Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/01951 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2AM

Minute : 24/00569





SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C1272


C/

Monsieur [L] [N]
Madame [Y] [V] épouse [N]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Octobre 2024




DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris




DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [N]
[Adresse 1]
[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [V] épouse [N]
[Adresse 1]
[Localité 3]

comparante en personne



DÉBATS :

Audience publique du 13 Septembre 2024


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Par contrat établi sous seing privé du 27 décembre 2016, Seine Saint Denis Habitat a donné à bail à Monsieur [L] [N] et Madame [Y] [V] épouse [N] un local à usage d'habitation et un jardin situé au [Adresse 1] sur la commune de [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 575,43 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et la conservation d'un dépôt de garantie d'un montant de 191 euros, réglé lors de la location d'un précédent logement.

Le 31 mai 2022, Seine Saint Denis Habitat a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 2081,82€ au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 mai 2022 et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, visant les clauses résolutoires insérées au contrat de location.

PROCEDURE

Seine Saint Denis Habitat a ensuite fait assigner Monsieur [L] [N] et Madame [Y] [V] épouse [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024 aux fins de :
 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement du loyer,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [N] et Madame [Y] [V] épouse [N] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 6151,18 € à titre de provision suivant décompte arrêté au terme du mois de juin 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 31 mai 2022, date du commandement de payer,
- les condamner solidairement par provision à compter du mois de juillet 2024 au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer qui était prévu au bail d'habitation, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,
- les condamner solidairement d'avoir à produire leur attestation d'assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,
- les condamner solidairement à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner solidairement aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

A l'appui de ses prétentions, le requérant a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les locataires ont cessé de régler régulièrement les loyers, qu'un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice ; que les défendeurs n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée; qu'en outre, alors que leur a été délivré un commandement de justifier d'une assurance, ils n'ont pas non plus produit leur attestation d'assurance.

A l'audience du 13 septembre 2024, Seine Saint Denis Habitat, représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 5958,78 € arrêtée au 4 septembre 2024, terme du mois d'août 2024 inclus. Il a maintenu le surplus de ses demandes et a indiqué que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant et ne s'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à ces derniers.

Madame [Y] [V] épouse [N], comparante, a indiqué être assuré pour le local d'habitation et a été autorisée à produire en cours de délibéré une attestation en ce sens. Elle a indiqué que seul Monsieur [N] perçoit une pension d'invalidité à hauteur de 1300 euros alors qu'elle n'a elle-même aucune ressource. Elle a sollicité l'octroi de délais de paiement, à hauteur de 200 € en sus du paiement régulier du loyer courant, ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Sa fille présente aux débats a indiqué que ses parents régleraient le loyer courant et qu'elle se chargerait de régler la mensualité de 200 euros.

Monsieur [L] [N], cité à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.

Aucune note en délibéré n'est parvenu au tribunal au cours du délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis le 23 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l'audience du 13 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales le 10 novembre 2021 pour une situation d'impayé locatif persistant depuis cette date soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.




Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 31 mai 2022, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 27 décembre 2016 contient une clause résolutoire (article 11) pour défaut du paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mai 2022 pour la somme en principal de 2081,82 € arrêtée au 27 mai 2022 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 juillet 2022.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Seine Saint Denis Habitat produit un décompte indiquant que Monsieur [L] [N] et Madame [Y] [V] épouse [N] restent lui devoir la somme de 5958,78 euros € arrêtée 4 septembre 2024, incluant l'échéance du mois d'août 2024.

Il apparait sur ce décompte qu'il est facturé aux défendeurs des montants au titre d'une ou deux places de stationnement de septembre 2021 à décembre 2023 sans qu'il soit produit aux débats un contrat de bail concernant une place de stationnement. Dans ces conditions, les sommes facturées à ce titre seront déduits de la créance réclamée ( [19,41 x2 x4] + [19,80 x2 x 8] + [19,80x 4] + [20,49 x 12] ).

Les défendeurs seront donc condamnés à verser à Seine Saint Denis Habitat la somme provisionnelle de 5 161,62 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 4 septembre 2024. 

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.

Du fait de la situation maritale des locataires, cette condamnation sera assortie des effets de la solidarité légale en vertu de l'article 220 du code civil.


Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si les défendeurs se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées au dispositif de la décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En l'espèce, les défendeurs proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de leur situation personnelle et financière décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [L] [N] et Madame [Y] [V] épouse [N] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu'à leur départ définitif des lieux.

Du fait de la situation maritale des locataires, l'éventuelle condamnation à une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation sera assortie des effets de la solidarité légale en vertu de l'article 220 du code civil.


Sur la demande tenant à l'attestation d'assurance

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation de justifier de la souscription d'une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l'attestation d'assurance s'effectuant à la demande du bailleur.

Les défendeurs ne justifient pas avoir produit l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs, alors que cela avait été sollicité par le commandement du 31 mai 2022 et par la citation. En conséquence, ils seront enjoints, sous astreinte, à produire cette attestation au propriétaire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [N] et Madame [Y] [V] épouse [N], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Seine Saint Denis Habitat, Monsieur [L] [N] et Madame [Y] [V] épouse [N] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

 
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 décembre 2016 entre Seine Saint Denis Habitat et Monsieur [L] [N] et Madame [Y] [V] épouse [N] concernant le local à usage d'habitation et le jardin situé au [Adresse 1] sur la commune de [Localité 3] sont réunies à la date du 31 juillet 2022 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [N] et Madame [Y] [V] épouse [N] à verser à Seine Saint Denis Habitat à titre provisionnel la somme de 5 161,62 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 4 septembre 2024, échéance du mois d'août 2024 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [L] [N] et Madame [Y] [V] épouse [N] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 140 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêt ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [L] [N] et Madame [Y] [V] épouse [N] portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] ;

AUTORISONS EN CE CAS l'expulsion de Monsieur [L] [N] et Madame [Y] [V] épouse [N] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS EN CE CAS solidairement Monsieur [L] [N] et Madame [Y] [V] épouse [N], à payer à Seine Saint Denis Habitat une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,

ENJOIGNONS Monsieur [L] [N] et Madame [Y] [V] épouse [N] à communiquer à Seine-Saint-Denis Habitat leur attestation d'assurance garantissant les risques locatifs pour l'année en cours, dans un délai de dix jours à compter de la signification de la présente décision,

DISONS que faute de ce faire, ceux-ci seront redevables, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 10 € par jour de retard à s'exécuter,

DISONS que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour le requérant à l'expiration de ce délai, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [N] et Madame [Y] [V] épouse [N] à verser à Seine Saint Denis Habitat une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [N] et Madame [Y] [V] épouse [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 15 octobre 2024.


 
La greffière, Le juge