Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/01528 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRBK

Minute : 24/00578





Monsieur [X] [Y]
Représentant : Me Katia DA COSTA, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B0840
Madame [U] [J] [Y]
Représentant : Me Katia DA COSTA, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B0840
Madame [K] [H] [Y]
Représentant : Me Katia DA COSTA, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B0840


C/

Monsieur [R] [M]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Octobre 2024




DEMANDEURS :

Monsieur [X] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 8]

Madame [U] [J] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 9]

Madame [K] [H] [Y]
[Adresse 6]
[Localité 7]

représentés par Maître Katia DA COSTA, avocat au barreau de PARIS




DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [M]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 11]

non comparant, ni représenté



DÉBATS :

Audience publique du 13 Septembre 2024


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2024, par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 20 octobre 2022, l'indivision [Y] représentée par Monsieur [Y] [X] a donné en location à Monsieur [R] [M], à compter du 20 octobre 2022, un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant le paiement d'avance au plus tard le 5 du mois d'un loyer de 577,27 euros et d'une provision sur charges de 40,23 euros.

Par procès-verbal de signification en l'étude du commissaire de justice instrumentaire du 16 janvier 2024, Messieurs [X] et [I] [Y] et Mesdames [P], [O], [K] et [U] [Y] ont fait commandement à Monsieur [R] [M] de leur payer la somme de 5 179,52 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 janvier2024.

Par assignation du 11 juin 2024, signifiée en l'étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [X] [Y] et Mesdames [U] et [K] [Y] ont fait citer Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal statuant en référé demandant:

-de constater l'acquisition de la clause résolutoire

-d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] et tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin

-de supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ainsi que le prévoit la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ayant modifié le dit article et l'article L 412-2 alinéa 3 du code des procédures civiles d'exécution 

-de condamner Monsieur [M] à leur payer:

*la somme provisionnelle de 7 652,55 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts de droit à compter du commandement de payer

*une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation en subissant les augmentations légales et jusqu'à parfaite libération des lieux

*la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, dont le coût du commandement de payer

A l'appui, ils font valoir que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai imparti.

Copie de cette assignation a été adressée au préfet de la SEINE SAINT DENIS par voie dématérialisée le 12 juin 2024.

A l'audience du 13 septembre 2024, Monsieur [X] [Y] et Mesdames [U] et [K] [Y] maintiennent leurs demandes initiales et précisent qu'aucun loyer n'est payé depuis le mois de janvier 2024. 
 
Monsieur [M] ne comparaît pas.


MOTIFS

Selon l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence de comparution du défendeur, il est statué sur le fond et le tribunal fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée;

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend;

Selon l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" et, à peine d'irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l'impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l'huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l'audience ;

L'assignation du 11 juin 2024 a été régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l'audience;

La demande est donc recevable ;

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites;

Selon l'article 2 du code civil, "la loi ne dispose que pour l'avenir; elle n'a point d'effet rétroactif";

Il en résulte que les contrats en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion;

Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d'application immédiate aux effets à venir d'un contrat en cours lorsqu'elle revêt un caractère d'ordre public, il doit être considéré, en matière d'ordre public de protection, que la loi nouvelle d'ordre public ne peut s'appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée;

La loi du 6 juillet 1989, en ce qu'elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d'un ordre public de protection du locataire;

Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d'ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s'appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n'a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire;

En l'espèce, le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit "à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie " ayant persisté deux mois après délivrance d'un commandement de payer ;

Le commandement du 16 janvier 2024 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;

Néanmoins, bien qu'il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l'expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu'il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction, qui plus est sans aucune explicitation, entre le délai mentionné et la reproduction d'une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s'interpréter en faveur du locataire;

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative;

Celui qui réclame le paiement d'une obligation doit en rapporter la preuve dans son principe et dans son quantum;


En l'espèce, aux termes du bail du 20 octobre 2022, le loyer mensuel est de 577,27 euros et la provision sur charges de 40,23 euros;

Le décompte établi par le bailleur, à compter du 1er mai 2023, fait apparaître que du mois de mai 2023 au mois de février 2024, le loyer mensuel appelé est de 720,38 euros et la provision sur charges de 67,90 euros, soit des montants tout à fait différents de ceux convenus contractuellement et il n'est donné strictement aucune explication sur les sommes ainsi appelées;

La somme due sera donc déterminée par référence aux stipulations contractuelles;

En outre, il a été appelé, à trois reprises (septembre et décembre 2023 et janvier 2024) la somme de 35 euros à titre de "frais de rappel" dont il n'est pas justifié qu'elle constitue un élément de la dette locative;

Il n'est pas justifié de la régularisation des charges;

A la date du commandement, il était donc dû au titre des loyers et provisions sur charges pour les mois de mai 2023 à janvier 2024, la somme totale de 3 537,50 euros [5 179,52 - 9 x ( 720,38 - 577,27) - 9 x ( 67,90 - 40,23) - 3 x 35];

Il ressort du décompte produit que le commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, aucune somme n'ayant été versée;

Il y a donc lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 16 mars 2024;

Monsieur [M] pourra, à défaut d' avoir volontairement libéré les lieux objets du bail, en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution;

Il n'est rien allégué à l'appui de la demande tendant à la suppression du délai de deux mois prévus par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives à l'expulsion;

La demande sera rejetée; 

L'occupation sans droit ni titre des lieux cause au propriétaire un préjudice qu'il convient de réparer par l'octroi d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant contractuel du loyer augmenté des charges dûment justifiées;

Monsieur [M] sera condamné au paiement de la somme de 4 484,34 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 au titre des loyers et provisions sur charges dus jusqu'au 16 mars 2024, date d'acquisition des effets de la clause résolutoire [3 537,50 + 577,27 + 40,23 + (617,50 / 30 x 16)] et, à compter du 17 mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation comme définie ci-dessus;

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs contraints d'agir en justice alors que le principe de la demande n'est pas contestée, les frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'exposer pour l'instance;

Il leur sera alloué la somme de 250 euros à ce titre;

Monsieur [M] sera tenu aux dépens, y compris le coût du commandement du 16 janvier 2024;

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance publique mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort,

Constate au 16 mars 2024 la résiliation du bail conclu entre d'une part Monsieur [X] [Y] et Mesdames [U] et [K] [Y] et, d'autre part, Monsieur [R] [M] ayant pour objet un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 11];

Dit que faute de libérer volontairement les lieux, Monsieur [R] [M] pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution;

Condamne Monsieur [R] [M] à payer à Monsieur [X] [Y] et Mesdames [U] et [K] [Y] la somme provisionnelle de 4 484,34 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 au titre des loyers et provisions sur charges dus jusqu'au 16 mars 2024 et, à compter du 17 mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s'était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l'exécution;

Condamne Monsieur [R] [M] à payer à Monsieur [X] [Y] et Mesdames [U] et [K] [Y] la somme de 250 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

Rejette toutes autres demandes;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit; 
 
Condamne Monsieur [R] [M] aux dépens, y compris le coût du commandement du 16 janvier 2024;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

La présente ordonnance a été signée à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,