaire, son expulsion sera autorisée, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [M] [U] cause jusqu'à son départ effectif un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation.
Monsieur [M] [U] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 2 février 2024, date de l'audience à laquelle il a indiqué occuper les lieux, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant de 600 euros charges comprises.


Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. La durée des délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il appartient au défendeur de faire la preuve d'une situation qui justifierait l'octroi de ces délais.

En l'espèce, Monsieur [M] [U] justifie bénéficier du revenu de solidarité active, dont le montant est inférieur au montant de l'indemnité d'occupation précédemment fixée. Il produit également une demande de logement social en date de janvier 2024, alors qu'il dit résider dans ce logement depuis 2014 sans régler de loyers, ne pouvant, dans ces conditions, ne pas connaitre la précarité de sa situation. 

La société SEQUANO AMENAGEMENT intervient volontairement à l'instance, souhaitant pouvoir disposer du bien dont elle est devenue propriétaire suite à l'ordonnance d'expropriation du 6 juillet 2023.

Dans ces conditions, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société EPFIF, Monsieur [M] [U] sera condamné à lui verser une somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.





PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Déclarons recevables les interventions volontaires de M. [M] [U] et de la société SEQUANO AMENAGEMENT ; 

Constatons le désistement de l'EPFIF et de la société SEQUANO AMENAGEMENT de leurs demandes à l'encontre de Monsieur [L] [U] ;

Constatons que le bail consenti à M. [L] [U] le 1er mars 2010 a été résilié par l'ordonnance d'expropriation rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny le 6 juillet 2023 ;

Constatons que M. [M] [U] est occupant sans droit ni titre du bien situé dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 8] ;

Ordonnons en conséquence à M. [M] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Rejetons la demande de délais pour quitter les lieux de M. [M] [U] ;

Disons qu'à défaut pour M. [M] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SEQUANO AMENAGEMENT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Condamnons M. [M] [U] à payer à la société SEQUANO AMENAGEMENT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation de 600 euros, et ce à compter du 2 février 2024 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons M. [M] [U] à verser à la société SEQUANO AMENAGEMENT une somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [M] [U] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation;

Rappelons que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 15 octobre 2024.


La greffière, Le juge