Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/01603 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUGL

Minute : 24/00561





Monsieur [J] [D]
Représentant : Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0441


C/

Monsieur [O] [Z]
Monsieur [F] [P]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Octobre 2024




DEMANDEUR :

Monsieur [J] [D]
[Adresse 4]
[Localité 5]

représenté par Maître Aliénor MAGNERON, du cabinet de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de Paris




DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [Z]
[Adresse 7]
[Localité 9]

comparant en personne

Monsieur [F] [P]
[Adresse 6]
[Localité 10]

comparant en personne



DÉBATS :

Audience publique du 13 Septembre 2024


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2024, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 septembre 2023, M. [J] [D] a donné à bail à M. [O] [Z] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 662,36 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 15,00 €.

Par acte du 23 septembre 2023, M. [F] [P] s'est porté caution des engagements de M. [O] [Z].

Des loyers étant demeurés impayés, M. [J] [D] a fait signifier à M. [O] [Z], par exploit de commissaire de justice du 27 décembre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 132,08 € visant la clause résolutoire.

Ce commandement de payer a été dénoncé à M. [F] [P] le 03 janvier 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date des 22 mai et 11 juillet 2024, M. [J] [D] a fait assigner M. [O] [Z] et M. [F] [P] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 13 septembre 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

M. [J] [D], comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [F] [P] de l'intégralité de ses demandes et de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o ordonner l'expulsion de M. [O] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
o dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
o condamner solidairement M. [O] [Z] et M. [F] [P] à payer :
? la somme provisionnelle de 8 253,32 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté, échéance de septembre 2024 incluse ;
? une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant mensuel de 677,36 euros, outre indexation, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 3 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de sa dénonciation à la caution.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 22 septembre 2023 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [O] [Z] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire. Il précise que M. [F] [P] s'est porté caution solidaire des engagements souscrits par le locataire.

M. [O] [Z], comparant, reconnaît la dette dans son principe et actualise sa situation personnelle et financière.

M. [F] [P], comparant, reconnaît avoir signé l'acte de cautionnement, précise l'avoir dénoncé récemment, sollicite à défaut l'octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et actualise sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.

MOTIFS

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 22 septembre 2023 que M. [O] [Z] doit payer un loyer d'un montant de 662,36 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 15,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [O] [Z] restait devoir la somme de 8 253,32 € euros à la date du 01 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 125,00 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 8 128,32 €, arrêtée au 1 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

M. [O] [Z], comparant, ne propose aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. L'obligation n'apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l'ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [O] [Z] au paiement d'une somme de 8 128,32 €, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 01 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

Il ressort de l'article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d'exécution et d'anéantissement.

En l'espèce, le bail conclu le 22 septembre 2023 contient telle une clause résolutoire en son article VII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 27 décembre 2023 pour la somme en principal de 2 132,08 €. 

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2024.

L'obligation n'apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L'expulsion de M. [O] [Z] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [O] [Z] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 28 février 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 22 septembre 2023.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant mensuel de 677,36 euros, révisable chaque année avec ses indexations et majorations.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [O] [Z] au paiement d'une somme de 677,36 euros par mois, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, à compter de l'échéance du 01 octobre 2024, terme d'octobre 2024, ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 29 février 2024, 00 heure, au 30 septembre 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur la condamnation solidaire de M. [F] [P] et l'octroi de délais de paiement

L'article 2288 du code civil dispose que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

L'article 2297 du même code dispose qu'à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

L'article 2315 du code civil dispose que lorsqu'un cautionnement de dettes futures est à durée indéterminée, la caution peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable.

Par ailleurs, l'article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, par acte sous signature privée en date du 23 septembre 2023, M. [F] [P] s'est porté caution solidaire des engagements souscrits par M. [O] [Z] au titre du contrat de bail objet du présent litige, en ce incluses les indemnités d'occupation éventuelles, pour une durée courant jusqu'au 30 septembre 2029, dans la limite de la somme de 48 769,92 euros, renonçant au bénéfice de discussion et de division. Il ne conteste pas la réalité de son engagement.

Si celui-ci soutient avoir dénoncé ce cautionnement, il ne peut qu'être souligné que celui-ci est stipulé à durée déterminée de sorte qu'il ne peut être dénoncé avant d'être arrivé à échéance.

L'obligation n'apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l'ancienneté de la dette.

Cependant, M. [F] [P] propose de régler la somme de 100 euros par mois pour apurer sa dette. Il expose percevoir un salaire d'environ 2 000 euros par mois, ce qui lui permet d'assurer la charge de deux enfants et de dégager une capacité de remboursement malgré plusieurs autres crédits. Le bailleur ne justifie pas d'une situation de nécessité financière.

En conséquence, M. [F] [P] sera condamné solidairement avec M. [O] [Z] à l'exécution de la décision mais des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités fixées au dispositif.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 27 décembre 2023 et de la dénonciation à la caution en date du 03 janvier 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, VU L'URGENCE ET L'ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2023 entre M. [J] [D] et M. [O] [Z] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 février 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [O] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [O] [Z] et M. [F] [P] à verser à M. [J] [D] la somme provisionnelle de 8 128,32 €, au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 01 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus ;

AUTORISONS M. [F] [P] à s'acquitter de sa dette, savoir la somme de 8 128,32 euros, en 23 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [O] [Z] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme mensuelle de 677,36 euros, indexée à compter du 08 janvier 2024 sur la variation positif de l'indice trimestriel de référence des loyers publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à cette date ;

CONDAMNONS solidairement M. [O] [Z] et M. [F] [P] à payer à M. [J] [D] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 01 octobre 2024, terme d'octobre 2024 inclus et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNONS in solidum M. [O] [Z] et M. [F] [P] à payer à M. [J] [D] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS in solidum M. [O] [Z] et M. [F] [P] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation de ce commandement à la caution ;

RAPPELONS l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 15 octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION